Программы / Бизнес-ланч

Тема: нотариальное заверение договора купли-продажи объектов недвижимости, возможности нотариуса при оформлении сделок с недвижимостью

Гость: Мария Боронина, нотариус Пермского краевого нотариального округа

Программа: «Бизнес-ланч»

Дата выхода: 19 октября 2015 года

Ведущий: Артем Жаворонков

- Здравствуйте, дорогие друзья! Программа «Бизнес-ланч» на «Эхе Перми», у микрофона Артем Жаворонков. И в гостях у нас сегодня нотариус Пермского краевого нотариального округа Мария Боронина. Здравствуйте!

Мария Боронина: Здравствуйте!

- Очень рад вас снова видеть в этой студии. И очень рад, что тема, которую мы сегодня поднимем, мы её уже поднимали, и она нашла неплохой отклик у наших слушателей – было несколько звонков после эфира, люди требуют разъяснений. Говорить мы сегодня будет о преимуществах, которые дает нотариальное заверение договора купли-продажи объектов недвижимости, и возможности, которые перед нотариусами открыты в оформлении таких сделок в марте этого года.

Мария Боронина: Изменения у нас вступают постепенно. Какие-то изменения у нас вступили в марте, какие-то в июне-июле этого года. Самые свежие изменения вступили в силу 15 сентября.  Есть еще изменения, которые вот-вот на подходе, которые помогают и нам в нашей работе, и какие-то более разъяснительные, какие-то методические рекомендации, плюс в соответствии с законами принимаются подзаконные нормативные акты, которые расписывают процедуру более детально и подробно. То есть и человеку понятно, что происходит – какие функции выполняет нотариус при совершении того или иного действия, для чего ему это надо. Ну и нотариусу понятно, как себя вести при совершении определенного алгоритма действий.

- Этот алгоритм базируется на федеральном законе и един для всех нотариусов нашей страны?

Мария Боронина: Да, совершенно верно. У нас гражданское законодательство – это приоритет РФ. Что касается законодательства о нотариате, то это предмет совместного ведения РФ и субъекта федерации. Но, как показывает практика, все законы, которые были приняты в субъектах федерации – такие у нас есть в Москве, в Питере, в Нижнем Новгороде – они далеко за пределы не выходят. То есть мы все равно находимся в федеральных рамках. Максимум, что поправляет законодатель – это количество должностей на том или ином нотариальном округе внутри своего субъекта. Мы понимаем, что экономика у нас разная, а мы без экономики жить никак не можем. Больше потребности в нотариусе – это Москва и Питер, наши большие центры, где много бизнеса, много девелоперов, недвижимости, ну и где-то, где населения, например, Якутия, где на квадратный метр может быть ни одного человека, соответственно, потребность в нотариусе тоже будет минимальная.

- Давайте перейдем к свидетельствованию сделок на право приобретения недвижимости. Насколько я понимаю, у нас с марта позапрошлого года есть федеральная норма, которая устанавливает возможность не регистрировать эти сделки при помощи каких-бы то ни было государственных органов. Подписали договор, и он действует.

Мария Боронина: Совершенно вы правы. С 1 марта 2013 года вступили в силу правила, согласно которым регистрации подлежит только право. То есть мы с вами подписали договор, а раньше нужно было еще пойти в регистрационную палату и поставить печать, чтобы этот договор стал действительным. То есть договоры по продаже недвижимости были недействительными, если они не прошли регистрацию. И получалась такая ситуация – вы подписали, но и вроде пока договора нет, пока вы до регпалаты не дошли. И судиться по этим договорам по каким-либо причинам, когда они дошли до регпалаты, было достаточно сложно. И таких судебных процессов было очень много. Позиция суда – договор же не заключен, он считается заключенным с момента регистрации. А сейчас эту норму подправили – договор считается заключенным с момента подписания. То есть, мы договорились, ударили по рукам, поставили свои подписи под документом, и все, он действует. А дальше, чтобы внести о вас сведения, как о новом собственнике в реестр прав на недвижимое имущество, в соответствующий госорган вы должны предъявить документы – ваш договор. Если нет никаких ограничений права продавца, то вся регистрация проходит спокойно. Примерно 2 недели это занимает, если вы в частном порядке пойдете. Если вы обратитесь к нотариусу, то тут вы можете себе сэкономить время. Причем, сэкономить его существенно. Но к нотариусу нужно идти не только в целях экономии времени, у нас многие граждане к договорам относятся так – да, чё, подпишу, бумажка какая-то, ее читать необязательно. А потом, когда возникают проблемы, в суде выясняется, что же на самом деле человек подписал. Как у нас с банками – чуть ли не первый шрифт, который можно разглядеть под микроскопом, там написано будет, что вы неправы, и вся ответственность только на вас… Можно потом оспорить этот договор, но это опять суд. Наша задача все-таки разгрузить суд. Вчера в Кремле прозвучала информация, что каждый год увеличивается количество исков по недвижимости на 500 тысяч – это очень много. С учетом того, что сейчас больше нескольких миллионов, а ее на четверть увеличение – это много. Поэтому законодатель старается как-то поправить и предоставляет дополнительные гарантии. В чем преимущества прихода к нотариусу: во-первых, вам все прочитают вслух, хоть вы сами грамотные. Нотариус будет с вами разговаривать и выяснять, что же вы на самом деле хотите: «Чего вы у нас спрашиваете, вот вы напишите, как мы вам сказали». А мы говорим: «А вы понимаете, что вы имели в виду, потому что в законе вот это и вот это – обозначает вот это, а вы как это понимали»? – «Ой, а мы думали совсем по-другому». Поэтому иногда даже не хватает людям элементарных правовых знаний, все-таки юристы работают со словом, и словом достаточно четким, которое имеет определенное значение. То есть в быту это может обозначать одно, а чисто по норме закона – это будет совершенно иное. И люди часто заблуждаются. Как у нас люди говорят – хочу сделать дарственную. Очень долго приходится объяснять, что и слова-то такого в русском языке нет, если только не жаргонизмы или вульгаризмы. А под этим словом человек может иметь в виду три варианта: я хочу сделать дарственную, чтобы после моей смерти все осталось детям или любимой соседке – это тогда завещание, потому что иных документов на случай смерти не бывает. Другой вариант – хочу детям подарить, дочери на свадьбу – прямое дарение, то есть обычный договор. И я хочу любимой соседке отдать, но чтобы она меня из этой квартиры не выгнала, меня похоронила, а пока жив за мной ухаживала – тогда речь идет о пожизненном содержании с иждивением. А это все люди пытаются обозначить одним словом  – дарственная.

- И разные юридические практики определяют тот вид договора, который должен быть составлен. Давайте еще о преимуществах. Мы эту норму уже обсуждали, но все ж-таки. Самым принципиально важным в договорах купли-продажи объектов недвижимости является передача не только самого объекта, но и денежных средств. У нотариусов сегодня появилась возможность депонирования этих средств. Которые будут переданы от одного лица к другому.

Мария Боронина: Мы говорили, что у нас многие, если не сказать, что все, друг другу не доверяют. Продавец боится остаться без своей вещи и без денег, покупатель боится отдать деньги и остаться без денег, и без вещи. На сегодня банки предлагают всевозможные банковские продукты, страховщики предлагают страхование. Но страхования от глупости у нас нет, к сожалению. Часто люди ведутся на низкую цену, за счет этого – «да-да, быстрее, сегодня вы заплатите миллион, а потом будет стоить три, плати сегодня, а завтра получишь все». А потом нет ни продавца, ни объекта недвижимости, и вообще есть постановление приставов, что это самовольная постройка и она будет снесена, как только бюджет найдет деньги. Поэтому ситуации могут быть разные. И вот в той ситуации, когда все друг друга боятся, законодатель впервые предложил такую систему. Честно говоря, взяли систему у немцев. Когда расчет идет через нотариуса. То есть граждане имеют право, совершая сделку у нотариуса, могут обговорить, каким образом будут проходить расчеты, что расчеты будут происходить путем внесения этих денежных средства на депозитный счет нотариуса. Это не банковская ячейка, где вы можете столкнуться с тем, что вам туда положили фальшивые купюры. Обсчитаться здесь невозможно, потому что банк еще дополнительно перепроверит. И вы можете установить, что как только регистрация пройдет, в этот же момент деньги поступят следующему. Я уже говорю о том, что если сделка идет через нотариуса вы существенно экономите срок. Есть возможность электронной регистрации. Все мы движемся семимильными шагами – у нас электронный прогресс. В соответствии с дорожной картой «Электронная Росси», нам предоставили возможность подавать документы на регистрацию нотариально удостоверенных договоров или выданных свидетельств о праве на наследство в электронном виде. Так вот, регистрации здесь, если раньше по нотариальным договорам и так был льготный срок три дня, здесь составляет один рабочий день. То есть, что это для людей дает? Если вы внесли деньги в депозит, удостоверили договор в этот же день, в этот же день нотариус удостоверил договор, то завтра покупатель будет с квартирой, а продавец с деньгами. Если вам удобнее, вам нотариус может выписать чек, и вы обналичите или переведете на свой счет денежки. Это самый простой вариант, так как почти у всех нотариусов есть электронный ключ к счету в банке. Оговорюсь, что это не счет нотариуса, это отдельный счет, то есть никаких проблем со взысканием не может быть. Это деньги третьих лиц, и эта процедура оговорена у нас в законе, в Гражданском Кодексе, и в законе о банках, и Центробанк дал специальные разъяснения, что взыскания с этого счета невозможны. То есть это круче, чем в сейфе, это не сгорит.

- И сам недобросовестный, я знаю, что таких не бывает, нотариус, снять их не сможет, и уехать с ними за границу.

Мария Боронина: Их снять никто не сможет, кроме как тот, кому они были предназначены. То есть если вы внесли эти деньги по сделке, которую вы заключаете с Ивановым, то только Иванову они могут быть перечислены. Если вы боитесь, что у нотариуса на счету еще есть деньги по другим сделкам, и нотариус вдруг нолик лишний нажмет и ваши деньги уйдут другому продавцу, то это невозможно. Есть страховка со стороны нотариуса, он проверяет какие деньги и куда он перечисляет, и со стороны банка – банк не переведет другую сумму другому лицу. И какая гарантия ее для покупателя? Пока все эти процедуры согласования идут, нотариус проверяет – получает доступ. У нас есть доступ бесплатный к сведениям из ЕГРП. Буквально на днях во всех СМИ прошла новость, что простым гражданам хотят запретить доступ к данным, которые содержатся в едином государственном реестре прав на недвижимость. То есть если вы продавец, конечно, в любое время вам может быть предоставлена информация за плату о том, что объект недвижимости ваш, никому вы в залог его не передали, никаких арестов и судебных притязаний нет, никто без вашего ведома документы на регистрацию перехода права по этому объекту недвижимости не подал. Если вы покупатель, то у вас такой информации может и не быть. Сейчас у нас как никогда друг другу не доверяют, покупатель или риелтор идет и получает информацию по интересующему объекту недвижимости и проверяет, есть там сведения об ограничениях или обременениях, либо вы уже третий покупатель этой квартиры, а первый уже добежал до регпалаты и сдал документы на регистрацию. Если этот закон вступит в силу, очень надеемся, что этого не будет, единственные, кто будет иметь доступ помимо продавцов и собственников – это госорганы, потому что государство у нас всегда обо всех все знают, а также нотариусы как представители государства. В этом случае единственной страховкой покупателя станет обращение к нотариусу. Кроме того, что мы имеем право проверить и имеем к этим базам быстрый электронный бесплатный доступ. Это база лиц, которые ограничены в дееспособности, это база паспортов в расширенном варианте. У нас разрабатывается и сейчас на стадии согласования документ с федеральной миграционной службой, что нотариусы будут иметь развернутый доступ, чтобы не было подлога. Иногда, сами понимаете, у нас мошенники делают так, что не подкопаешься. Чтобы таких ситуаций не было, мы посмотрели по опыту наших казахских коллег. Там достаточно ввести, ну у них электронные паспорта, мы к этому только стремимся – сканер стоит у нотариуса, штрихкодер, сняли штрихкод, и тут же о человеке вся информация с фотографией. Вы сразу же видите, кто здесь перед вами. А если человек засветился, что он мошенник, тот тут же у нотариуса все мигает красным и тут же идет вызов экстренных полицейских служб, которые не дадут человеку совершить еще одно противоправное деяние. Мы к этому пока стремимся, но базы у нас расширяются. То есть если обычный гражданин это не может, навыков по проверке паспорта нет. Доступ к этим реестрам бесплатный и быстрый. То есть если вы будете получать информацию у госорганов в течение 5 дней, выписку из ЕГРП, то нотариус получает через час-два, эта информация у нотариуса уже есть. С учетом, что информация у нас меняются быстро, а сведения актуальны не на дату выдачи, а на дату подачи запроса, то за эти 5 дней объект уже может поменять 10 собственников. Это дополнительная гарантия для людей. Кроме того, у нас внесены поправки в Гражданский процессуальный кодекс, что нотариальный акт сейчас оспорить практически невозможно.

- Это так железобетонная броня, которую профессор Преображенский требовал у неизвестного очень похожего на Сталина чиновника.

Мария Боронина: Оспорить нотариальный договор можно по двум основаниям – либо нарушена процедура… Но процедура сейчас разрабатывается детально и четко вплоть до введения видеофиксации, ожидаем со дня на день, в закон уже изменения внесены, мы можем пользоваться, но нужно согласовать персональные данные: какая техника, с каким разрешением должна быть фиксация, как хранить, как хорошо должно быть видно и слышно. Ну и у людей, чтобы не было сомнения, что эта информация может уйти, то есть это хранение на определенных серверах, по нашим законам только на территории РФ. И другой вариант, когда могут оспорить – когда подлог документов. Мы должны понимать, что это не нотариальный документ, а полный фальсификат. В других случая оспорить нотариальный договор будет невозможно. А видеофиксация – это возможность бороться в том числе с оспариванием сделок по тем причинам, что человек якобы не понимал, что он подписывает. А на видео будет видно, о чем разговаривали, что разъясняли, что рассказывали, и какие мотивы человека побудили, потому что разговариваем мы долго и за счет этого дополнительно проверяем сделкоспособность граждан.

- Часто бывали претензии со стороны граждан, что у нотариусов нет персонального медицинского образования и адекватность человека проверить вы неспособны, сейчас такая возможность будет, это дублирование на видео, и это поможет в случае необходимости привлечь и медицинских экспертов.

Мария Боронина: Да, у нас практика показывает, что все экспертизы, которые идут посмертно... Единственный человек, который в этот день, в этот час, при подписании оговора общался с человеком – это нотариус. Но, как говорят, ваши глаза к делу не пришьешь. А диск с видеофиксацией – проблемы нет. И видеофиксацию мы уже используем, единственное, что технические аспекты есть. И практика показывает, что как только диск с записью появляется в суде, то вопросов нет. Понятно, что там могут быть недовольные граждане, что бабушка сделала завещание на любимого соседа, а те же родственники по рассказу той же бабушки на том же видео 25 лет с бабушкой не общались, а бабушка последние 5 лет лежала, и сосед за ней ухаживал… Такие ситуации бывают. Человек имеет право.

- Понятное дело, что сегодня нотариальное удостоверение договоров купли-продажи – это дело добровольное, человек может пойти или не пойти. С моей стороны крайне рекомендуемое с учетом тех особенностей и преимуществ, которые это дает. Так как это дело добровольное, это услуга, за которую нужно платить. Давайте какие-то основные маркеры цены.

Мария Боронина: Как я уже сказала, запрос всей информации для нотариуса бесплатен. Соответственно, с вас эти деньги также взяты не будут. Сама сделка, стоимость с нового года снижена существенно, если раньше это было до 2%, то сейчас потолок 0,5 % от стоимости объекта недвижимости. Опять-таки, если эта сделка совершается между близкими родственниками, то вы заплатите только 0,2%. Минимальный размер – 3 тысячи. Если это посторонние граждане, то шкала будет зависеть от цены объекта – от 0,4 до 1%, опять-таки, нижний предел 3 тысячи. Есть максимальный предел для родственников, для посторонних предела, по-моему, нет.  Если вы хотите передать на регистрацию документы через нотариуса, то вы заплатите тысячу рублей. За то, что не вы пойдете, а нотариус либо в электронном виде, либо своими ногами отнесет документы на регистрацию. Если расчеты через депозит, то это всего 1,5 тысячи независимо от суммы. То есть сравните с теми банковскими гарантиями, сколько это стоит, вы поймете, что это совсем копейки при миллионных сделках. Плюс какой приоритет, если вы сдаете в электронном виде? Вы заплатите госпошлину на 30% меньше. То есть за экономию времени, один день вместо двух недель, вы еще и заплатите на 30% меньше, вместо 2 тысяч, это будет 1700, это о квартире речь идет. За земельный участок вместо 350 рублей вы заплатите 285. Это тоже существенная экономия.

- Посчитайте деньги в своем кошельке. Понятно, что когда речь идет о миллионах, то эти копейки кажутся несущественными, хотя, на самом деле, это очень важно. Мне бы хотелось пожелать, чтобы все сделки с недвижимостью в обязательном порядке проводились через нотариуса, потому что лично для меня все преимущества, которые вы перечислили сегодня, они очевидны.

Мария Боронина: Будем надеяться, что граждане эту очевидность увидят также, как и вы и введение обязательно нотариально формы не понадобится, все придут сами.

- Будем надеяться. Спасибо большое!

Мария Боронина: До свидания!