«10-15% управляющих компаний не получат лицензию», - Елена Котова о лицензировании УК

О лицензировании управляющих компаний говорили с Еленой Котовой, руководителем Ассоциации управляющих компаний Перми, руководителем общественного проекта «ЖКХ-контроль» в Пермском крае. Ведущий – Юрий Бобров.

- Еще полтора шага, и мы вступаем в новую веху жизни нашего ЖКХ. УК должны будут пройти процедуру лицензирования.

- Сформирована лицензионная комиссия, которая будет заниматься приемом экзамена у управляющих организаций, рассматривать заявления на выдачу или отзыв лицензии, выход в суд на лишение лицензии.

- Это не новость, что лицензирование будет, об этом говорила и руководитель ИГЖН, что по умолчанию руководители госжилинспекций регионов будут в нее входить и даже, видимо, будут председателями. Вторая новость – известен ее поименный список. Елена Юрьевна, я знаю, что вы туда хотели попасть и даже подавали заявку.

- Не «мы», а «я», потому что вы персонально хотели это сделать.

- Да. От СРО и общественной организации «ЖКХ-контроль» мы подали заявку в эту комиссию в сроки, указанные в постановлении.

- Но?

- Но так сложилось, что по каким-то причинам мы не прошли. Самый главный фактор, который вызывает удивление – это не профессиональные знания, а скорость подачи заявления кандидата, который желает попасть в эту комиссию. Кто первый добежал.

- Дата и время ставится на входящем заявлении: «Прошу включить меня в состав комиссии»? У меня 15-29, у Котовой 15-30, Котову не включать.

- Скорее всего, да, потому что отказ прошел именно по этим пунктам.

- Потрясающе. Тем хуже им, потому что у нас не так много публичных спикеров на тему ЖКХ. Коль скоро вас не ангажировали, теперь вы будете бдеть со стороны. Что известно про эту комиссию, чем она будет заниматься? Вы сказали, что она будет экзаменовать управляющие организации.

- Да, она будет принимать активное участие в аттестации руководителей управляющих организаций и живое отношение к выдаче лицензий. Все эти вопросы будут рассматриваться на комиссии, список уже опубликован на сайте Минстроя Пермского края. Туда входят и общественные организации, и представители СРО, и депутаты. Она сформирована таким же профессиональным сообществом. Единственный момент... Я на сегодня понимаю, что она постоянно действующая. Можно было бы рассмотреть вопросы ротации комиссии. Она созывается один раз, и дальше непонятно, будет ли какой-то процесс ротации. Если человек не захочет участвовать или наоборот, кто-то захочет, посмотрев через год на работу комиссии? Потому что она строится на общественных началах.

- Я еще уточню. Не спросил, лично вам предстоит экзамен?

- Лично мне нет, я не являюсь руководителем управляющей организации. Но это не говорит о том, что мне неинтересно пройти экзамен и попробовать свои силы, знания. Мы готовим ответы на вопросы со ссылками на законодательство. В качестве своего уровня мне бы хотелось пройти этот экзамен, никто мне это запретить не может.

Можно было бы рассмотреть вопросы ротации комиссии. Она созывается один раз, и дальше непонятно, будет ли какой-то процесс ротации. Если человек не захочет участвовать или, наоборот, кто-то захочет? 

- Есть уже список вопросов? Я так понимаю, надо же к нему готовиться. Когда идешь на права сдавать, все равно ищешь какие-то порталы, сайты...

- Список сформирован, там больше 200 вопросов. Это примерно 75 страниц. Он сформирован по принципу «вопрос – 3 варианта ответа». Человек, который получает аттестат и сдает экзамен, должен будет выбрать верный вариант ответа. Мы сейчас подготовили ответы на все вопросы, которые должен сдать руководитель. И не просто подготовили ответ, что правильный пункт А, а со ссылками на законодательство с источником ответа на вопрос, чтобы и управляющие организации себя проверили.

Со следующей недели мы начинаем пробный экзамен, посмотрим не только руководителя управляющей организации, но и несколько специалистов управляющей организации. Может быть, даже привлечем к этому старших по домам, чтобы мы все разговаривали на одном языке.

- Приходит такой Николай Иванович, жаловаться на протечку от соседей сверху, выкладывает удостоверение ветерана, паспорт с местом регистрации, и - бац, аттестат о добровольном прохождении экзамена. А там балл выше, чем у директора УКЁ Где-то будет опубликован аттестат? Иванов Петр Михайлович, директор УК «Благоустройство» сдал экзамен с результатом столько-то баллов? Как там баллы начисляются?

- Я так понимаю, 100-балльная система. В Удмуртии руководитель госжилинспекции набрал 100 баллов, коллеги уже сообщили и очень порадовались этой новости, потому что 21 ноября проходил экзамен всех руководителей ИГЖН.

- Госпожа Токмакова тоже сдавала экзамен?

- Конечно. Все сдавали, и здесь я бы сделала акцент, что из всей лицензионной комиссии экзамен сдавал только один человек – руководитель жилинспекции.

- Не факт, что принимающие экзамен у руководителей УК сами будут знать ответы, не то чтобы понимать...

- У них, наверное, будут подготовленные ответы. Но было бы интереснее, чтобы и те, кто принимает экзамен, тоже знали ответы.

- Есть примеры вопросов?

- Например, работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется а) круглосуточно, б) в соответствии с графиком, согласованным с органом местного самоуправления, в) в соответствии с режимом работы, утвержденным руководителем управляющей организации.

- Понятно, что здесь можно с ходу сказать – конечно, круглосуточно, авария может случиться в любой момент.

- Отлично, вы прошли один из вопросов. Давайте попробуем еще. Какие меры предусмотрены в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение больше 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги? А) Наниматель и члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, б) наниматель жилого помещения и/или проживающие с ним члены его семьи по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в служебном порядке без предоставления другого жилого помещения, в) нанимателю жилого помещения предоставляется субсидия на погашение задолженности. Ответ можно искать в Жилищном кодексе.

Скажем так, законодательство в сфере ЖКХ очень напоминает Большую советскую энциклопедию, к которой можно выпускать ежегодники. Была основа, каждый год добавлялась информация в те или иные главы.

- Давайте ответ получим по ICQ. «Отрубить от сетей, - предполагает Дмитрий, - или приставам подать заяву». «Думаю, А. Ну, точно не Б, не выселять без предоставления помещения». Напомним, речь идет о жителях не приватизированной квартиры. А вы знаете правильный ответ?

- Правильно, ответ А. Этот ответ находится в 90 статье ЖК РФ.

- Если появится экзамен - одинаковый, унифицированный - может быть, это в чем-то проще? Это точно касается подавляющего большинства людей и все это называют и понимают по-разному. Какая-то польза есть от этой процедуры?

- Безусловно, польза будет. Это единый язык общения заказчика и исполнителя услуги, когда все правильно понимают законодательство не с учетом своего видения или отклоненной ситуации, а с учетом ссылок. Собственники помещений будут разговаривать с теми, у кого получают услуги, на одном языке. Это унифицированный язык для всех – и для собственников, и для нанимателей, и для управляющих, и для подрядных организаций. Идея на самом деле хорошая.

Кто-то пытался проводить сертификацию, она проходит уже больше 3 лет. Мы приводим процессы внутри управляющих организаций. Когда ЖК создал такую форму управления, никаких методик не было. Каждый шел своим путем. Объединяя практики на федеральном уровне, мы понимали, что нам необходимо общаться с активной частью населения, то есть общественностью, создать совет дома, который мог бы заниматься непосредственным управлением и помогать в решении задач. Сейчас мы переходим к этапу стандартизации понимания жилищного законодательства. То количество нормативных документов, которое выходит, у собственника-учителя или врача физически нет времени перечитывать. Этот экзамен будет неким пособием и для каждого собственника.

- Сейчас популярным стало различного рода интерактивное прохождение экзаменов. Будет ли это у вас?

- Мы обязательно это сделаем. Мы давно готовимся к процессу лицензирования и даже принимали участие в формировании вопросов, потому что это делали в Москве на кафедре экономики недвижимости при Академии госслужбы. Эти вопросы в большинстве случаев нам знакомы. Мы будем и собственников привлекать к этому моменту, чтобы они видели для себя памятку в решении своих ежедневных проблем.

- Давайте попробуем обозначить предшествующие события. УК как массовое явление из ЖЭКов, МЭПов и прочих муниципальных образований стали появляться с принятием ЖК РФ, который вступил в силу в 2005-м. Тогда бывшие начальники ДЕЗов стали руководителями управляющих организаций, бизнесменами. Потом был целый этап – они ели друг друга, поглощали, спорили, бодались, расходились бортами.

- Я уточню. В рамках нашей Ассоциации конфликтов с УК не было никогда. Были моменты, когда вместе с собственниками нужно было принять компромиссное решение, и все.

- Внутри-то, может, и не было конфликтов, пусть не братья-сестры, но хотя бы родственники.

- Воевали зачастую с нами, но мы никогда не выходили на тропу.

- Давайте очертим Пермь момента появления УК. 2005-2007 годы. Было несколько групп, которыми руководили в основном бывшие чиновники от ЖКХ. Это справедливый тезис?

- Частично, да. Часть УК действительно были создана, ведь когда происходит процесс бывшей государственной услуги, там были определенные специалисты. Когда мы переходили в рынок, эти специалисты больше ни в какой сфере не работали. Так как их сокращали из МУПов, они создавали УК. Но одновременно пришли люди, которые просто были в бизнесе. Кто-то занимался оценкой недвижимости, кто-то строительством, кто-то куплей-продажей. Люди решили посмотреть все новое, оно привлекает предпринимателей.

- Следующим этапом наведения порядка стало возникновение различного рода ассоциаций.

- Это была вынужденная мера. Когда собирались УК и появлялись проблемы, невозможные проблемы для решения одной УК, появились два таких объединения в Перми. Ассоциация УК и СРО, которая тоже в сфере управления многоквартирными домами.

Мы были в новой реформе, которая была непонятна никому, потому что была запущена, как броуновское движение. Вся страна искала свой путь, кроме Москвы, и мы видим диссонанс: те, кто проживает в Москве и создает законы, не знает, что происходит в регионах. 

- Следующий этап – саморегулирование. Отчасти законодательный, отчасти запрос снизу.

- Это тоже определенный процесс, который нужно пройти. Если многие оценщики были созданы от федерального центра, то ЖКХ – может быть, единственная сфера, которая была создана с земли. Все это носит абсолютно добровольный характер. Некоторые строители или оценщики, пока не стало обязательным саморегулирование, не создавали такие группы. А в сфере ЖКХ быстро прошел процесс объединения именно управляющих организаций в СРО.

- Может быть, потому что вы были в жестком рынке?

- Мы были в новой реформе, которая была непонятна никому, потому что была запущена, как броуновское движение. Вся страна искала свой путь, кроме Москвы, и мы видим диссонанс: в Москве существует огромное количество государственных, муниципальных и так далее управляющих организаций. Те, кто проживает в Москве и создает законы, не знает, что происходит в регионах. Мы выступили подопытными проектами.

- СРО – добровольно в него включилась большая часть, какая-то часть не вошла, сверху возник момент еще одного витка реформы проведения лицензирования. Теперь без лицензии работать нельзя, ее необходимо получить, сдавая экзамен, ее можно потерять. Чем это обосновано, чем вызвано?

- Я думаю, государство хочет отрегулировать эту сферу. Сначала разогнали волну, «приходите-жалуйтесь», потом начали решать вопрос с УК. Нам проще написать жалобу президенту, чем зайти в УК и попытаться решить вопрос. Получилось так, что огромное количество органов государственной власти было задействовано в процессе обслуживания жалоб жилфонда. Мы всегда говорим – акция пошла, но организация жалоб тоже должна произойти. Если человек не обращался в управляющую организацию и не известил ее об этой своей проблеме, для него через жилинспекцию это получается в два раза дороже. Жилинспекция придет, выяснит, выявит что-то, выпишет штраф, по сути – со средств собственника деньги пополнят бюджет.

- Известная штука.

- Но каждый борется за свою клиентскую базу, и жилинспекция тоже. Пополнять-то казну надо. Мы выстраиваем работу на уровне больше медиации, когда берем проблему и начинаем ее пошагово решать. Не всегда мы решаем положительно, но снижаем уровень конфликтности между людьми. От того, придет это письмо от приемной президента или от губернатора спустится – нужно понимать, что до УК письмо дойдет через 30-90 дней. Они будут соблюдать свои сроки и перенаправлять свое письмо обратно.

Для собственников полезно больше общаться с УК. Общий тренд, что УК такие неграмотные, ничего не знающие...

- Бесконтрольные хапуги, давайте называть вещи своими именами.

- Да, такие негодяи. Но это общий тренд, и мы покажем, что управляющие организации в большинстве знают отрасль, могут сдать экзамен, понимают, чем они занимаются в рамках управления, знают законодательство.

- Это просто вопрос того, что, во-первых, директором может быть зиц-председатель, который знает ЕГЭ на 100 баллов и вот тут пошел и сдал на 100 баллов экзамен директора. Другое дело, что в тюрьме ему сидеть придется, если что. Мы еще забыли, что когда многие чиновники от ЖКХ стали директорами УК, кто-то в тюрьму успел сесть.

- Кто-то уже успел и выйти. Нет такой сферы, где на 100% успешный бизнес. Даже возьмем свадебные салоны – мы не можем сказать, что все они прибыльны, успешны, прекрасно себя чувствуют. Здесь уже потребитель выбирает, хочет он общаться с этой компанией или нет. 10-15% - это оборотные объемы, когда они уходят с рынка.

- Это ваш прогноз? 10-15% УК не получат лицензию и уйдут с рынка?

- Я думаю, до 10% точно. Может быть, с рынка они не уйдут – сфера ЖКХ живая, не с 9 до 18, а 24 часа в сутки. Собственники совершенствуются, постоянно изучают законодательство, занимают разные позиции.

Сейчас я слышу, что ТСЖ хотят заключать договоры с УК где-то на управление, где-то на обслуживание. Просто в связи с нечеткостью федерального законодательства появилось безумное количество форм управления, соуправления, обслуживания-управления. Кто-то заключает договор на управление, кто-то на обслуживание при созданном ТСЖ, кто-то контролирует деньги самостоятельно, кто-то даже эту функцию доверяет управляющей организации. Эта сфера очень тонкая личным отношением к директору, сотрудникам, специалистам, которые работают на участках.

В связи с нечеткостью федерального законодательства появилось безумное количество форм управления, соуправления, обслуживания-управления. Кто-то заключает договор на управление, кто-то - на обслуживание при созданном ТСЖ, кто-то контролирует деньги самостоятельно, кто-то даже эту функцию доверяет управляющей организации. 

- В связи с тем, что появляется риск отзыва лицензии, и дамокловым мечом будет висеть над жилищным фондом, для вас как для части бизнеса будут висеть создаваемые муниципальные УК, которые бесхозные дома временно будут забирать под обслуживание.

- Конфликты в домах всегда будут и были, никуда от этого не деться. Если УК приняла решение лишить лицензии, совет дома может выступить в защиту своей управляющей организации. Такие примеры есть. Лицензии можно лишить только в суде. Мнение собственников того или иного дома может быть услышано.

- Понятен механизм этого «услышивания»?

- Это мы услышим только в судебной практике. В этой сфере только таким образом.

- Майданом туда идти? Или коллективное письмо? Или старшего по дому? Хотя бы границы понятны?

- Я думаю, будет решение общих собраний собственников.

- Отзыв третьих лиц? «Просим не отзывать лицензию, потому что мы довольны»?

- В законе о лицензировании этот момент предусмотрен в защиту управляющих организаций именно собственниками. Мы же видим, даже когда рассматриваются жалобы собственников, как это происходит? Человек не платит, рассматривается обращение в суд, УК объясняет, звонит, просит оплатить, человек злится и подает жалобу. У нас были случаи, когда в ИГЖН приходили старшие по домам, советы дома, чтобы защитить УК. Это не общая практика, небольшой процент, но это есть.

- Муниципальная УК – не конкурент?

- Нет, это мы уже проходили, уже третий заход с муниципальной УК. Это не конкурент. Давайте так, образование никаким образом не подготовлено, чтобы научить новых. Все базируется на старых специалистах, обученных с советских времен. Это огромная проблема по лицензированию, специалисты учатся на реальных вещах и практически в поле. Меняются система, подходы, но образовательного учреждения или заказа на обучение таких людей нет. На то, чтобы внести профессию управляющего недвижимостью в квалификационный справочник, ушло 8 лет. Это необходимая вещь для собственников. Есть врач, у него есть программа обучения, а сейчас все, по сути, самородки. И очень важный момент. Хорошо, мы пролицензируем тех, кто есть. А как выйдут на рынок те молодые, кто захочет сделать это через год, через два?