Верхний баннер
04:17 | СРЕДА | 25 ЯНВАРЯ 2017

$ 59.22 € 63.62

Сетка вещания

??лее ????ов??ое ве??ние

Список программ
18+
12:05, 21 марта 2016

«Мы понимаем, какие требования сейчас у изменяющегося рынка коммерческой недвижимости», – Юлия Цепенникова, руководитель маркетинга и консалтинга PAN City Group

- Добрый день, дорогие друзья! Как всегда, по четвергам, на «Эхе Перми» программа «Районы-кварталы». Меня зовут Артем Жаворонков. В гостях у меня сегодня сразу два представителя одного из крупных застройщиков и игроков на пермском рынке различной недвижимости – и коммерческой, и жилой – PAN City Group. Это руководитель маркетинга и консалтинга Юлия Цепенникова и начальник отдела продаж коммерческой недвижимости Роман Лаврентьев. Здравствуйте!

- Добрый день, Артем!

- Добрый день!

- У нас, на самом деле, очень много тем, потому что с Юлей мы встречались в этой студии по нескольким поводам. Обсуждали уже, анализировали рынок, но сегодня у нас есть просто конкретный пример и несколько конкретных событий, которые бы хотелось затронуть. Начать, естественно, хотелось бы с Камского форума. Более 100 публикаций, вы поделились этой информацией перед началом программы, в различных СМИ Перми так или иначе касались этого события.

- Да, действительно, большой интерес был к Камскому форуму. И хочу сказать, мы представляли блок по коммерческой недвижимости, были организаторами секции по коммерции, но вообще у нас уже в 11-й раз Камский форум проводится в Пермском крае. Хочу отметить, что в этом году сразу несколько профильных министерств поддержали форум, и для нас это очень важно. Был Леонид Морозов, Александр Бондаренко, Николай Гончаров. Администрация города поддерживала и всегда поддерживает Камский форум. В этот раз Виктор Агеев выступил даже модератором одной из конференций форума. В целом на форуме было проведено 12 дискуссионных площадок. В чем особенность была мероприятия? Что каждая дискуссионная площадка включала и аналитику, и практическую часть, поэтому это позволяло всесторонне рассмотреть каждый из сегментов рынка недвижимости. И у нас было много гостей. Всего было более 400 участников, а гости были из регионов – из Уфы, Екатеринбурга, Челябинска, естественно, Москва, Санкт-Петербург, Тюмень была представлена. И, допустим, наша секция по коммерческой недвижимости. Кстати, в этом году партнером выступила Российская гильдия управляющих девелоперов Санкт-Петербурга, у нас в секции, например, по коммерции из всех докладов, у нас было 8 докладов, всего был один пермский. Для нас это большая гордость.

- А с чем, кстати, это связано? Почему только один пермский?

- Во-первых, интерес кому…

- Докладывать больше некому и нечего, кроме вас?

- На самом деле, поскольку было много заявок именно из регионов, то мы пришли к тому, что остановимся на одном только пермском докладе, осветим ситуацию на рынке коммерческой недвижимости – что мы обязаны были сделать, поскольку было много пермских участников. Но что важно, были доклады… Допустим, я выступала с докладом о ситуации на рынке коммерции в Перми, и был зеркальный доклад. Вот на двух сторонах были, по сути, город-аутсайдер по коммерции среди городов-миллионников, и был тюменский доклад – они лидеры по количеству качественных квадратных метров в России. И было очень интересно послушать, что происходит у нас и у них. Участники рынка причем отметили, что у нас оказывается ситуация, что в Перми, что в Тюмени, зазеркалья. Мы не ощущаем кризис, по сути, потому что для нас нехватка качественных квадратных метров оказывается, в том числе, и страховкой от коммерческих потрясений. А Тюмень…

- Нехватка квадратных метров именно коммерческой недвижимости, хочу подчеркнуть.

- Качество квадратных метров торговой и офисной недвижимости у нас в Перми сейчас наблюдается. В общем-то, я об этом и раньше говорила, но в этом году у нас, например, 420 квадратных метров на 1000 жителей – это торговля, и порядка 200 – это офисная. Если сравнивать, допустим…

- С Тюменью.

- С Тюменью, то там 800. А если сосед – Новый Уренгой, то это, можно сказать. Новая Швейцария – у них там более 1000 качественных квадратных метров. Причем у них уровень развития, конечно, такой, который нам и не снился. Там все международные операторы представлены, там все федеральные операторы, там… Только в Тюмени два стотысячника представлены, у них строится крупнейший в России аквапарк. Причем, как заявила Наталья Девяткина, вице-президент Гильдии, статус девелопера, который строит этот объект, дает основание быть уверенными в том, что они построят этот объект.

- Что ж у нас-то не так? Были какие-то тематические взвесы, которые позволяли бы хоть как-то оценить не только нынешнее состояние, но и причины этого отвратительного положения?

- У нас в Перми сложился дисбаланс относительно ряда показателей. К примеру, по уровню заработной платы мы находимся ровно в середине списка среди городов-миллионников. Это хороший показатель, говорит о потенциале развития региона. С другой стороны, у нас очень мало строят. Но по разным причинам. Я думаю, что все мы догадываемся, почему это происходит. Но федеральные, международные игроки к нам не заходили на территорию. Обсуждался тоже этот вопрос, что у нас дефицит площадок. Он связан как и с небольшим количеством соответствующих стандартам международных компаний, так и позиции наших собственников этих земельных участков. Как отметила Эвелина Ишметова из RRG, Москва, сказала, что у вас собственники ведут себя как собственники.

- Вот кстати…

- То есть вот мой участок, и вот я его оцениваю по определенной стоимости, а какие ожидания у вас, я здесь, в общем-то, не готов идти… принять вашу позицию.

- Не готов идти на компромисс. Вот все говорили, что пермяки славятся своим позиционным торгом, абсолютно не готовы к каким-то стратегическим решениям, которые смогли бы удовлетворить обе стороны, участвующие в этих самых переговорах. Ну, тут, наверное, Роман, к вам вопрос тогда. С вашей стороны, можно ли сегодня говорить о том, что вы действуете гибче.

- Да, Артем, действительно я готов подтвердить слова Юлии. Сейчас на рынке практически нет качественной торговой недвижимости. И строим мы, может быть, на самом деле немало, но очень часто, когда речь идет о коммерческой недвижимости, мы не знаем точно, под что мы строим. Собственник действительно ведет себя как собственник. И как он это будет потом использовать, или кому он это потом продаст, или как воспользуется сам этим, например, коммерческим помещением, он точно не знает. Хотя он думает, что знает. Сразу несколько торговых центров, например, такого крупного формата были построены не по мировым стандартам. Именно это не позволило крупным региональным… федеральным сетям зайти в аренду, приобрести, может быть, эти помещения, и в нормальном, привычном для себя формате открыться и функционировать в городе Перми. Что касается компромиссов или отсутствия компромиссов, действительно. Но я готов… ситуация такая есть, но однозначно можно сейчас сказать, что сразу несколько уже и региональных, и федеральных сетей, опыт взаимодействия с ними показывает, что они готовы меняться, и они уже приступили к изменениям своих форматов торговых. Сейчас, говоря простым языком, они плюнули и сказали: «Ладно, если вы не способны соответствовать стандартам, которые мы предъявляем к объектам коммерческой недвижимости, ладно, мы будем резать свои возможности и создавать, там, ну, скажем, «Ашан-сити». Вот есть большой…

- Ну это компромиссное решение, которое было на рынке. Я о чем хочу еще дополнить... Да, у нас есть дефицит качественных метров, и, в первую очередь, от этого выигрывают крупнейшие торговые центры у нас в Перми. У нас, как мы пришли к выводу, у нас единственный регион в России, в котором сохраняются долларовые ставки.

- Это ж с ума сойти, слушайте.

- Когда мы общались с коллегами из других регионов, они нам говорили, что это нонсенс, что это происходит у вас в Перми, и вам, конечно, безусловно, повезло. Были у нас на конференции и представители как раз… Елена Викторовна Жданова была, Константин Копытов – это ТРК «Семья», это ТРК «Столица». Они говорили о том, что, да, действительно, тот креатив, который необходимо проявлять в Уфе, например, «Семье», нам далеко еще до него в Перми, потому что нас нет еще в этом потребности.

- И альтернативы нет у «Семьи» сегодня.

- Альтернативы нет. И мы понимает, что ближайшие 4-5 лет эта ситуация не изменится, потому что «Панорама» заявилась о развитии, ну, потребуется несколько лет для того чтобы построиться и заполнить этот торговый центр. Но, соответственно, ближайшие 5 лет мы будем находиться в текущей ситуации.

- Это ваш прогнозный план, он основан на аналитических выводах. Но есть ли возможность сегодня эволюции в этой части?

- Это план относительно стройки, появления новых торговых центров. Если говорить про ситуацию со ставками в нашем городе, то мы здесь не остались в стороне от других городов-миллионников. Более того, мы поставили рекорды в прошлом году по изменениям ценовым. В частности, торговая недвижимость…

- В части падения, я так полагаю.

- Да, в части падения. У нас рекордное было падение за всю историю современного рынка в Перми в прошлом году – это минус 27% на рынке торговли арендные ставки снизились. Если сравнивать, допустим, с 2009 годом, то там всего 15% было снижение. Вот сразу видно, что разница в два раза. Больше всего падение в торговом сегменте произошло в стрит-ритейле. Я уже говорила на прошлой встрече о том, что (когда вот у нас была в октябре месяце) о том, что у нас очень большая вакансия была отмечена в главных торговых коридорах. То есть у нас, допустим, на улице Ленина насчитывалось 32 баннера с информацией с предложением аренды. В итоге происходила в течение года трансформация, и собственники уже к концу года, поняв, что нужно менять свою политику, скорректировали ставки. Скорректировали существенно, в результате чего к концу года удалось достичь заполнения на 90%.

- Стрит-ритейл, который мы обсуждали с вами в октябре, тогда был фактически камнем преткновения, и вот мы говорили о том, что в Перми немного площадок и пространства, которые можно было заполнить таким видом недвижимости. Это никуда не делось. По-прежнему.

- Да, действительно, у нас представлен старый жилой фонд стрит-ритейла, и новых форматов появляется совсем немного. Вот мы как раз представили новый формат на улице Крупской – это пешеходная улица, она из самых оживленных, и торговая аллея в торговом комплексе «Аврора» как раз была сформирована с точки зрения маркетинговой концепции.

- То есть вы исходили от запроса, а не формировали предложение, потом под него искали себе фактически, ну, я не знаю, арендаторов пространства.

- Да, исходной точкой у нас было комплексное маркетинговое исследование, мы проводили опросы, изучали ситуацию, какие форматы здесь будут востребованы, в каком виде это должно быть представлено с учетом требования арендаторов. И уже исходя из этого формировали концепцию этой торговой аллеи.

- И…

- Это будет центром притяжения микрорайона.

- Будет. Сроки?

- Дом уже в финальной стадии строительства. Я думаю, что в течение двух месяцев мы увидим уже готовое предложение.

- К лету фактически?

- Да.

- К лету да, торговая недвижимость на торговой аллее на улице Крупской будет функционировать однозначно. Там действительно представлен новый формат помещений. Некоторые, опять же, федеральные сети и региональные сети это уже оценили. У компании накоплен достаточно большой опыт. Мы понимаем, какие требования сейчас у изменяющегося рынка коммерческой недвижимости. И стандарты, параметры, по которым эти помещения подготовлены, они им отвечают.

- Ну и, конечно, важный параметр – это трафик.

- Да.

- Мы изначально считали трафик. Он составил порядка 600 в час. Это высокий трафик для спального района. И дало нам основание полагать то, что здесь торговля будет развиваться.

- Секретов не откроете о каких-нибудь арендаторах, с которыми уже удалось достичь каких-то договоренностей?

- Открывается у нас «Семья» в торговой аллее. И, кстати, отмечу, что жители жилого комплекса «Аврора» очень рады, что будет открываться «Семья», поскольку это качественное обслуживание. Они это понимают в таком виде.

- И я бы хотел еще немного вернуться в аналитику. Вы достаточно пессимистичные обрисовали планы на будущее. В течение 5 лет у нас не будет прорывов на этом рынке, за исключением каких-то локальных событий, локальных объектов. Тем не менее, все ж хотелось бы знать, когда будет дно? Кто первый начнет восстанавливаться? Хотя бы ориентировочно есть ли такие данные?

- Артем, я еще хотела бы отметить то, что один из ключевых тезисов, которые прозвучали на Камском форуме, и он отражает нашу ситуацию. Как сказал Алексей Чернов, кризис – это временное явление. А та ситуация, в которой мы находимся – это данность. И мы будем в ней находиться, как минимум, 5-10 лет. Это эпоха сложного рынка, серьезных изменений, и качественные преобразования мы увидим, если появится какой-то мотив и общественный запрос. А пока нет ни того, ни другого.

- А что может стать этим? Конкурентной среды у нас… Ну если она и есть, то она достаточно… Нехорошее слово, но по-другому не могу сказать… она кастрирована. Искусственно ли, естественно ли, но тем не менее.

- Да, конкурентная среда, если мы говорим о форматах торговых центров, да, а не про простейшие виды коммерческой недвижимости, у нас конкуренция крайне низкая сейчас. И это позволяет развиваться тем торговым центрам, которые являются концептуальными и успешными. Это безусловно.

- На их фоне? На фоне этих монополистов условных.

- Да. Но я что хотела сказать. Мы как раз сейчас находимся в фазе серьезных преобразований, и я считаю это положительными изменениями, поскольку именно ситуация сокращения потребительского спроса, повышения налоговой нагрузки, которое мы сейчас имеем, которое бизнес имеет, нас заставляет искать новое решение. Вот каждый раз у нас в кризис появляются какие-то новые виды деятельности, какие-то новые бизнес-направления. И мы ожидаем, что в этот период сложный у нас появятся какие-то… Это будет период перемен.

- Я так понимаю, что это ожидание не на печи. Здесь предпринимаются какие-то действия.

- Конечно предпринимаются. И это политика собственников – сейчас она меняется. Как раз вот про ту особенность нашего пермского региона – она была особенно развита на успешном рынке, когда у нас не возникало каких-либо затруднений. Сейчас всем нужно перестраиваться, развивать программу лояльности, какие-то бонусные системы, скидочные, арендные каникулы. Это целый комплекс мероприятий, которые предлагают собственники. Как раз вот мы к этому шли весь прошлый год, и в 2016 году осознание пришло практически каждому собственнику коммерческой недвижимости. Я считаю, это плюс. Это плюс для потребителя, потому что мы все-таки работаем на потребителя, и он центр вселенной. Он должен быть таковым. А если говорить про ситуацию ценовую на рынке коммерческой недвижимости, то мы сейчас понимаем, что нет факторов роста благосостояния населения. Их и не появится в 2016 году. У нас уникальная ситуация, когда потребительский спрос сжимается в течение двух лет подряд. У нас этого не наблюдалось ранее. И тоже…

- В прошлый кризис тоже.

- Да, в прошлый кризис у нас всего год было снижение, а потом пошло вновь в рост. Это тоже влияет на ситуацию коммерции. Но мы сейчас имеем эффект сниженной базы, когда ставки серьезно скорректировались в течение 1 года. И собственники многих помещений сейчас работают по комбинированной ставке: по сути, это небольшая фиксированная часть и каким-то образом окупить коммунальные расходы. Не могут бесконечно падать ставки. Соответственно, мы в этом году будем двигаться в сторону стабилизации. Вот дно рынка мы пройдем где-то ориентировочно в III квартале 2016 года, а о показателях восстановления уже можно будет говорить в 2017 году.

- Ну здесь уже не будет эффекта сжатой пружины, как это могло бы быть при определенных экономических условиях.

- Да. Да. Мне кажется, не случайно говорила о том, что вот этот сложный рынок – это наша данность, и нам нужно научиться в нем работать и приспосабливаться. Вот это ключевой лейтмотив нашего времени.

- Вы говорили о программах лояльности. Но разве это конкурентные преимущества? Это ведь вроде конкуренция в одном и том же поле. Помимо программ лояльности, каких-то скидочных, бонусных факторов, есть ли еще что-то, что может принципиально изменить сегодня характер предложения на рынке невидимости, для того, чтобы каким-то образом восстановить положение?

- Программа лояльности, кстати, имеет важную роль. Я могу с вами поспорить в плане того, что…

- Но они ведь в некризисный период существуют?

- Например, мы в прошлом году внедряли программу лояльности, еще в начале 2015 года. Это был целый комплекс мероприятий по удержанию арендаторов, привлечению. У нас более 115 тысяч кв. метров в управлении, поэтому у нас была возможность потренироваться и реализовать наши устремления в этом направлении. В итоге это привело к тому, что заполняемость большинства объектов у нас была обеспечена 90 и более процентов.

- Это хороший показатель? Здесь нет вот 100%?

- Нет. Нет, я бы сказала, это отличный показатель. 10% – это всегда тот процент, который…

- Ротация.

- Который идет на ротацию, да. Это нормальный плановый показатель для хорошего состояния рынка. И эти программы нужно внедрять. Нужно работать с арендатором в постоянном режиме и нужно работать по превентивной политике. Не дожидаться, когда он будет съезжать уже с площади и, там, вдогонку ему кричать: «Давай мы тебе предложим снижение арендной ставки». А понимать, как он дышит, как у него ситуация складывается, помогать ему с маркетингом. Мы работали вообще со всеми арендаторами по продвижению и помощи в их бизнесе. Вот мы внедрялись в каждый бизнес, для того чтобы понять, как им помочь с этой ситуацией. Получили, кстати, положительный отклик. И, что мне важно… про Камский форум, кстати, хотела сказать. Ежегодно проводится конкурс «Грани успеха». И нам приятно, что внимательно относятся профессионалы к той деятельности, которую, например, мы проводим. И в этом году мы были отмечены в категории «Лучшая управляющая компания».

- Вы имеете в виду PAN City Group?

- Да.

- Не произносите название-то своей компании.

- Да, PAN City Group была отмечена в категории «Лучшая управляющая компания», особенно было отмечено внедрение инновационной программы лояльности. То есть все понимают, что сейчас это важно.

- Откройте некоторые секреты, если это возможно, этой самой программы лояльности.

- Вот я уже сказала о том, что наша позиция – это неравнодушная позиция. Мы работаем с каждым из арендаторов по его ситуации, смотрим, как они организуют свою маркетинговую политику, есть ли какие-то возможности по объединению наших интересов. Если возникают какие-либо затруднения, предоставляем более льготные условия на какой-то конкретный период времени. Меняем географию офиса. Прошлый год вообще был годом переездов. Переезжали все, начиная от тех, кому ситуация была… ухудшалась, потому что они меняли географию, уменьшали площадь. Переезжали и те, кому было… они вполне себя комфортно ощущали, они просто меняли на более высокий класс недвижимости. И, в общем-то, мы в этой миграции активно участвовали, мы приглашали их на другие площади, которые у нас, благо, есть, и, соответственно, мы смогли их удержать в рамках наших объектов.

- Тенденция с переездами идет на спад. Тенденция к спаду переездов. Все, все обосновались на новых местах и, пожалуй, что в 2016 году вот такой активной перемены мест уже не будет.

- Я как раз говорю о том, что у нас постепенно будут идти все кризисные тенденции, которые особенно остро ощущаются, на снижение. Это как раз тот самый эффект сниженной базы, который имеем. Но в продолжение мысли как раз хотела сказать, что качественно нужно меняться в девелопменте. Качественно нужно меняться с точки зрения тех концепций, которые будут развиваться. Кстати, как раз на Камском форуме тоже ключевой мыслью было то, что важнейшую роль сейчас играет качественный маркетинг.

- Вот я бы хотел ему посвятить всю заключительную часть нашей программы, потому что то, о чем вы рассказывали мне перед началом эфира, жило на самом деле давным-давно в голове у меня, когда я общался с застройщиками в рамках нашей же программы. Причем здесь речь-то идет уже о маркетинге не постфактум, а о маркетинге, который предваряет стройку. Это очень важное, мне кажется, замечание, на которое стоит обратить внимание всем. Напомню, что в гостях у нас сегодня руководитель маркетинга и консалтинга компании PAN City Group Юлия Цепенникова, и начальник отдела продаж коммерческой недвижимости этой же компании Роман Лаврентьев. Роман так большую часть отмолчался в первой половине, но сейчас, наверное, ему будет что сказать, потому что мы будем говорить о маркетинге как обязательном условии, как объекте пристального внимания со стороны девелоперов, со стороны застройщиков в современных условиях. Любопытное достаточно утверждение, которое для меня лично всегда было очевидным, но почему-то было неочевидным для очень многих строительных компаний, девелоперов, не только в нашем регионе, но и далеко за его пределами. Маркетинг как комплекс знания должен быть обязательной составной частью формирования будущего проекта жилого комплекса с объектами коммерческой недвижимости или исключительно коммерческих помещений. Я так понимаю, что сегодня дошло.

- Ну, я хочу отметить, что все-таки маркетинг от слова «маркет» – рынок.

- Рынок, да.

- То есть мы начинаем с рынка, а не равно продвижение только. Кстати, как раз на Камском форуме и обсуждалась эта мысль, что раньше маркетологам говорили о том, что вот пока постойте в стороне, у нас начнется этап продвижения, и тогда мы с вами начнем работу. И сейчас уже говорят о том, что, нет, нужно начинать с маркетологов и нужно работать по маркетингу, понимать, что нужно потребителю, и под потребителей уже создавать объект недвижимости.

- Нужно еще просто понимать, что маркетолог, что пиарщик – у нас дискредитированы… Не то чтобы дискредитированы, а понятия неправильно воспринимаемые. Не совсем те обязанности руководство компании вкладывает в эти самые должности и нанимая тех самых людей.

- Поэтому мы разделяем маркетологов и рекламистов.

- Да. Вот как раз часто компания ожидает получить себе рекламиста, а не маркетолога.

- Я так понимаю, что «Аврора» – это именно тот самый пример вот именно подхода, когда маркетинг является… вот именно как оценка рынка является составляющей реализации проекта.

- Да, Артем, с нами, я думаю, согласятся любые бизнесмены, любые предприниматели, что маркетинг ключевую роль играет в любых проектах. Начинает он работать вообще действительно с самого нуля – начинаются исследования, изучение рынка, изучение потребностей этого рынка и потребителей. «Аврора» действительно построена с учетом всех потребностей рынка, причем меняющегося рынка. Потребителей именно данного, даже не просто города Перми, а данного микрорайона. Мы сегодня как-то затрагивали вскользь понятие «концепция». Так вот, концептуальный подход в «Авроре» – это один из тех секретов, который как раз вы и спрашивали. Да, важны программы лояльности. Да, важно ценообразование. Важен маркетинг. А результатом маркетинга является как раз концепция. Так вот, результатом разработки концепции как раз будет существование, по крайней мере, в «Авроре», в жилом комплексе «Аврора» существование разных видов бизнеса. Взаимовыгодное существование. И такое существование, такое взаимодействие – та синергия, которая даст комфортное проживание и жителям самого жилого комплекса, потому что встроенные коммерческие помещения являются неотъемлемой его частью.

- Ну и дополню.

- Да.

- Что при концепции было предусмотрено, чтобы не создавать конфликт между жителями и бизнесом, что очень часто возникает в жилых комплексах. То есть у нас трафики разведены.

- Микрорайона.

- Трафики жителей дома к подъезду идут в одном направлении, а входы в коммерческие помещения находятся с другой стороны жилого комплекса, что в результате их трафики не пересекаются. И это было одной из важнейших целей наших при проектировании этого объекта.

- Ну и, конечно же, я хочу еще подчеркнуть, Артем, что конфликт интересов мы постарались избежать с разработкой назначений помещений. Мы постараемся избежать конфликта интересов и самих предпринимателей, не только с жильцами дома.

- А вот тут подробнее. Конфликты интересов бизнеса – что вы имеете в виду?

- Многие виды бизнеса у нас требуют, например, лицензирования. Лицензирование продуктовых сетей, конечно же, не представляющих свое существование без алкогольной продукции, идет вразрез с существованием где-то в определенном радиусе с медицинскими учреждениями, с учреждениями, требующими лицензирование, оказывающие детские услуги – развивающие, образовательные, игровые – какие-либо угодно. И в данном случае мы также их взаимное существование. Мы понимаем, что жилой комплекс у нас получился немаленький, очень вместительный, да еще и густо населенность…

- Я прошу прощения, сколько там, какое количество?

- 430 квартир. Вообще, если говорить о выгодном существовании в нашем комплексе для предпринимателей, пятиминутная зона доступности составляет порядка 6-7,5… 7 даже тысяч человек, проживающих в пятиминутной зоне охвата. Поэтому трафики действительно большие. Что касается того, как мы продумали взаимное существование разных видов бизнеса, размещение всех желающих вести бизнес в «Авроре» будет строго по концепции.

- Ну наполнение мы сейчас таким образом обеспечиваем.

- Не пойдете на поводу у кошельков, да? То есть в любом случае концепция здесь будет превалировать над каким-нибудь тучным бизнесменом, приехавшем, размахивающим…

- Ну, скажем так, просто при проведении переговоров наша логика понятна становится собственникам, будущим покупателям объектов, и у кого уже реализованы площади в торговой галерее, они понимают, почему они здесь находятся, и они понимают ценность присутствия здесь. Вот как раз мы вот этого стремились добиться. И в том числе мы даем ряд бонусов. Например, дизайн проекта оформления входной группы организации. Есть возможность у кафе разместить, допустим, летнюю террасу. То есть это ряд тех бонусов, которые они получат, если здесь будут находиться, поэтому для них это является важными показателями.

- Разработка концепции носит собой в результате именно взаимовыгодное существование. Мы продолжаем им управлять, этим жилым комплексом, мы не бросаем ни жильцов, ни владельцев коммерческих помещений.

- Слушайте, исключительно в горизонте планирования, сколько времени занимает разработка подобной концепции? И ее реализация с точки зрения воплощения на земле, как говорится, она вариативна? Тут отступления возможны? Или это вообще строго достаточно? Строгий документ внутренний.

- Тут, наверное, можно говорить о поэтапности. Начинается все с маркетинговой концепции, проработки потом уже совместно с проектировщиками решений проектных будущего объекта, потом мы переходим в стройку. И вот эта последовательность, она крайне важна. Мы таким же образом работаем и с другими нашими партнерами, которые в Перми уже реализуют объекты. И, кстати, что приятно сказать – в категории «Лучшая консалтинговая компания» мы были отмечены и в том числе еще за активную общественную деятельность. Это связано как раз с акциями, которые мы проводим, и с рядом мероприятий, которые мы делаем для бизнеса.

- Я все-таки вернусь к вопросу концепции. Это по времени не удлиняет процесс. Но по поводу денег – это ведет к удорожанию?

- Реализация проекта идет своим чередом, все идет по графику. Концепция в процессе реализации проекта может даже меняться, если меняются тенденции на рынке и потребности рынка недвижимости.

- И вы властны над процессом?

- Ну, я добавлю…

- Конечно.

- Я добавлю информацию. Конечно, это приводит к удорожанию, но это не то, на чем стоит экономить. Потому что когда возникают проблемы уже с объектом по причине того, что не предусмотрены ключевые для будущих арендаторов, собственников, характеристики, то бизнес теряет значительно больше.

- Ассоциативное мышление и у меня, и у наших слушателей, наверное, таково, что «ключевые характеристики» – слово достаточно абстрактное. Если, опять же, применять это все в жизни, это доступные выходы, например, для большегрузных автомобилей, способных подвезти к ритейлу.

- Да, это доступность для транспорта, доступность для пешеходных трафиков, это правильная нарезка. Это правильная геометрия этих помещений, которые предлагаются. Это понимание, какие бизнесы будут размещаться, и почему конкретно здесь будет находиться один бизнес, а в другом месте – другой. И ряд бонусов, которые предлагаются – это уже прорабатывается на первом этапе. Возможности объединения, если это потребуется, помещений, потому что вот тенденции меняются. И даже несмотря на то, что мы до последнего этапа можем развивать, но если меняются потребности на момент уже сдачи объекта в эксплуатацию, есть возможность объединения. Мы, кстати, точно так же и в жилой функции объединяли однокомнатные квартиры в трешки, потому что они у нас ушли в первую же очередь. Поэтому вот такая вариативность и гибкость, она крайне важна для девелопера.

- Я хотел бы еще подчеркнуть, что выбор площадей действительно коммерческих помещений достаточно широкий, даже в одном жилом комплексе. Помещения предлагаются от 70, ну, даже до 540 метров. В самом большом как раз разместится продуктовый супермаркет.

- Высокая вариативность такая достаточно, по направлениям бизнеса если. Ну это точно не будет бизнес коридорного типа, когда идешь, и как на рынке.

- Нет, у каждого бизнеса своя входная группа. Это дает им преимущество – есть возможность себя позиционировать. И в том числе мы предусмотрели форматы размещения рекламы не только, как это принято – на фасадах, но и на торговой аллее, на пешеходной аллее.

- Момент как раз разработки этой концепции – подключение маркетологов на этапе формирования этой самой концепции будущего комплекса. Это, нельзя сказать, что ноу-хау в прямом смысле этого слова. Но «Аврора» – это первый проект, который реализуется по такому принципу? Вот в вашем портфеле.

- Если говорить о собственных – да. Если говорить про объекты, в которых мы сотрудничали с нашими партнерами, то это далеко не первый проект. У нас порядка 10 проектов было, которые мы уже реализовали до этого. И именно концепция стала определяющей при развитии объектов.

- Замечательно. У нас на самом деле осталось всего полминуты. Мне хотелось бы все равно еще вернуться к аналитике. Является ли сегодня, по вашему мнению, вот уже как экспертов рынка, подобный подход ключевым в конкурентной борьбе? Или все-таки будут, по крайней мере, применительно к нашему региону играть сторонние силы какую-то скрипку, не позволяющую, по крайней мере, большинству наших сегодняшних застройщиков работать в тех же условиях, в той же концепции, в тех же рамках?

- Я приведу один пример по этому поводу. 2015 год показал ситуацию, когда именно концептуальные объекты, они росли в цене, несмотря на кризисные тенденции. Мало того, что они не находились в нуле, а прибавили, как минимум, +10 и +15%.

- Когда предлагают не просто квадратный метр, но еще и смысл вместе с этими квадратными метрами.

- Да, покупатель готов платить больше. И именно эти объекты будут прирастать в стоимости. Если мы говорим о типовых предложениях, то они будут либо сейчас находится в стабильном состоянии, либо будут иметь отрицательную динамику. И это тоже одно из веяний нового периода.

- Ну вот стоит задуматься, мне кажется, не только девелоперам и застройщикам, которые нас слушают, я об этом знаю, но и потенциальным арендаторам и будущим собственникам, в том числе и коммерческой недвижимости в ваших объектах.

- Да. 10-15% доходности – это показатель «Авроры», который мы обещаем бизнесу.

- Оптимистично.

- Да. Реалистично.

- Спасибо большое! Юлия Цепенникова, руководитель маркетинга и консалтинга компании PAN City Group, и начальник отдела продаж коммерческой недвижимости этой компании Роман Лаврентьев были гостями программы «Районы-кварталы» на этой неделе. Спасибо за внимание! Спасибо вам за участие и за интересные ответы, за интересный разговор.

- Спасибо!

- Спасибо, Артем. До свидания!

- Всего доброго!

________________

Программа вышла в эфир 17 марта 2016 г.

Обсуждение
3393
0
В соответствии с требованиями российского законодательства, мы не публикуем комментарии, содержащие ненормативную лексику, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Недопустима публикация комментариев: содержащих оскорбления участников диалога или третьих лиц; разжигающих межнациональную, религиозную или иную рознь; призывающие к совершению противоправных действий; не имеющих отношения к публикации; содержащих информацию рекламного характера.