Программы / Бизнес-ланч

Тема: проблемы сферы ЖКХ и платежей в фонд капремонта

Гость: Станислав Шестаков, юрист пермского фонда содействия ТСЖ

Дата выхода: 22 июня 2015 года

Программа: "Бизнес-ланч"

Ведущий: Сергей Штерн

- Поговорим подробно о том, что же такое капремонт домов, что делать с пермским законом о капитальном ремонте. Тем более, что сейчас этот вопрос выносится на достаточно высокий уровень, вплоть до обращения к премьеру. Группа депутатов обратилась к премьер-министру правительства России с предложение ввести нулевую норму платежа за капремонт, если дом не требует ремонта. Все эти вопросу мы будем обсуждать сегодня со Станиславом Шестаковым. Начнем с того, что в марте 2014 года в Пермском крае был принят закон о системе капремонта многоквартирных домов. Законом прямо установлен ежемесячный сбор обязательных взносов со всех собственников жилья. Насколько я помню, там 7 рублей с квадратного метра. А почему именно 7 рублей?

Станислав Шестаков: Очевидно, такая оптимальная цифра, нужно было какую-то цифру выбирать.

- Почему не 20 или 13? Тем более, что там Чебыкин подсчитал, что нам нужно 18 рублей собирать, чтобы как-то ремонт обеспечивать.

Станислав Шестаков:  Если взглянуть на цифры реально, то, конечно, цифра должна быть выше. Надо учитывать еще и социальное содержание этого платежа. Я думаю, что большую сумму люди бы просто не потянули.

- Интересный момент, зафиксируем себе его. Дальше. Принятие закона сопровождалось острой дискуссией  группы депутатов с инициатором этого законопроекта – губернатором края Виктором Басаргиным и с правительством Пермского края. Спустя год практическая реализация закона уперлась в массовые неплатежи и нежелание собственников платить без гарантий проведения капитального ремонта. Даже я тебе звонил и спрашивал, стоит ли мне платить за ремонт, если я его не увижу в течение 30 лет? Смысл? Мы приходим в магазин, покупаем колбасу, платим деньги и сразу получаем товар. А здесь я плачу непонятно кому, непонятно за что. Тем более, непонятна правовая форма моего дома, где я живу. Как мне, почему я должен платить какие-то деньги непонятным людям?

Станислав Шестаков: Закон есть, закон принят и должен выполняться. Раз законом установлена обязанность по уплате этих платежей, то эти платежи должны уплачиваться. Безусловно, проблема платежей существует? и она связана не только с саботажем собственником помещений, но и с недостаточной организацией работы с другой стороны, со стороны того же регионального оператора. Я не ошибусь, пусть слушатели подправят, многие из тех, у кого право собственности возникло до декабря 1998 года, когда на территории Пермского края стала действовать регистрационная палата, просто не получают счетов-извещений, платежек не капремонт. Потому как их не видно. Региональный оператор запросил базу в регистрационной палате, а там сведения только о сделках, совершенных после декабря 1998 года. С собираемостью платежей, конечно, все обстоит сложно. Но, что касается самой идеологии платить - не платить…

- Ты сам платишь?

Станислав Шестаков: Плачу. И, повторюсь, я считаю, что платить надо. Закон, на мой взгляд, все-таки своевременный и правильный, за одним исключением, позже скажу. Но в сознании собственников до сих пор не приживается мысль, что они собственники не только своей квартиры, но и общего имущества. В конце концов, состояние общего имущества влияет же и на цену квартиры. И если собственники добровольно никак не хотят заниматься сбором средств и ремонтов имущества… До принятия закона в городе были единичные случаи, когда собственники в многоквартирных домах сами принимали решение о сборе средств на капремонт и проводили такие работы. То есть, если собственники сами этого не хотят делать, то государство, видимо, вынуждено было применить такой добровольно-принудительный способ, если другого не дано. За исключением, конечно, наверное, эта система не должна касаться или применятся к тем домам, по которым есть обязательства по проведению капремонта у государства и органов местного самоуправления, то есть тем домам, где не был произведен капремонт на момент приватизации первой квартиры. Однозначно, всем домам, введенным в эксплуатацию, после того как вступил в силу закон о приватизации жилищного фонда в стране, как-то нужно собственников организовывать. И государство таким образом решило их организовывать. В конце концов, ты верно тоже говоришь, что если вы не понимаете за что вы платите и когда будет производиться ремонт, ведь есть же выбор – можно принять решение о сборе средств на собственный спецсчет.

- Я читал в интернете, что ты получил медаль?

Станислав Шестаков: Есть такое, да. Как адвокат от Федеральной адвокатской палаты.

- У нас первый звонок. Здравствуйте, представьтесь, пожалуйста.

- Здравствуйте, Михаил. Приняли закончик, я бы так назвал, кому во власти это выгодно - непонятно. Уже три человека ушли с должности, которые отвечали за капремонт. Я шлю запросы в управляющую компанию, а они не отвечают, у них проверка, а платежки шлют, как это понимать?

Станислав Шестаков: Я так понял, что собственники в этом доме выбрали спецсчет, как метод накопления средств на капитальный ремонт и, очевидно, владельцем этого спецсчета сделали управляющую компанию. Я думаю, решить эту проблему можно. Если с управляющей компанией нет какого-то понимания, сложно получить информацию, то сделайте владельцем вашего счета регионального оператора. Я вообще советую, если вы выбрали спецсчет, а у вас в доме ТСЖ или УК, то не делайте владельцем спецсчета свое собственное ТСЖ, это неудобно. Вы совершенно лишнюю нагрузку возлагаете на ТСЖ, огромную нагрузку. Там по закону элементарно, по запросу любого собственника нужно предоставлять указанную в законе информацию, а если каждый начнет обращаться? Сделайте владельцем вашего спецсчета регионального оператора, деньги-то все равно ваши. Просто люди часто этого не понимают, это действительно плохо разъясняется. Деньги не будут в общем котле. Это все равно будет ваш спецсчет. И ваше собственное ТСЖ не будет тратить время и деньги на администрирование и ведение вашего счета, и на предоставление огромной информации огромному количеству людей, которые хотят эту информацию получить.

- Мы говорим с тобой о капремонте, и сейчас опять обращусь к цифрам. На 2015 год в крае запланирован частичный ремонт 157 домов. По имеющейся информации ни один из ремонтов до сих пор не начат. В то же время собственники могут и не связываться с буксующей региональной системой. Для этого надо организовать специальный счет своего дома. Однако о данной возможности в правительстве края собственников детально информировать не хотят. Почему, как ты считаешь? Кому это выгодно? Кому это удобно? Твой взгляд как юриста, ты же видишь это все немножко изнутри.

Станислав Шестаков: Очевидно, что чем больше домов уйдут к региональному оператору, чем больше денег у регионального оператора будет, тем более эффективно он, по идее, будет выполнять свои задачи по капремонту, так быстрее и эффективнее должна заработать вся система. Честно говоря, я не наблюдаю того, что информация как-то специально скрывается, недоговаривается о возможности организации спецсчета – об этом говорится. Но, тем не менее, объективно – да, чем больше домов окажутся в общем котле, тем проще будет работать региональном оператору, хотя бы потому, что денег будет больше. Поэтому, возможно, какая-то истина в этом есть.

- Примем звонок. Здравствуйте, как вас зовут?

- Здравствуйте, меня зовут Галина. Я хотела бы узнать по поводу того, что если дом новый – 3 года новостройке? Как это будет? В общую квитанцию или отдельно будет приходить долг?

Станислав Шестаков: Счет на капремонт будет приходить отдельно, и не важно, у вас дом-новостройка или еще с дореволюционного периода он стоит. Мое мнение, что если дом новый, то, конечно же, надо накапливать деньги на своем спецсчете.

- То есть ты сторонник того, что деньги собирать нужно в любом случае, в каком бы состоянии дом не находился?

Станислав Шестаков: Поскольку это закон, а закон надо выполнять. Слава Богу, есть право выбора, и если дом относительно новый и не требует незамедлительного ремонта, то, все-таки, на мой взгляд, имеет смысл остановится на варианте открытия спецсчета.

- Но это при том условии, что там есть ТСЖ, правильно я понимаю? А если там управляющая компания? Она может повести себя недобросовестно.

Станислав Шестаков: Нет никаких проблем, даже если у вас управляющая компания, вы так же собственники. Ведь собственники могут принять решение об открытии спецсчета и владельцем этого счета сделать регионального оператора, раз нет ТСЖ.

– То есть, чтобы получить информацию о движении денег на счете, я должен прийти в управляющую компанию, управляющая компания должна запросить информацию у регионального оператора, я правильно понимаю?

Станислав Шестаков: Нет. Если управляющая компания не является владельцем счета, то управляющую компанию ты и не трогаешь. Если владельцем счета является региональный оператор, то всю информацию ты запрашиваешь у регионального оператора, то есть у того лица, которое администрирует счет.

- Это могу сделать я, как собственник, это может сделать мой сосед?

Станислав Шестаков: Конечно. Любой собственник вправе запросить информацию и эта информация должна быть ему представлена.

- Примем еще один звонок. Здравствуйте, как вас зовут?

- Добрый день, меня зовут Александр Сергеевич. Знаете, видно, что закон имеет очень высокую коррупционную составляющую. У меня вопрос к вашему гостю. Почему юристы вместо того, чтобы показать то, что этот закон носит коррупционную составляющую, пролоббирован вполне конкретными людьми, начинают этот закон продвигать, а не защищать потребителей? Почему защищают коррупционеров, а не людей, которые пострадают от этого?

Станислав Шестаков: Александр Сергеевич, я с вами соглашусь. Наверное, в каждом законе есть коррупционная составляющая, и этот закон не является исключением.

- Почему юристы говорят, что если ты этот закон не выполнишь, то ты будешь наказан. Это коррупционный закон. Это же противоестественно вашей квалификации!

Станислав Шестаков: В целом закон коррупционным быть не может, отдельные составляющие – могут. Поэтому я с вами не соглашусь. Закон нужный, и, я надеюсь, он заработает.

- В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и Законом Пермского края № 304-ПК, взносы на капремонт для собственников обязательны и могут накапливаться либо в государственном фонде у регионального оператора, либо на специальном счете. В соответствии с пунктом 8 статьи 170 Жилкодекса РФ, Законодательное собрание Пермского края может установить размер минимального фонда капремонта, по достижению которого собственники могут принять решение о приостановлении платежей. Это возможно только для домов, накопление средств которых идет на специальных счетах.  Так ли это?

Станислав Шестаков: Да, это действительно так. Если сумма достигла порога 30%, то,  действительно, собственники могут принять решение о приостановлении оплаты.

- На данный момент действует норма о минимальном размере фонда капитального ремонта в 30% от оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома. Где посмотреть эту оценку?

Станислав Шестаков: Установлено правительством Пермского края, на сайте по каждому виду работ, есть оценка каждого вида работ, и можно сосчитать.  На сайте Государственной жилищной инспекции и на сайте регионального оператора.

- То есть я мог зайти и посмотреть, сколько будет стоить оценочный ремонт моего многоквартирного дома?

Станислав Шестаков: Совершенно верно, там все легко высчитывается и, соответственно, можно посчитать, сколько будут составлять 30% от этой суммы.

- Включающего все услуги и виды работ согласно региональной программе капитального ремонта на 30 лет вперед!?

Станислав Шестаков: Да, есть минимальный перечень работ по капитальному ремонту, и есть их стоимость. Все это посчитано.

- Таким образом, 30% минимального фонда – это около 7 млн. рублей для среднего дома, которые быстро не накопить. В то же время, в крае много домов, которые вообще не нуждаются в капремонте в ближайшие десятилетия, и новострои в том числе. Тем не менее, приостановить платежи на спецсчете уже сейчас, чтобы сберечь средства от инфляции, собственники в таких домах по закону не могут, так как должны накопить в среднем по 7 млн. рублей. Зачем?

Станислав Шестаков: На мой взгляд, вопрос правильный и закономерный. Новый дом, ну, если уж дому 5 лет, если он нормально построен, то никакого капремонта в течение 5 лет в нем быть не должно. Поэтому вопрос поставлен правильно: зачем собирать средства, которые пожирает инфляция? Эту проблему видят и на федеральном уровне. 9 июня во втором и третьем чтении Госдумой принят законопроект о внесении изменений в жилищный кодекс, много изменений. В основном, конечно, проект посвящен повышению платежной дисциплины и там нормы, касающиеся всех субъектов этого рынка. Но много норм, которые вносят изменения в регулирование правоотношений по капитальному ремонту. В частности, там есть норма о том, что новые дома при определенных условиях могут быть освобождены в течение 5 лет от уплаты взносов на капитальный ремонт. Надеюсь, скоро закон будет принят и заработает.

- Звонок еще примем. Здравствуйте, представьтесь.

- Здравствуйте. Михаил меня зовут. Закон суров, но это закон. Надо платить. Но ведь этим законом и Жилищным кодексом предусматриваются определенные льготы для определенных граждан. А законодательное собрание Пермского края отменило эти льготы. Как может закон Пермского края отменять законодательные решения парламента и президента, который утвердил все это?

Станислав Шестаков: Льгот по сбору в фонд капитального ремонта федеральным законодательством не установлено. Есть льготы по другим категориям платежей, и на уровне Пермского края ничего отменить и изменить было невозможно.

- Мы поговорим о домах, которым до 3-х лет. Проблема решается путем внесения изменений в Закон Пермского края № 304-ПК в виде нулевого минимального размера фонда капремонта, по достижению которого собственники вправе приостановить платежи, что не противоречит методическим рекомендациям федерального правительства. Таким образом, собственники в домах, где накопление средств осуществляется через специальный счет, смогут сразу же принять решение о приостановлении платежей, если дом еще длительное время не будет нуждаться в капремонте. Вот об этом расскажи.

Станислав Шестаков: Сейчас собственники вправе принять решение о приостановлении платежей, если фонд капремонта достиг уровня 30%. Только в таком случае, вне зависимости от даты постройки дома. И проблема новых домов, которым в первые годы явно не нужно собирать средства на капремонт, существует. И решается она все-таки, мне кажется, внесением изменений не в региональный закон, а на федеральном уровне. И, я думаю, что на федеральном уровне такие изменения скоро появятся, они есть. Изменения, которые позволяют собственникам в течение 5 лет со дня сдачи дома в эксплуатацию, не вносить плату за капремонт.

- По твоим оценкам, когда будут такие изменения на федеральном уровне?

Станислав Шестаков: В третьем чтении законопроект уже принят Госдумой, сейчас еще Совет Федерации, подпись президента, публикация. Я думаю, что еще 1,5-2 месяца. Там много изменений, в том числе и по капремонту. По капремонту не самые принципиальные.

- В 20014 году депутаты Чебыкин и Зотин обращались к губернатору с такими цифрами. «По состоянию на 1 августа 2014 года, из 6300 многоквартирных домов, расположенных в Перми, в программу включены только 4102 дома. Даже с учётом ветхого и аварийного жилого фонда, мы считаем, что в программу не попало 30% многоквартирных домов. По нашему мнению, это является прямым нарушением пункта 2 статьи 168 ЖК. Таким образом, ни по форме, ни по содержанию программа не гарантирует выполнения обязательств со стороны краевого фонда капремонта до 2044 год. По состоянию на 1 августа 2014 года никакой массовой разъяснительной работы с собственниками жилья не было организовано. В результате среди жителей бытуют самые фантастические предположения о формах накопления средств, о сроках и возможностях такого накопления. Например, по факту, на 25 июля 2014 года только 203 дома в Пермском крае воспользовались правом открытия спецсчёта на капремонт. Разумеется, это свидетельствует не о доверии к накоплению средств на счёте регионального оператора, а о полном неведении населением порядка и смысла действий при выборе способа накопления средств». То, что люди констатируют и называют вещи своими именами, хоть и на официальном языке, это же ужасно, Стас?

Станислав Шестаков: Некоторые из этих проблем уже решены, а некоторые до сих пор остаются. Решается проблема невключения огромного количества домов в региональную программу. Это было связано чисто с техническими недоработками. Но многие проблемы остаются. И совершенно правильно говорят о том, что непонятно, когда и как будет производиться ремонт. Вот у нас какая система в нашей региональной программе заложена. Система такая, что из нее совершенно непонятно, когда будет производиться конкретный вид работ. Там указана определенная периодичность, например, с 2021 по 2024 год, и вот в этот период указаны работы, которые должны быть проведены. Нет конкретики, то есть, что конкретная работа будет произведена в конкретный период. А вот здесь как раз и кроется возможная почва для злоупотребления и коррупционных схем, как говорил наш слушатель. Потому что можно будет прийти и договориться, а вот сделайте нашему дому пораньше. Потому как денег на всех все равно хватать не будет. Эта проблема все-таки остается. А было бы правильно сделать, как сделано во многих других субъектах федерации, там четко расписано: какая работа и по какому дому, и в какой срок будет выполняться.

- Еще звонок. Здравствуйте, представьтесь, пожалуйста.

- Здравствуйте, Надежда звонит. Я, знаете, никак не могу понять. У нас кооперативные дома по Фонтанной уже почти 45 лет. И мы всю жизнь платили за ремонт, сами собирали на капитальный. И почему мы сейчас в общую кучу должны снова собирать деньги? Мы же сами собираем на ремонт в доме.

Станислав Шестаков: А теперь вы будете собирать деньги в рамках общего закона.

- А зачем нам туда платить. Нам сейчас крышу надо менять, вот мы собираем деньги с каждой квартиры. Нам зачем отправлять вам деньги, если нам срочно сейчас нужен ремонт?

Станислав Шестаков: Закон не препятствует вам провести конкретные виды работ ранее, чем это запланировано региональной программой. Пожалуйста, вы можете это сделать, если считаете, что ремонт крыши необходим сейчас.

- Мне вот кажется, что есть выход из этой ситуации – надо уезжать из города, строить дом и жить там. Потому что платить дяде Васе из своего кармана я не хочу.

Станислав Шестаков: И капитально его ремонтировать. Это уж точно человек будет понимать, что он обязан капремонт делать. Что, к сожалению, сейчас не многие понимают.

- Еще один звонок примем. Здравствуйте.

- Добрый день, я Владимир. Скажите, вот если есть такие люди, которые вообще не платят годами, а вы им еще и за капитальный ремонт добавили, как вы думаете, платеж увеличится или уменьшится?

Станислав Шестаков: Думаю, что те, кто не платит годами, то и за капитальный ремонт, конечно же, платить не будет. Не знаю, каким образом будет построена работа по взысканию долгов, потому что очень много.

- Причем 7 рублей за квадратный метр - это еще минимальный платеж. А дальше он будет только увеличиваться.

Станислав Шестаков: Конечно.

- Не могу не спросить. А если я лично не буду платить по квитанциям, которые приходят за капремонт, какое наказание меня, как собственника жилья, ждет?

Станислав Шестаков: Будут начисляться пени. По большому счету, дом все равно будет ремонтироваться. Неоплата или задолженность за капремонт не является основанием для непроведения капремонта. В этом смысле беспокоиться нечего. Капитальный ремонт в установленные сроки все равно будет проводиться. Ну а с должников будут проводить взыскания в судебном порядке, за долги, судебные расходы и т.д.

- А если я эти деньги буду отчислять себе на счет, отдельно заведу себе сберкнижку? А потом заплачу.

Станислав Шестаков: К сожалению, пеня установлена в таком размере, что фактически, не оплачивая… Пеня установлена в размере 0,0001 ставки рефинансирования. Тем самым государство кредитует неплательщика на льготных для него условиях. Можно год не платить, а потом заплатить.

- Я никого не призываю так делать. Просто я как собственник жилья хочу понимать, за что я плачу деньги.

-Примем еще звонок. Здравствуйте, представьтесь.

- Здравствуйте. Анатолий говорит. Нам пришла вот эта квитанция, но у нас дом аварийный, то есть идет под снос. Как нам быть?

Станислав Шестаков: Если помещения признаны непригодными и дом подлежит сносу, то он не должен быть включен в региональную программу капремонта. Соответственно платежки вам приходить не должны, сообщите об этом региональному оператору. Возможно, там какой-то технический сбой. И вот еще хотел сказать по изменениям. Сейчас в программу не включаются дома, которые подлежат сносу. А ведь есть помещения, в которых помещения признаны непригодными для проживания, а дом признан подлежащим реконструкции. Сейчас такие дома в региональную программу включаются. Если изменения, о которых мы говорим, будут введены в действие, то и дома, подлежащие реконструкции также будут исключены из региональной программы капремонта.

- Последний звонок примем. Здравствуйте.

- Я уже вам звонил, Александр Михайлович. В окончании разговора, назовите, пожалуйста, на районном уровне, на городском уровне, кто всем этим занимается?

Станислав Шестаков: Уже не первый руководитель меняется у регионального оператора. В первую очередь, обращайтесь к региональному оператору. Конкретной фамилии руководителя называть не буду, поскольку он сейчас не утвержден и, я думаю, в ближайшее время утвержден не будет. Почему? Потому что мы опять возвращаемся к законопроекту, который скоро будет принят. Там есть и изменения, касающиеся кандидатуры руководителя регионального оператора. Если сейчас он должен отвечать обязательным квалификационным требованиям, установленным на уровне края, то очень скоро все изменится. И руководитель регионального оператора должен будет отвечать уже определенным требованиям, установленным уже на федеральном уровне.

- Уважаемые друзья! Если вам позволяют средства, то откладывайте их на свой специальный счет, и не платите за капремонт! Шутка! Закон надо исполнять. Стас, спасибо, что пришел. Вопросов еще больше, чем ответов. Я рад бы тебя видеть. Спасибо нашим радиослушателям за их активность.

Станислав Шестаков: Спасибо за вопросы!