Слушать радио
Смотреть радио
Создать радио
Добрый день. У микрофона – Анастасия Сечина, Сергей Слободин работает за звукорежиссерским пультом. Сегодня будем говорить о текущем состоянии рынка недвижимости. Самый первый вопрос. Мы ведь с вами, кстати, встречались уже в рамках программы «Районы-кварталы». Это было летом, пожалуй…
Екатерина Пахомова: Совершенно верно. Мы не первый раз у вас в гостях.
И первый вопрос - общие ощущения от дня сегодняшнего. В чем оно заключается? До эфира я услышала словосочетание «ожидание чуда».
Екатерина Пахомова: Давайте тогда я начну, потому что это именно я до эфира произнесла эту фразу, что мы ждем чуда от рынка недвижимости, и тоже себе задаем тот же самый вопрос: а какой он, будущий рынок? Что сейчас строить? Вообще, какой тренд строительный на рынке? И для кого строить? И в каких объемах строить? Потому что, если говорить о развитии рынка недвижимости, о правительственных программах, то сейчас людям понятны планы: мы должны увеличивать количество жилья, причем жилья эконом-класса. А вот какое оно, это жилье, и что такое сегмент эконом-класса? Сейчас идут споры между специалистами рынка, аналитиками рынка, что такое жилье эконом-класса, какое оно должно быть - по качеству, по метражу.
Ну а чудо-то в чем заключается?
Екатерина Пахомова: Чудо заключается в том, что на рынке Перми объем строительства жилья увеличится, появятся интересные объекты для каждого сегмента рынка, причем, и для рынка эконом-класса, то есть со стоимостью жилья, которая именно для этого уровня потребителей адекватна.
У нас по-прежнему тормоза на уровне какой-то бюрократической системы в этом отношении?
Екатерина Пахомова: Сейчас эти вопросы уже решаются активно.
Ну, тогда это уже не чудо получается.
Екатерина Пахомова: Но пока ведь этого нет. Пока мы находимся в ситуации дефицита жилья. Пока мы сталкиваемся с тем, что жилье, назовем его жилье эконом-класса, небольшой площади жилье, очень востребовано на рынке.
Давайте определимся: то, что цены снизятся - это будет чудо или ожидаемое событие, прогнозируемое? Потому что чудо – это то, что случится вряд ли.
Екатерина Пахомова: Вообще, правительство нам говорит о том, что это вполне ожидаемо. Да и застройщики тоже об этом говорят. Что, увеличивая строительный объем, мы сможем уменьшить цены на рынке жилья.
Об этом говорим, дай бог памяти, восемь лет уже точно, с момента, когда Чиркунов только сюда, и свою речь перед Заксобранием «толкал». Миллион квадратных метров жилья, все мы помним.
Екатерина Пахомова: Вот. Миллион квадратных метров. Но это было озвучено в тот период, когда рынок был растущий. Вспомните, это же все было до кризиса.
Сейчас он выросший?
Екатерина Пахомова: А сейчас объем заявленный к 2016-му году - полтора миллиона квадратных метров.
Алексей, ваши общие ощущения.
Алексей Ананьев: Я напомню, что, например, за третий квартал 2012-го года мы открыли 10 новых площадок по новостройкам. А в 2009-м году за год мы открыли всего 9. Темпы открытия новых площадок на сегодня перспективные. Но рынок склоняется к тому, что площади проектируемых квартир, которые строители планируют строить и сейчас строят, уменьшаются. Вот важный момент: до какого объема можно уменьшить площадь, чтоб она была еще привлекательна для потенциального покупателя? Понятно, чем меньше площадь, тем меньше цена. Но есть предел. Сегодня минимальная площадь однокомнатных квартир уже 27-28 квадратных метров.
Екатерина Пахомова: Даже 25 есть примеры.
Алексей Ананьев: Даже 25. То есть, есть мнение специалистов, что мы строим просто высотные снова «хрущевки». Они, действительно, доступны по цене, потому что площадь небольшая, стоимость квадратного метра фиксированная, и получается, что общая стоимость квартиры - полтора миллиона рублей на стадии начала строительства. На сегодня минимальная стоимость обычной «хрущевки», которая эксплуатируется уже 50 лет, один миллион девятьсот тысяч рублей. То есть мы понимаем, что через полтора года у человека будет новая квартира существенно дешевле. Но технические характеристики, которыми она будет обладать, соответствуют жилью, которое мы строили 40 лет назад. Можно предположить: через сорок лет дети и внуки, скажут, что мы снова строили дома, которые не отвечают современным требованиям.
Подождите, Алексей, вы говорите, что есть тенденция к сокращению площади?
Алексей Ананьев: Да, именно так.
А я читаю о текущих трендах, где говорят о том, что в распределении числа предложений на первичном рынке лидируют двухкомнатные квартиры, а в структуре предложений на вторичном рынке - трехкомнатные квартиры. Я понимаю, глядя по семьям своих друзей, многие заводят второго ребенка, третьего. У меня, наоборот, есть ощущение, что если когда-то однокомнатная квартира пользовалась наибольшим спросом, то сейчас двухкомнатная-то уже - как минимум.
Алексей Ананьев: Мы, наверно, говорим о жилье эконом-класса, где квартиры небольшой площади, и вы сказали, что это вторичный рынок. Мы говорим о рынке нового жилья.
Первичный – двухкомнатные, вторичный - трехкомнатные.
Евгений Заединов: Просто нужно понимать очень четкую вещь: потребность людей в квартире. Если это первая квартира, им просто хочется…
Хоть что-нибудь.
Евгений Заединов: …хоть что-нибудь. И эта потребность очень велика на рынке Перми. Поэтому чтобы дать им возможность приобрести хотя бы какой-то задел, чтобы уже иметь возможность проживать отдельно...
Ну, хоть норку, хоть комнатку, хоть что-нибудь, но свою, и с этого я начну.
Екатерина Пахомова: И двухкомнатные уменьшаются, и трехкомнатные уменьшаются. Я, более того, скажу. Например, четырехкомнатные квартиры выбыли за последний квартал с рынка очень серьезно.
44 процента минус.
Екатерина Пахомова: Совершенно верно. Представляете, какой колоссальный объем предложений? Это о чем говорит? Что этот сегмент тоже востребован, однозначно, обязательно. Но он не носит массового характера. Было время, года два-полтора назад, четырёхкомнатные квартиры вообще не продавались. Они не имели никакой ценности. Трехкомнатные еще рассматривали, а четырехкомнатные нет. Ситуация меняется. Почему? Потому что их стало меньше, в принципе. А почему их стало меньше? Потому что в один период времени они не были востребованы, и строители, действительно, пошли по принципу уменьшения площадей.
Вот я вам пример приведу, не называя ни застройщика, ни объект. Изначально планировался объект, условно, бизнес-класса. Планировались достаточно большие площади, порядка, по-моему, 70-
Мы Евгения Заединова еще не допросили по поводу общего ощущения от ситуации на рынке в текущий момент. Каковы они в целом? Если есть, что добавить к уже сказанному.
Евгений Задеинов: Все, что было сказано, все верно. То есть лично мои ощущения: все правильно, все стабильно. Рынок развивается так, как он должен развиваться, абсолютно закономерно. Цены чуть-чуть растут, в соответствии с тем, что экономическое положение в нашей стране стабилизируется, оно говорит о том, что рынок развивается, зарплаты повышаются, прожиточный минимум становится выше. И в среднем люди начинают зарабатывать больше, соответственно, большее количество людей может позволить себе купить квартиру - первую, вторую, третью, может быть, кто-то загородный дом. Соответственно, все развивается согласно рыночным законам.
Все растет, все развивается, все блестит, переливается и веселится. Но, тем не менее, вот отчет у меня есть перед глазами, в нем говорится: дефицит ликвидного жилья, с одной стороны - финансовая стабилизация пермских застройщиков и динамика основных инвестиционных индексов, с другой стороны - низкая динамика роста реальных доходов населения, рост процентной ставки ипотечного кредитования и негативный макроэкономический фон. Так все-таки, о стабилизации мы можем сейчас говорить? Или пока почва под ногами ходит ходуном?
Екатерина Пахомова: Вот я считаю, что «всё» - это неконструктивно. Что значит «всё»? В каждом сегменте своя абсолютно ситуация. Что касается процентных ставок, то здесь вопрос очень специфический. Где-то ставки повысились процентные, да.
В каких-то банках?
Екатерина Пахомова: В каких-то банках. Но в каких-то банках появились программы, которые как раз стимулируют и поддерживают рынок. И это касается не только процентной ставки, а это касается еще способа получения кредита. Мы с Алексеем Вячеславовичем обсуждали, он правильно заметил, что упростилась процедура получения кредита на покупку жилья по ряду банков. Стимулирует это спрос? Конечно, совершенно верно, стимулирует.
То, что не стало ликвидного жилья, я с этим совершенно согласна. Но ликвидное жилье - это же еще не весь рынок, это только часть. Чем ликвидное от неликвидного отличается? Местоположением, например, состоянием дома, инфраструктурой места, этажностью. Мы знаем, что, например, первый этаж от среднего отличается по цене. То есть уходят более дорогие объекты жилья. Это говорит об общеэкономической ситуации и о спросе? Говорит. Положительная тенденция? Наверно, как положительная.
Алексей Ананьев: И надо сказать об объемах, о которых мы говорим. Мы строим в среднем 5 тысяч квартир. В рамках целого города это на самом деле не так уж и много, когда мы говорим о повышении доступности жилья. То есть это не очень большая категория граждан, которые, вообще, приобретают это жилье. Не в рамках целого города, если мы себя считаем миллионником.
Если проиллюстрировать ситуацию со спросом-предложением. До эфира вы рассказывали историю про дом, который планировал продать 10 процентов своих квартир, когда начинал строительство...
Алексей Ананьев: У ряда строительных компаний, действительно, есть планы продаж, которые зависят впрямую от готовности или степени готовности дома. И в зависимости от степени готовности дома выстраивается ценовая политика. На ранней стадии строительства, на «стадии фундамента», строительные компании продают, как правило, небольшой объем предложений, старт продаж привлекает интерес со стороны покупателей к дому, и, конечно, уровень цен несколько ниже, чем, если бы этот дом был под крышей. На сегодня в осенний период ожидания строительных компаний несколько не совпадают с возможностями рынка. Возможности рынка выше. И объем продаж возрастает. Люди хотят на ранней стадии строительства купить чуть подешевле, но гарантированно. Это касается, конечно, только застройщиков, у которых есть репутация.
Я пыталась от вас вытащить этот самый пример: хотели продать 10 процентов, а продали 90.
Алексей Ананьев: Да, такие примеры есть. Но так люди покупают только тогда, когда уверены, что строительная компания закончит этот проект.
Естественно. Тут строительная компания должна быть с репутацией.
Алексей Ананьев: Не надо забывать про те 15 домов, которые на сегодня являются долгостроями. Там более 2-х тысяч человек и семей ожидают своего жилья уже не один год.
В нашем эфире неоднократно эти люди уже бывали. Но вот что касается тех самых 90 процентов, которые покупают жилье, мы совершенно точно знаем, что это разные люди, а не некие структуры, компании, которые затем будут заниматься перепродажей?
Алексей Ананьев: Нет, несомненно, это физические лица. Они покупают для себя. Сейчас, может быть только-только начали возвращаться инвесторы, которые рассматривают вложения в рынок недвижимости новостроек именно с целью выгоды, получения прибыли в дальнейшем. Темпы роста до 2012-го года были примерно соизмеримы с уровнем инфляции, не превышали 10-12 процентов годовых, поэтому вложения были рискованными, и были другие инструменты для того, чтобы просто было желание заработать. Рынок недвижимости с этой точки зрения был не очень привлекательным. Может быть, только 12-й год начинает менять картинку.
Екатерина Пахомова: Процент очень маленький у таких вложений. То есть, если есть инвестиционные сделки, то они меньше 10 процентов составляют от общего объема реализаций.
Строительство жилья, например, в Лобаново, в Усть-Качке, в Звездном, какие-то ещё проекты относительно недалеко от города, в которых метр жилья относительно дешев по сравнению с жильем в черте города - это насколько перспективный сегмент?
Алексей Ананьев: Я бы сказал, что говорить о дешевизне жилья там, наверно, не приходится. Есть районы-спутники у Перми, где транспортная доступность 15-20 минут позволяет добраться до места работы, там уровень цен несущественно отличается от городских. И такие примеры есть, то же Лобаново, то же Кондратово. Там активно покупается жилье, уровень цен соизмерим с ценами на рынке в городе, а по некоторым позициям даже выше.
Я недавно сравнивала и обратила внимание, что все-таки пониже. Может быть, я как-то не так подхожу к анализу этой информации.
Екатерина Пахомова: В общей совокупности они, наверно, пониже. Ну, или не наверно. Даже по стоимости метра квадратного ниже. Но тут ведь как надо соизмерять? Надо соизмерять цену и предложение, чтоб это совпадало. Если можно чуть-чуть подороже купить, но уже в городе, то, конечно, в городе более ликвидно, и продажи там происходят намного быстрее, например. Хотя да, сейчас, действительно, на рынке стали появляться новые проекты. Например, в Гамово. Это достаточно не близко от Перми, но тем не менее. И здесь смысл не только в том, что это далеко, поэтому дешево, но еще и в новых строительных технологиях. Стали же появляться новые строительные технологии. И это тоже плюс для развития рынка.
Давайте все-таки поговорим о тех сценариях, которые возможны в ближайшее время. Я все-таки предполагаю, что есть сценарий оптимистический, есть сценарий пессимистический.
Евгений Заединов: А есть реальный, реалистический. Всегда три сценария.
Хорошо. И что у нас сегодня реалистическим сценарием является?
Евгений Заединов: Давайте начнем все с начала. От чего в среднем зависит стоимость квадратного метра квартиры?
Тут наверно, масса факторов.
Евгений Заединов: Ну, то есть, вообще от ценовых показателей. От чего зависят ценовые показатели? На самом деле, их всего три. Это макроэкономический показатель - стоимость барреля нефти. Это, собственно, курс валют, то есть доллара или евро. И это отток либо приток капитала из России. Такие три основных столба ценообразования на квартиры.
Но они ведь очень сильно корректируются локальным фактором.
Евгений Заединов: Нет.
Ну как нет? Например, Кизел очень сильно своим локальным фактором корректирует цену на жилье. Березники очень сильно своим локальным фактором корректируют цены на жилье.
Евгений Заединов: При изменении макроэкономических показателей, снижение или повышение цен будет соизмеримо - в Перми, в Москве, в Санкт-Петербурге, в Березниках или в Кизеле. Конечно, наложатся еще какие-то коэффициенты, потому что не так много людей, которые на данный момент хотят купить квартиру в Кизеле.
Итого?
Евгений Заединов: То есть нужно смотреть, как, собственно, будут развиваться основные макроэкономические показатели, если мы говорим о каком-то даже среднесрочном планировании и прогнозировании.
Хорошо, посмотрели. Должны вывод какой-то сделать.
Евгений Заединов: Если мы говорим о реалистическом плане развития, то главные экономические эксперты говорят о том, что нефть будет расти, курс валют не изменится. По поводу оттока капитала не могу сказать, потому что не знаю. Поэтому цена на жилье будет точно также стабильно расти, не сильно.
У нас Екатерине Пахомовой, председателю Совета некоммерческого партнерства «Российская гильдия риэлторов. Пермский край», достается оптимистический сценарий, а нашему второму гостю Алексею Ананьеву, заместителю председателя совета этого некоммерческого партнерства – пессимистический. Так мы распределили роли.
Екатерина Пахомова: Что внутри, не так глобально на стоимость квадратного метра влияет? Я бы начала с местоположения, где находится площадка. Что это: центр города или где-то рядом, недалеко, или вообще в пригородной территории? Влияет это на стоимость? Да, несомненно, влияет. Какая инженерная инфраструктура данного места? Это тоже влияет на стоимость. На стоимость, несомненно, влияет, и какое жилье здесь будет строиться: массовая застройка, стандартной серии, или, допустим, некий индивидуальный проект, к которому другие требования закладываются. И, конечно же, спрос. И мой оптимистический сценарий следующий. Я считаю, что это вообще нормальное развитие рынка. Для каждого сегмента свое. Будет массовая застройка для сегмента эконом-класса, где должны быть небольшие площади, и однокомнатные квартиры. Но
То есть, я правильно понимаю, что развиваться будет тот сегмент, на который наибольший спрос? Наибольший спрос на сегмент массового жилья, значит, этот сегмент будет развиваться. Чем больше он будет развиваться, чем больше жилья здесь будет строиться, тем ниже стоимость. И отсюда оптимистический сценарий.
Екатерина Пахомова: Дальше. Не надо забывать, что у нас есть другие потребители этого рынка. Обязательно нужно оставить точечную застройку, дома индивидуального строительства для сегмента бизнес-класса.
А мы не удовлетворили еще желания этого сегмента?
Екатерина Пахомова: Нет. Только что мы привели с вами пример, что у нас большие квартиры, и сегмент бизнес-класса, он уменьшился в количестве предложений. Есть ряд примеров. Продажи в домах бизнес-класса за последний квартал очень сильно увеличились. Количество предложений уменьшилось, а спрос на них возобновился. Так что такие дома должны быть. Конечно, там уже большая площадь и требования к дому совершенно другие. И это не отдаленные районы.
И, конечно, не надо забывать, что у нас совсем сейчас очень мало, минимум предложений на рынке VIP-объектов, дорогих объектов. Это небольшие дома, малоквартирные, порядка 20-30 квартир в доме, может быть, 6-7-этажные дома. Они могут быть и без отделки. Стоимость квадратного метра там может быть, допустим, 90-100 тысяч за квадратный метр, на это тоже сегодня есть спрос. Не надо забывать ни о ком. Тогда город будет красивый, будут дома разные, разные проекты и на разного совершенно потребителя.
Алексей.
Алексей Ананьев: Я о жизни, наверно. Все мы живем сегодня и хотим это делать именно сейчас. Семья молодая. Думать, как всё будет через 3-5 лет, наверно, замечательно, но жить-то хочется сегодня. И то, что мы видим по рынку... Большое количество людей в Пермь приезжает именно из городов-спутников: Березники, Соликамск, Чернушка. И родители сегодня хотят себя неким образом обезопасить от возможных изменений на рынке, и делают покупки на про запас.
Квартира про запас...
Алексей Ананьев: Квартира сейчас не нужна, человек только учится, и планирует в Пермь приехать через 2-
И мы сейчас чётко видим: количество квартир, которые приобретаются для того, чтоб в будущем сдаваться в аренду, сошли почти к нулю. Люди не планируют и не делают таких покупок. А люди, которые приезжают в Пермь, понимают, что снять квартиру по разумной цене в пределах транспортной доступности вуза, в котором я планирую учиться, становится все сложнее и сложнее. Спрос остается высоким, а предложений нет. И люди постепенно начинают понимать, что, наверно, нужно к этому подготовиться заранее.
Пессимизм тут где? Уловить пытаюсь.
Алексей Ананьев: А пессимизм в том, что спрос остается достаточно высоким. И объективных факторов, которые остановят рост цен в перспективе полутора-двух лет, нет. Пессимизм связан только с тем, что цены по-прежнему в будущем году не приостановят свой рост, а будут развиваться с положительной динамикой.
Те вопросы, которые у нас есть по Интернету, я не озвучиваю просто потому, что мы на них отвечаем по ходу эфира. Подавляющее-то большинство людей волнует что: когда будет снижение, когда будет спад, когда квартира станет нам доступна, сколько можно 50 тысяч рублей за квадратный метр, ну и так далее. Это волнует людей. Как могли, постарались тему осветить.
Хотелось бы пройтись по другим сегментам. Если говорить о жилье будущего. Скажем, Виктор Суетин, гендиректор компании «Стройпанелькомплект» в этой же студии рассказывал про то, что у него есть проект, но пока нет инвестора. Речь о жилье, которое мы можем условно назвать «пенальчики». Маленькая квартирка, в которой стоит кровать, и стол встроенная кухня тут же…
Екатерина Пахомова: Ниша.
Ниша, да, нишевая кухня. Все это на очень небольшой площади. Вы упоминали цифру 15 квадратных метров. При этом, естественно, низкая стоимость. Виктор Суетин, по-моему, называл цену 600 тысяч рублей. Насколько этот сегмент перспективен?
Екатерина Пахомова: Совершенно верно, Виктор Петрович пробует такие проекты, и он в этом отношении молодец, он чувствует рынок. Но, опять же, во всем должна быть мера определенная. 15 метров – это было озвучено экспертом рынка в Питере на конгрессе. Он сказал о том, что в Европе, в частности, во Франции стали строить такие дома, где квартира 15 квадратных метров. И он говорит: «Я не понимал, как это возможно. Это невозможно. Я зашел, оказалось - возможно». Выпадает откуда-то кровать, которая потом убирается, потому что она занимает половину комнаты... Но, тем не менее, люди живут. Он говорит: вот если мы где-то в Москве или рядом с Москвой построили такие дома, они бы у нас влет ушли по 900 тысяч…
Кто в них будет жить?
Екатерина Пахомова: Это большой вопрос, потому что даже
От безысходности?
Екатерина Пахомова: От безысходности, конечно, только от безысходности.
То есть я представляю, там может жить холостяк убежденный, либо человек, у которого вся семья, например, живет в Усть-Качке, а он приезжает в Пермь работать, и иногда ему приходится оставаться в Перми ночевать вот в этом пенальчике.
Екатерина Пахомова: С чем сравнивать? Альтернатива комнатам. Комнаты – тоже есть такой сегмент на рынке. Люди тоже покупают.
Чтобы хоть что-то.
Екатерина Пахомова: Чтобы хоть что-то, чтобы хоть куда-то. Но ограничить себя таким небольшим пространством - это, конечно, тяжело. И, может быть, это будет период очень короткий на рынке. Кому потом это жилье будет нужно, и что потом с ним делать, очень большой вопрос.
Потом перепланировки. То есть его надо строить с мыслью о том, чтоб его можно было потом переделать в квартиры большей площадью путем перепланировки.
Алексей Ананьев: Но это будут все разные собственности, потому технически это будет невозможно.
Евгений Заединов: Мы приходим к тому, что люди готовы покупать, хоть что-нибудь, но что они могут купить. Если у них появится возможность купить лучшую квартиру, не такой вот пенал, а квартиру однокомнатную эконом-класса, 35 квадратных метров, они ее будут покупать. Правильно ведь?
Например, я сейчас въезжаю в пенал, через три года у меня получается улучшить жилищные условия, я уеду из пенала. Но, наверно, найдется кто-то, кто это жильё у меня купит. Потом и он уедет. И будут это такие пожизненные времянки.
Екатерина Пахомова: Но все-таки основной потребитель рынка недвижимости - это семья. На короткий период времени – да, можно, действительно, пока учится, пока в командировке, какие-то еще задачи решает краткосрочные.
Почему у нас не строится жилья под цели сдачи в аренду?
Екатерина Пахомова: Хороший вопрос.
В Европе ты можешь снять дом, и будешь уверен, что тебя хозяева через полгода отсюда не выгонят, потому что им вдруг срочно понадобилось. В нашем случае ты приезжаешь со своим диваном, а через полгода тебе говорят «Извини, дружок».
Екатерина Пахомова: Стоимость вложенных инвестиций. Это должна быть специальная программа. В ряде регионов, например, в Новосибирской области, стали реализовываться такие проекты - доходные дома. Причем до сих пор идет спор: коммерческая аренда, не коммерческая аренда, что это такое? Нет конкретных формулировок. Для определенных категорий граждан, при поддержке государственных программ.
У меня последний вопрос. Мы вообще никак не затронули тему с частными домами, с индивидуальным жильем. Это отдельная большая тема, мы можем ей целую программу посвятить? Ведь каждый мужчина желает посадить дерево, вырастить сына и построить дом. Или здесь пока не о чем говорить?
Алексей Ананьев: Нет, есть, о чем говорить, это, наверно, отельная тема.
Отлично. Вот тогда мы с вами «забились» на то, что об этой теме поговорим в следующий раз. Спасибо.
