Директора управляющих компаний – редкие гости в программе «Коммуналка». Обычно они отказываются участвовать в эфирах. Директор УК «Виктория-сервис» Вера Сединина стала исключением из правила. Она сама вышла с инициативой и пришла на эфир.

По мнению Веры Седининой, залог качественного управления жильём прост: не надо брать на себя большое количество домов в разных районах города и ждать от этого бизнеса миллионов. Отсюда и основной совет жильцам: если вы выбираете УК, не стоит воспринимать сотню домов под управлением как её бесспорный плюс. Отдайте предпочтение компании, не берущей на себя много.

Ведущий эфира: Юлия Хлобыст.

- Очень благодарна за вашу инициативу после одного из моих эфиров прийти и поговорить именно об УК. Как-то так получилось, что в программе «Коммуналка» можно по пальцам пересчитать гостей от управляющих компаний. Я выходила с этим предложением к директорам, но большинство отказывается. Поэтому - спасибо вам за инициативу, но в свою очередь хочу спросить – а почему так происходит? Почему директора УК и их представители отодвигаются выходить в прямой эфир? Больше ТСЖ приходят. Те – да, пожалуйста.

- Когда мы с вами разговаривали по телефону, вы сказали, что УК могут работать хорошо, но частично их дискредитируют, частично им мешают. Давайте попробуем разобраться, кто может дискредитировать, кто может мешать. Почему так происходит, что на УК у большей части населения имеется зуб? Плохие законы, неорганизованные собственники, стремление к извлечению прибыли? Давайте начнем, например, с законов. Насколько они мешают или помогают работать УК?

- Я думаю, что законы на сегодняшний день не покрывают всего того поля отношений, которые возникают между собственниками и УК. Мне кажется, что люди, которые пишут законы в Москве, сами не живут в многоквартирных домах, не пользуются услугами, которыми пользуется большинство населения в стране. Практика взаимоотношений сначала с министерством регионального развития, потом с Госстроем и так далее. У меня сложилось такое впечатление. Первое – слабая законодательная база, вот что я могу сказать по законам.

- Что касается разрозненных собственников. Чиновники декларируют следующее – сегодня у нас очень не активные и неэффективные собственники, потому что нужно объединяться, создавать советы домов. Но много ли найдется грамотных людей, которые в свое свободное время начнут бегать и требовать от УК то, что они и так за их же деньги должны делать?

- Моя практика работы и жилья – я живу в многоквартирном доме. Я, например, на собрание к себе дважды сходила и больше не пойду. Вот я плохой собственник, а почему? Потому что собрание безобразно организовано, ничего не понятно, люди между собой не могут состыковаться, УК…

- А у вас, кстати, УК?

- У меня УК, да. Я на собрании не видела ни разу директора компании. Приходит бухгалтер, но что она может сказать? На собрании есть технические вопросы, организационные вопросы, юридические вопросы. Но что может сказать бухгалтер? Я не хожу. Вот такой я собственник.

Учитывая это, в своей работе мы так не делаем. Мы стараемся, чтобы наши собственники понимали и знали, что мы делаем и как мы делаем. Большинство собственников не готово участвовать, жертвовать своим свободным временем, своей квалификацией, а у многих ее и нет в этой части, разбираться с УК. Мне кажется, им это и не надо. Если УК, я бы сказала, ответственная и грамотная, то не надо за ней следить! Надо просто с ней общаться на ее же уровне. Я бы сказала так – не надо ее толкать, пихать, заставлять, как вы сказали, что-то делать. У нее есть порядок, и этот порядок большинство жителей не знает, не понимает и не видит. Жители видят то, что у них перед глазами, и не видят, что насосы надо проверять, регулировать, прокладки нужно менять, стартеры в лампах освещения ломаются и так далее. Это все работа, которую не видно, но компания должна объяснить, что она делает. Если она квалифицированно объясняет, то конфликт возникает крайне редко.

Я живу в многоквартирном доме. Я на собрание к себе дважды сходила и больше не пойду. Вот я плохой собственник, а почему? Потому что собрание было безобразно организовано, ничего непонятно, люди между собой не могут состыковаться... В своей работе мы так не делаем. 

- Понятно, что вы говорите как эффективный управленец и директор. Но слушатели наверняка думают: «Ну конечно, УК «Виктория», которая управляет одним из статусных домов Перми…» Во-первых, это новый дом, во-вторых, там живут состоятельные люди. Соответственно, они не позволят такое отношение к себе, чтобы им кто-то что-то не объяснил, не рассказал, не показал. Но ваша ситуация – скорее исключение из правил!

- Так пусть УК не хватают себе по 200 домов! С моей точки зрения управление жильем – та услуга, которая имеет личностный характер. Это создается годами.

Вы говорите, статусные люди. Так статусные люди статусность требуют и с УК. Все надо показать, рассказать, они должны поверить, что мы работаем честно. Это отношение личности. На первом собрании мы то же самое выслушали, когда нас выбирали.

- Вас выбирали, вас не назначила строительная организация, как часто бывает, скандалы…

- Нет, это не скандалы, это совершенно в рамках закона. Срок со сдачи дома и до срока первого собрания застройщик вправе назначить компанию, заключить с ней договор, не обязательно «своей». Что такое «своя» компания? Мне не всегда понятно.

- Созданная в интересах застройщика, например. Свои люди сидят, которые будут управлять, приносить прибыль с этого бизнеса…

- Куда?

- Застройщику аффилированному.

- Есть и бывают аффилированные компании, и ничего в этом такого нет. Но дело-то в том, что собственники потом все равно выбирают компанию. Хотят – выберут эту, хотят – другую, а хотят – создадут ТСЖ. У нас на первом собрании, через полгода управления, где-то 25% было за ТСЖ. А абсолютное большинство говорит: «Давайте год на них посмотрим». И нас выбрали. А через год доля тех людей, которые были за ТСЖ в нашем комплексе, резко понизилась. И дальше уже стоял вопрос не о том, чтобы какую-то компанию выбрать, а на 3 года нас назначить или на 5. Вот и все. Но ведь мы этот год-то старались!

Но еще раз говорю: если бы у нас было 200 домов, мы бы никогда не смогли управляться. Я давно руководитель.

- Вера Александровна Сединина одно время работала руководителем управления по природопользованию администрации города. Период? 4 губернатора и 3 мэра?

- Это период длинный, я еще была главой Мотовилихи, была начальником отдела приватизации в городе. Понимаете, мне было интересно создать УК, и теперь мне очень хорошо понятно, что большие УК право на жизнь, если исходить из интересов людей, не имеют.

У нас на первом собрании, через полгода управления, где-то 25% было за ТСЖ. А абсолютное большинство сказало: «Давайте год на них посмотрим». И нас выбрали. А через год доля тех людей, которые были за ТСЖ в нашем комплексе, резко понизилась. И дальше уже стоял вопрос не о том, какую компанию выбрать, а о том, на 3 года нас назначить или на 5. 

- По закону они ведь имеют право.

- По закону имеют. Ограничения нет. Хочу – 200 домов, хочу – 2. Но если у тебя 200, или 100, или 70… Понимаете, я давно руководитель, я знаю, как организовать технику в этом деле управления, но не понимаю, как организовать на 200 домов личностный контакт.

- Это контроль, наверное.

- Да можно даже контроль по технике организовать, но люди не увидят этого! У нас на сегодняшний день – сегодня сказали, максимум завтра сделаем, но лучше сегодня. Но я вам скажу следующее – если люди не готовы платить за качество услуг, то и качества нет. Если сантехник у тебя получает 6000 рублей, то такой он сантехник.

- Оплата услуг. Сколько в нормальной УК должна быть плата за ЖКУ? Вы говорите: «Я хочу личного контакта с каждым жителем, чтобы он…»

- Чтобы он принес мне прибыль.

- Но где гарантия? У вас сейчас прибыль 10%, а через год вы не подумаете «10% - мало. Инфляция, все такое, надо бы мне еще несколько домов взять под управление»?

- Теоретически, это возможно. Безусловно, это предпринимательская деятельность, должна быть прибыль. Но с моей точки зрения, это низкорентабельный бизнес.

- Ой, знаете, мне кажется, люди, которые организовывают огромные УК, сейчас смеются над нами.

- Пусть смеются.

- Очень сильно. Потому что мы прекрасно понимаем, что некоторые из компаний – это очень высокорентабельный бизнес, даже сверхприбыльный.

- Не знаю, наверное, и сверхприбыли есть. Но моя позиция следующая. Обслуживание жилья – это как хлеб. Это низкорентабельный бизнес, но это бизнес. Он тебе все время будет приносить прибыль, если ты установишь контакты с людьми, будешь честно выполнять свои обязанности. Да, маленькая прибыль, но туда и должны прийти работать люди, которые с этим согласны. Я бы сказала, законодательного ограничения нет, но есть нравственное, и с этой точки зрения тут нет того поля, где ты мог бы схватить миллионы и убежать.

- Но ведь соблазн-то велик! Причем не столько схватить миллион и убежать, сколько набрать себе кучу домов.

- Так ты не сможешь качественно ими управлять. Соблазн, наверное, есть...

Прибыль небольшая, но она есть. И людям можно рассказать, и не скрывать ее. У меня четко написано – стоит столько содержание, из него 9,9% прибыль. Мне зачем воровать? Прибыль обозначена, я ее имею, люди согласны. 

- Но каждый решает сам для себя?

- Абсолютно верно.

Во-вторых, мне кажется, здесь как раз поле региональных властей и местного самоуправления. Мое глубокое убеждение, что бизнес по управлению – это как раз зона и сфера малых предприятий. У тебя 3-4 дома. Туда должны прийти люди, которые согласны работать в малых предприятиях, но законодательство не ограничивает ситуацию.

- И поэтому мы имеем то, что имеем.

- Но ведь кто запрещает местному самоуправлению взращивать, помогать этому малому бизнесу? Это как раз та зона. И прибыль небольшая, но она есть. И людям можно рассказать, и не скрывать ее. У меня четко написано – стоит столько содержание, из него 9,9% прибыль. Мне зачем воровать? Прибыль обозначена, я ее имею, люди согласны. Конечно, везде есть неадекватные люди. Но большинство-то жителей Перми - я здесь выросла, родилась, живу и, видимо, умру - адекватные. У нас образованный город.

- Вы опять же сказали, что если вы хотите получать услуги надлежащего качества, то за это надо и платить. Наверное, в эту тему вопрос по ICQ: «Вера Александровна, вы используете муниципальные тарифы за обслуживание и текущий ремонт? Если да, то вписываетесь ли вы в эти тарифы с уборкой в подъездах, обслуживание общедомовых приборов учета? В договорах управления какая периодичность уборки подъездов, соблюдается ли график, кто контролирует?»

- Объясняю. В муниципальный тариф «Виктория-сервис» не вписывается и не впишется, потому что мы управляем комплексом, в котором очень много дополнительных услуг. Муниципальный тариф не предусматривает ни видеонаблюдения, ни консьержей, ни ландшафтного дизайна.

- Давайте, чтобы всем было понятно. Сколько муниципальный тариф?

- Для среднего дома такой этажности 23 рубля 97 копеек за квадратный метр. У нас на сегодняшний день тариф 35 рублей 48 копеек.

- Смотрите, я просто прикидываю. Самая маленькая квартирка сколько у вас по метражу?

- Наверное, 50.

- Даже если 35 мы умножим на 100 квадратов, это получается 3500. За то, чтобы жить в красоте, чистоте.

- Так в муниципальный тариф очень немного домов укладывается.

- По-моему, это нормально для центра города. Если посмотреть платежи по УК…

- Юля, я каждый год на свое отчетное собрание привожу стоимость содержания в других домах, которые сданы примерно в это же время. 2010-2011-2012 год. Наша цена средняя, она не самая высокая в городе.

- В договорах на управление прописана периодичность уборки в подъездах, как город прописывает, или по-другому все?

- У нас периодичность уборки в подъездах не прописана. Она рассчитана, но в договоре не написано, потому что должно быть всегда чисто. Но фактически уборщицы работают ежедневно.

- У нас есть телефонный звонок. Здравствуйте.

Слушатель: Здравствуйте, меня зовут Игорь. Все эти разговоры красивые... Я считаю, что задача любой УК – это банальное воровство за счет регулярного сбора средств по квартплате и невыполнение договорных обязательств минимум по статье «текущий ремонт дома». С нас так сняли миллион и потом объявили себя банкротом.

Но дело не в этом. Как вы относитесь к тому, что Владимир Владимирович Путин запретил непосредственное управление домами? У нас малоквартирный дом, очередная компания по очередной схеме пытается…

- А сколько квартир у вас, Игорь?

Слушатель: 20, сейчас уже меньше, потому что парикмахерская организовалась. И очередная УК проводит такую политику, сейчас пытается цену на тепло поднять, где-нибудь еще урвать кусочек с малоквартирного дома.

- Игорь, а сколько у вашей УК домов в управлении?

Слушатель: Прошлая УК «Гарант». Говорят, около 100 домов. Они порядка 500 млн своровали точно, это по моим подсчетам как частного предпринимателя. Компания тихонько закончила процедуру банкротства. И сейчас новая УК, уже четвертая в нашем доме, и снова то же самое, еще и на тепло хотят повысить...

- Вопрос? Как быть?

Слушатель: Нет, почему на тепловом счетчике нет циферблата, чтобы я мог визуально проконтролировать количество гигакалорий? Почему-то там приходит Вася, втыкает флешку, потом нам дают уже готовые квитанции. Почему у меня дома есть циферблаты на счетчиках, а на общедомовом счетчике нет циферблата, почему флешечная система? Вот у меня какой вопрос.

- Много вопросов у Игоря.

- Отвечаю по мере поступления. Первое – как я отношусь к тому, что Путин запретил непосредственное управление. Плохо отношусь, потому что для малоквартирных домов это способ, вопросов здесь нет.

Конфликты что с УК, что с ТСЖ случаются, в ТСЖ не меньше конфликтов, только вид их разный. С УК это конфликты не личностные, а в ТСЖ, так как жители друг друга все знают, они переходят уже на личности. С точки зрения техники ТСЖ работают прекрасно, если там находятся специалисты. Потому что дом – это не толпа на собрании, а инженерная система.

- Оно останется для домов с количеством квартир менее 16.

- Я жила в доме, где 26 квартир, вполне могли бы управлять таким способом.

Теперь второй вопрос. Про компанию «Гарант» ничего сказать не могу. Может, и украли, может, вам так кажется, не знаю.

Третий вопрос – почему на счетчике нет циферблата. Потому что такие счетчики выпускаются, потому, что у нас системы сделаны таким образом, где есть подача, есть обратка, считается разница, я как инженер могу сказать, что это единственные приборы, которые можно сделать так. Если вы предприниматель, то вполне можете разобраться, откуда берется флешка, по какой программе считается, как она считается. Если счетчики опломбированы, проверены, они считают правильно.

- Что касается того, что пришла одна компания, потом другая, выскажу свое личное мнение…

- Так пусть выбирают!

- Да, наверное, не надо постоянно ходить и быть недовольным. Нужно организовать людей, чего я в своем доме сделать не смогла, создать ТСЖ. Я считаю, что выход в этом.

- Я прокомментирую. Года 3 назад Ассоциация содействию ТСЖ проводила замечательный опрос, анализ, и выяснила, что конфликты что с УК, что с ТСЖ – примерно процент одинаковый, только вид конфликтов разный. С УК это конфликты не личностные, а в ТСЖ не меньше конфликтов. Только так как жители друг друга все знают, они переходят на уже, будем говорить прямо, личностный очень плотный конфликт. С точки зрения техники ТСЖ работают прекрасно, если там находятся специалисты, потому что дом – это не толпа на собрании. Дом – это инженерная система, ее нужно обслуживать с точки зрения инженерной квалифицированно, а за это надо платить.

- Мы платим и сейчас, другое дело, что, как вы сказали, одна из причин, почему вы считаете неэффективными нынешние УК – куча набранных домов…

- Конечно! Домов набрали, а работу-то ведь не сделают.

- Обращаемся к нашему сайту, у нас здесь есть вопросы. Екатерина реплику нам отправила: «Бизнес заинтересован только извлечением прибыли, УК сами признают». На это вы уже ответили, все зависит от человека и позиции человека. Если есть позиция рвачества и извлечением суперприбыли, тогда да. Роман спрашивает: «ЖК «Галактика» тоже вы управлять будете?»

- Будем или не будем, это решат собственники. На сегодняшний день ижевская компания «Талан», я бы сказала так, уговорила нас. Собрание будет в конце ноября, жители решат, будем управлять или нет. Не рвемся, скажу так.

Нельзя брать дома – один на Крохалевке, другой на Гайве. Это невозможно организационно, невозможно технологически. Это значит, что никакого управления практически нет, люди правильно жалуются. Дома должны браться немного и все рядом.

- У вас по сути дела новые дома. В них нет столько проблем, сколько в старых.

- Ну конечно! В новом доме тоже есть большие проблемы.

- Например?

- Расходятся нормы строительные и требования к строительству с нормами дальнейшей эксплуатации, и никто их между собой не стыкует. Люди покупают квартиру и совсем не знают, что к их дому еще 200 метров нужно обслуживать тепловой трассы. Они об этом знать не знают, вопросов не задают. А когда им говорят: «Слушай, тут 200 метров опрессовки надо делать», они отвечают: «Как? Зачем?» Понимаете, в новых домах тоже есть проблемы, строительные недоделки, что уж тут говорить.

- А вы бы взяли на обслуживание не новый дом?

- Я скажу так. Мы не стремимся расшириться, потому что я уже говорила свою точку зрения: нельзя брать много домов. «Талан» нас уговорил по одной простой причине - эти 3 дома (если нас выберут, мы будем их брать, а мы будем стараться, чтобы нас выбрали) стоят все рядом. Нельзя брать дома – один на Крохалевке, другой на Гайве. Это невозможно организационно, невозможно технологически, я как управленец говорю. Это значит, что никакого управления практически нет, люди правильно жалуются. Дома должны управляться и браться немного и все рядом.

- Логистическая цепочка.

- Она должна быть оптимальной, а никакой логистики сегодня нет! Мы ее стараемся выдержать, взяли 3 дома в «Виктории». Сейчас уговорили, будем брать «Галактику», постараемся, чтобы нас выбрали. Не выберут – не выберут.

- Вам ведь не грозит отчисление в фонд капремонта? Насколько я знаю, для новых домов это не актуально.

- Для них это точно так же будет актуально. «Виктория» записана на 2023 год, если я правильно помню.

- Вы уже создали свой спецсчет в рамках фонда?

- Да. УК это фактически не касается. Администрировать счет будет региональный фонд, но счет будет свой, наши собственники в общую кучу не хотят. Мы оформили решение.

- Взнос будет такой же или на собрании установите?

- Минимальный.

- 7 рублей на 2015 год. Мы все как-то больше говорили о том, как у вас построена работа. Понятно, что у вас УК выбивается из большинства УК Перми и Пермского края.

- Да почему? В «Акварелях» нормально УК работает. Я бы не хотела кого-то рекламировать или хаять. Но есть компании, которые работают нормально, и все они управляют небольшим количеством домов.

- То есть что можно посоветовать собственникам? Бесполезно быть недовольным на все и вся в системе ЖКХ. Нужно выбрать способ управления, либо ТСЖ, либо УК, и если все-таки УК, то лучше выбрать УК, которая управляет небольшим количеством домов.

- Согласна.

- Потому что когда приходят на собрание представители УК, говорят: «Ребята! У нас 50 домов в управлении!», преподносят это как огромнейший плюс…

- А наоборот, это огромнейший минус.