Программы / Дневной разворот

- Здравствуйте!

- На повестке несколько вопросов, некоторые из них уже, наверное, в  том или ином виде освещались в нашей беседе с нотариусами, но, тем не менее, требуют повторения. Потому что повторение, как известно, мать учения. К тому же, я так понимаю, вы, люди с юридическим образованием, держите нас по ветру, а вот обыватели часто не в курсе этих самых изменений. Хотелось бы поговорить о внесении изменений, как это формулируется правильно, законодательные акты Российской Федерации, связанные со сделками с недвижимостью, возможности, полномочия, и даже обязательные к исполнению через нотариуса, увеличились.

- Да, действительно, у нас 29 декабря 2015 года вступил в силу федеральный закон, в соответствии с которым целый ряд сделок с недвижимым имуществом подлежит обязательному нотариальному удостоверению. К этим сделкам относятся сделки по продаже недвижимого имущества несовершеннолетних, к этим сделкам относятся сделки по продаже права в доле собственности на недвижимое имущество посторонним лицам. Также сделки, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления или опеки.

- Если пояснять, с долей понятно, обязательно нотариальное удостоверение, как мне кажется, преследует целью соблюдение прав других собственников доли. Они должны быть в курсе дела и нотариус должен их осведомленность заверить. А что касается несовершеннолетних?

- Данная категория тоже является социально незащищенной, поскольку сделки совершаются не самими несовершеннолетними лицами, а совершаются, как правило, их законными представителями. Соответственно, здесь также должны быть соблюдены имущественные права несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им имущества. У нас по закону требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение таких сделок. И зачастую данное разрешение содержит определенные условия совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества. Соответственно, сегодня нотариус является одним из лиц, который проверяет соблюдение данных условий.

- Ну фактически разрешение органов опеки и попечительства раньше можно было не предъявлять – какой-нибудь родственник, двоюродная сестра родителей какого-нибудь несовершеннолетнего, получившего квартиру по наследству, могла запросто ее продать, совершенно не заботясь о правах несовершеннолетнего.

- Нет, на самом деле немножко не верно, потому что предварительное разрешение органов опеки, оно требовалось и раньше. Единственное, что…

- Но не у нотариуса же.

- Нет. При совершении сделки, если сделка не подлежала обязательному нотариальному заверению, при заключении такой сделки документы в любом случае сдаются в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. И Росреестр так же проверял, получено ли это разрешение органов опеки. Единственное, что само предварительное разрешение, оно содержит в себе некие условия. Например, зачастую, сейчас с чем столкнулись нотариусы, что в разрешениях органов опеки указываются условия об одновременном приобретении другого недвижимого имущества на имя несовершеннолетнего. И, в частности, вот это на сегодняшний день является одной из больших проблем, поскольку для родителей очень сложно выполнить данное условие именно одновременного приобретения. Ну и, соответственно, кто будет отслеживать этот момент, по крайней мере, как мы полагаем, нотариусам отдали данные сделки именно с той целью, чтобы все-таки права несовершеннолетних были со всех сторон защищены.

- Количество обращений, наверное, возросло, нагрузка на нотариусов? Раз с 29 декабря уже действует.

- 29 декабря. Сказать, что большой наплыв к нотариусам со сделками, что у нас нотариусы…

- Завалены?

- …завалены, – такого сказать нельзя. Конечно же, есть достаточное количество таких сделок, потому что на сегодняшний день многие граждане приобретали имущество с использованием средств материнского, семейного капитала и, соответственно, должны были распределить доли в данном имуществе на всех членов семьи, в том числе на несовершеннолетних. И в дальнейшем, когда они хотят улучшить свои жилищные условия, у них возникает как раз-таки ситуация, когда продается имущество с долей несовершеннолетнего. И они вынуждены идти к нотариусу за удостоверением.

- Ведь нигде не написано и многие не знают о том, что сейчас необходимо обязательное нотариальное удостоверение таких сделок. В Росреестре озадачивают?

- На сегодняшний день, конечно, уже многие знают об этом. Проблема была тогда, когда закон был принят, потому что принятие закона и вступление его в силу произошло в один день. И поэтому первое время были такие случаи, когда люди действительно не знали о том, что требуется нотариальное удостоверение сделок, заключали сделки в простой письменной форме. Ну, естественно, Росреестр отказывал в регистрации перехода права собственности на основании таких сделок.

- Сложности какие-то возникали в процессе внедрения этого закона, работы нотариусов с подобными случаями? Там же тоже должен быть пакет документов, необходимый для того, чтобы нотариус совершил свои действия по заверению этой сделки? 

- Да, конечно. Но сложности какие? Здесь особых сложностей не возникало, потому что введение обязательной нотариальной формы, оно ведь не означает, что до этого времени нотариусы не совершали таких сделок. По желанию люди в любом случае могли прийти к нотариусу и удостоверить сделку у нотариуса. Поэтому особых проблем не возникает, тем более учитывая, что на сегодняшний день многие документы нотариус может запрашивать самостоятельно, что облегчает участь граждан, которые могут уже не тратить свое время и силы на сбор необходимых документов. В частности, запросить выписку из государственного реестра прав у нас нотариус сегодня обязан самостоятельно сделать. И запросить справку о кадастровой стоимости недвижимого имущества, и т.д. Целый ряд документов нотариус запрашивает самостоятельно.

- Это значит, что пакет документов, необходимых для нотариального заверения этой сделки, значительно сокращен, или упрощен порядок их получения, потому что нотариус может сделать это самостоятельно?

- Совершенно верно.

- Каковы хронологические рамки подобной операции? Запрос о кадастровой стоимости, например. Все это происходит в присутствии клиента или на это требуется несколько дней?

- На самом деле у нас законом определено, что сведения из единого государственного реестра прав по запросу нотариуса приходят не позднее следующего рабочего дня. Т.е. это все буквально один-два дня.

- В любом случае, людям нужно настраиваться на то, что один-два дня они посвятят…

- Конечно, они должны предоставить пакет документов, нотариус должен изучить, должен проверить все документы, собрать недостающие, те, которые он может самостоятельно на сегодняшний день запросить, подготовить проект документа, проект договора и, соответственно, удостоверить. Но при этом, опять же, еще можно сказать о чем? Что у нас сокращенные сроки регистрации перехода прав на основании нотариально удостоверенных сделок, при этом есть возможность сегодня…

- А что это значит, если отходить от этой юридической формулировки?

- Т.е. регистрация перехода права собственности, когда документы сдаются в Росреестр, она проходит по нотариальным сделкам в течении 3-х дней.

- По сделкам удостоверенным нотариусом, где стоит…

- Да-да, совершенно верно. При этом необходимо учитывать еще и следующее, что сегодня нотариус самостоятельно может передать эти документы на государственную регистрацию, и опять же сторонам сделки не потребуется идти в Росреестр и тратить на это свое время. И еще один момент – нотариус может передать сегодня эти документы в электронном виде. И в этом случае срок регистрации составит один день. Т.е. сегодня сделка удостоверена, нотариус передает документы, через день уже у нас, получается, права зарегистрированы на нового собственника.

- Правильно ли я понимаю, что сегодня нотариус, как это говорят, и жнец, и на дуде игрец, потому что фактически весь период удостоверения сделки с недвижимостью может проходить через нотариуса или при его посредничестве. Начиная от обязательных с 29 декабря условиях, прописанных в законе, если речь идет об участии несовершеннолетних в этой сделке и до, собственно, совершения самой сделки с недвижимостью, вне зависимости от того, совершеннолетний или нет, потому что, опять же, у нотариусов сегодня есть весьма широкий инструментарий для того, чтобы помочь обезопасить и продавца, и покупателя. Например, тот самый депозит, знаменитый сегодня. Кстати, о нем все больше людей знает и все больше и больше спрашивают.

- Да, совершенно верно. Сегодня можно внести денежные средства в депозит нотариуса по сделке, и, соответственно, предусмотреть в договоре условия, в каком случае эти денежные средства будут переданы от покупателя… Вернее, уже с депозита нотариуса продавцу. Т.е. одним из условий может быть как раз-таки регистрация перехода права собственности. Т.е. после регистрации перехода права собственности нотариус передаст эти денежные средства продавцу. А до этого момента они будут находиться на депозите нотариуса.

- Еще раз давайте, возвращаясь к закону, в завершении уже, времени не так много эфирного остается, проговорим, какие с 29 декабря сделки с недвижимостью или условия совершения таких сделок требуют обязательного нотариального удостоверения?

- Это касается продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему; доли в праве собственности постороннему лицу; распоряжение недвижимым имуществом на условиях доверительного управления и опеки; продажа земельной доли. И еще хотелось бы тоже отметить, что с 29 декабря 2015 года обязательному нотариальному удостоверению подлежит соглашение о разделе общего имущества супругов. Оно хотя не касается конкретно недвижимого имущества, но также введена обязательная форма для данного соглашения.

- Мы прекрасно понимаем, что очень часто основные споры возникают именно из-за недвижимого имущества. Большое спасибо! Начальник правового отдела Нотариальной палаты Пермского края Александра Васильевна Беляева была гостем «Дневного разворота». Сегодня программу для вас провел Артем Жаворонков. Спасибо за внимание! До свидания, спасибо вам, Александра Васильевна!

- До свидания!