Верхний баннер
10:06 | ЧЕТВЕРГ | 17 ОКТЯБРЯ 2019

$ 64.35 € 71.05

Сетка вещания

??лее ????ов??ое ве??ние

Список программ
12+

отдел продаж:

214-47-70

11:53, 01 августа 2019

Ни кредитов, ни объектов. Рост новостроек забуксовал из-за новых правил финансирования

Прошел месяц с момента вступления в силу изменений в законодательстве, регулирующих жилищное строительство, – теперь для возведения новых объектов не должны использоваться деньги дольщиков. К новым условиям деятельности оказались не готовы ни банки, ни строители – количество одобренных заявок на проектное финансирование остается незначительным. А вот перспектива значительного роста проблемных объектов, как говорят эксперты, весьма реальна.

С 1 июля финансирование жилищного строительства претерпело колоссальные изменения – самые масштабные за последние 15 лет, как говорят сами застройщики. Теперь напрямую привлекать средства дольщиков запрещено, они должны проходить через эскроу-счета. Система уже начала работать, однако, как говорят ее стороны, процесс идет непросто. 

Ждём всплеска количества обманутых дольщиков

По данным Минстроя, в Пермском крае сейчас реализуется 160 объектов. Из них с использованием счетов эскроу – лишь восемь общей площадью 108 тыс. кв. м. Ещё четыре будут введены уже в текущем квартале.

По оценкам первого замминистра строительства Пермского края Константина Захарова, основная часть уже начатых объектов будет достраиваться по старым правилам, с помощью прямого привлечения денег дольщиков, минуя банк. Закон дает такую возможность, если строительная готовность объекта составляет не менее 30% и в нем уже реализовано не менее 10% площадей по договорам долевого участия. Этим условиям в Прикамье соответствует 85 объектов общей площадью более 1 млн кв. м. Достраиваться с помощью проектного финансирования будут 23 проекта (185 тыс. кв. м). 11 проектов (142 тыс. кв. м) застройщики планируют достроить за счет собственных средств.

Кроме того, по информации Минстроя, 9 объектов уже признаны проблемными и включены в дорожную карту по восстановлению прав обманутых дольщиков, а ещё 20 считаются потенциально проблемными. Суммарная площадь этих двух групп объектов – 289 тыс. кв. м. По неофициальным данным, этих объектов как минимум более 35. По мнению заместителя управляющего Пермского отделения Сбербанка Евгения Плаксина, в течение переходного периода возможен всплеск количества обманутых дольщиков, поскольку одни застройщики не смогут достроить по старым правилам, а вторые уже не смогут получить финансирование по новым.

При этом начиная с 2021 года и Минстрой, и эксперты рынка ожидают провала объемов сдачи жилья. По словам Константина Захарова, в 2019 году будет введено почти 511 тыс. кв. м, в 2020 – более 651 тыс. кв. м, а в 2021 – лишь 245.

По мнению директора компании Research & Decisions Регины Давлетшиной, просадка объемов строительства жилья продлится и в 2022 году. «Точно прогнозировать, до какого объема, сложно из-за постоянного переноса сроков сдачи. Но можно предположить, что он опустится до 400 тыс. кв. м. в год. Положительная динамика может начаться только с 2023-2024 годов. Но, судя по тому, как выдаются разрешения на строительство сейчас, это может произойти и в 2025», – полагает эксперт.

Банки не хотят

По данным Пермского подразделения Банка России, на 1 июля в крае работало 33 банка, имеющих право работать с эскроу-счетами. Это вроде бы означает конкуренцию и дает застройщику возможность выбирать между условиями, предложенными разными банками. Однако на практике в Пермском крае реальную работу по проектному финансированию ведут только три банка.

Не исключено, что в дальнейшем их количество так и останется далеким от максимально возможного. Как сообщили в Банке России, 12 из 33 банков не планируют работать с проектным финансированием. Среди них – и единственный региональный банк в списке – «Урал ФД».

По оценкам представителя СДМ Банка, эта система подходит в основном для крупных финансовых организаций, остальным сложно найти средства, необходимые на сопровождение бизнес-процесса: он потребует больших затрат на аудит и оценку.

Пока, по информации Минстроя Пермского края, финансирование по новой схеме получено застройщиками по восьми проектам в трех банках: ВТБ, Альфа Банк и Сбербанк. Последний профинансировал шесть проектов, первые два – по одному. Ещё три находятся на рассмотрении в ВТБ, и четыре – в Сбербанке.

Сроки, в течение которых застройщик может получить финансирование, отличаются от декларируемых и могут достигать 3-4 месяцев. «Банк может принять решение за 3-4 недели. Однако на первоначальном этапе внедрения эскроу-счетов финансовая служба, бухгалтерская служба застройщиков не готова к предоставлению полного пакета документов. Например, у «Талана» первые сборы полного пакета заняли два месяца», – констатирует Евгений Плаксин из Сбербанка. Сроки получения финансирования могут удлиняться и из-за внесения застройщиком поправок в проектную документацию в период рассмотрения заявки.

Есть примеры, когда переговоры продолжаются более полугода, в некоторых случаях получить проектное финансирование так и не удается. Например, по данным Пермского подразделения Банка России, к началу июня по 9 заявкам из 26 поданных в банки был получен отказ. Впрочем, поясняют в регуляторе, отказ в предоставлении финансирования может быть как по инициативе банка (например, приостановка рассмотрения сделки по причине отсутствия всех требуемых документов), так и по инициативе застройщика (например, застройщика не заинтересовало предложение банка, заявка отозвана клиентом, принято предложение другого банка).

Впрочем, по мнению застройщиков, и сами банки тоже могут тормозить этот процесс. Исполнительный директор компании «Талан-Пермь» Марина Коноплёва говорит, что, возможно, не у всех банков отлажен этот новый бизнес-процесс.

Сложность получения проектного финансирования связана еще и с тем, что банки ожидают от строительной отрасли рентабельности, которой там зачастую нет, говорит гендиректор ГК ПМД Олег Стародубцев. «Банк хотел бы видеть рентабельность 20%. А в реальности в дополнение к проекту с рентабельностью 10% застройщик вполне может получить еще и соглашение о социальных обязательствах на 50 млн руб. Строительство – это нормальный бизнес, но не нефтедобыча и продажа ее за рубеж», – рассуждает участник рынка.

Тем не менее банки заявляют о своей готовности смягчать условия финансирования проектов в ряде случаев. Банк «Открытие» еще не выдавал финансирования на территории края, однако по опыту работы в других регионах директор по развитию крупного и инвестиционного бизнеса Пермского подразделения Анна Бояринцева рассказала, что в ряде случаев банк может снизить требование к доле собственных средств застройщика с 15%, установленных в законе, до 7% – если проект обеспечен более чем на 100%.

Впрочем, некоторые застройщики скептично оценивают перспективы сотрудничества с банками. «Я не уверен, что банки будут двигаться навстречу застройщикам, они говорят это только на презентациях своих продуктов. А по факту договор с ними будет похуже брачного контракта», – заявил Олег Стародубцев. Он напомнил, что по закону банк вправе в одностороннем порядке поменять процентную ставку по договору проектного финансирования.

Застройщики рискуют свободой

Переходя на новую систему, застройщик должен быть готов к определенной потере свободы принятия решений, предупреждает Марина Коноплёва. «Я хочу обратить внимание, что если раньше банк выдавал кредит застройщику, он держал ответ только перед своими собственниками. В случае проектного финансирования он отвечает перед сотнями физических лиц, которые принесли деньги в этот банк, открыли там эскроу-счета и имеют право надеяться на то, что банк мало того что проверил всю предыдущую финансовую историю застройщика, он еще и сопровождает весь проект до самого конца и вникает во все его детали. Поэтому я хочу предупредить застройщиков: не надо питать иллюзий, что когда вам подпишут кредитный договор и вы получите проектное финансирование, вы увидите банк только через два года. Это не так. Вы будете видеть его каждый день», – поделилась опытом Марина Коноплёва.

По ее мнению, для застройщиков, которые привыкли к самостоятельной работе, введение эскроу-счетов и проектного финансирования – самое масштабное изменение за последние 15 лет. «Теперь нужно не только составить проектную документацию, которая тебе лично кажется устойчивой и безрисковой. Нужно еще доказать банку, что даже в случае изменения рыночных условий он будет реализован», – рассуждает она. Например, выяснится, что рынок перенасыщен однокомнатными квартирами, и нужно в готовом проекте увеличивать количество двухкомнатных, – такое решение нужно согласовать с банком. То же самое в случае изменения правил пожарной безопасности, которые требуют, например, расширения коридоров.

Застройщикам не стоит ограничивать себя только схемой проектного финансирования, считает гендиректор ГК ПМД Олег Стародубцев. Категорическое требование закона – применение эскроу-счетов с целью защиты дольщиков. Это решение верное, и оно сработает даже в случае банкротства кредитной организации: в этом случае деньги будут возвращены через систему АСВ. Но застройщик вправе сам определять источники финансирования своего проекта – тут закон его ни к чему не обязывает. «Есть как минимум четыре способа финансирования строительства: это собственные средства, облигационные займы, бридж-кредиты и проектное финансирование. Мы проанализировали все их, и проектное финансирование – наименее рентабельный», – констатировал Олег Стародубцев.

Но неудобство схемы проектного финансирования определяется не только финансовой стороной дела, считает он. Она лишает застройщика свободы маневра. Проектная документация, в том числе планировка квартир, согласовывается с банком на этапе получения кредита, и любое ее изменение влечет за собой штрафы. «За те 2,5 года, что длится строительство дома, рынок может дважды перевернуться. Может прийти клиент и попросить убрать или поставить перегородку. Кроме того, все решения федеральных банков принимаются через головной офис, который не понимает специфики региональных рынков, и в результате на принятие решения банк тратит не четыре заявленных недели, а три месяца», – рассуждает строитель. Все это, по мнению эксперта, делает проектное финансирование непривлекательным для застройщиков.

Минус применения эскроу-счетов, который уже не оспаривает никто, – повышение цен на новостройки. Во-первых, дольщики потеряли возможность купить жилье на ранних этапах строительства, когда цены были ниже. Во-вторых, раньше застройщики получали «бесплатные» деньги на проект, теперь за привлеченное финансирование они платят проценты. По словам Марины Коноплёвой, на повышение цен в перспективе сыграет и еще один факт: по оценкам экспертов, с рынка уйдёт до 40% застройщиков, и в какой-то момент возникнет дефицит готового жилья. «Цены на новостройки уже растут. Мы прогнозировали, что по итогам этого года прирост составит 7%, но сейчас уже полагаем, что цифра будет выше», – рассказала представитель «Талана».

Все названные факторы будут играть на повышение цен, однако оно не может быть бесконечным, поскольку упрется в платежеспособный спрос, напоминает Олег Стародубцев. Скорректировать эту тенденцию могло бы снижение ставок по ипотеке, однако, чтобы иметь необходимый эффект, считает Марина Коноплёва, оно должно быть кардинальным – до 4-5% годовых, а это маловероятно.

Но есть и плюс. Тот факт, что за каждый месяц пользования заемными средствами застройщик должен платить проценты, будет стимулировать его быстрее закончить стройку и сдать дом. «Конечно, сокращение срока строительства в два раза невозможно, но на два месяца – вполне», – заключает Марина Коноплёва.

Текст: Татьяна Андреева 
Фото: Владимир Бикмаев 

Обсуждение
1010
0
В соответствии с требованиями российского законодательства, мы не публикуем комментарии, содержащие ненормативную лексику, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Недопустима публикация комментариев: содержащих оскорбления участников диалога или третьих лиц; разжигающих межнациональную, религиозную или иную рознь; призывающие к совершению противоправных действий; не имеющих отношения к публикации; содержащих информацию рекламного характера.