Верхний баннер
04:51 | ЧЕТВЕРГ | 29 СЕНТЯБРЯ 2016

$ 63.95 € 71.57

Сетка вещания

??лее ????ов??ое ве??ние

Список программ
18+
12:05, 11 декабря 2013

Подводные камни в непосредственном управлении домом

Теги: ЖКХ, жилье

- Мы решили поговорить о непосредственном управлении. Не раз где-то поднимали тему вскользь, где-то говорили подробно. Но есть разные точки зрения, со Светланой Геннадьевной будем говорить об этом. Но начну со снега. Скажите, много поступает к вам вопросов на предмет уборки? Я понимаю, что улицы это не ваша епархия. Но вот дворы, где управляющие организации должны убирать – думаю, это в том числе ваша сфера деятельности.

 

- Да, уборка и содержание придомовой территории входят в сферу инспекции государственного жилищного надзора. Обращения в связи с последними снегопадами начали поступать в инспекцию. Я бы не сказала, что их очень много, и они другие темы отодвинули на задний план.

 

Светлана Токмакова, руководитель инспекции государственного жилищного надзора Пермского края

 

- Если судить по количеству поступивших к вам обращений, то можно сказать, что управляющие компании, ТСЖ, ЖСК все-таки сами двигаются в этом направлении?

 

- Можно сделать вывод, что работы выполняют. Будут обращения, и безусловное реагирование со стороны инспекции будет. Но я хотела бы обратить внимание, что мы будем рассматривать вопросы только уборки придомовой территории. Что касается очистки тротуаров, дорог, это уже входит в компетенцию благоустройства.

 

- А вот вчера, говоря об уборке снега, один из городских чиновников сказал, что нерадивых подрядчиков будут наказывать рублем. Если у вас появятся такие нерадивые компании, которые управляют домами и систематически на протяжении снегопада не будут убирать этот снег, вы тоже будете наказывать рублем?

 

- Да, ответственность Административным кодексом также предусмотрена и для управляющих организаций.

 

- Когда говорят о наказании управляющих организаций, я знаю по своему опыту, вы всегда срабатываете очень неплохо. Выходите, составляете акты, реагируете, и потом неминуемо управляющей организации приходит штраф. Но из чьих денег эти штрафы платятся?

 

- Источник погашения – собственные доходы управляющих организаций.

 

- Это что, прибыль?

 

- Нет, доход управляющих организаций. Как всякая другая деятельность, деятельность по уходу за многоквартирным домом – профессиональная деятельность. Она направлена на получение дохода. Управляющая компания несет определенные расходы с организации управления многоквартирным домом, эти расходы должны возмещаться, какую-то прибыль управляющая организация должна иметь.

 

- Так вот из этой прибыли получается.

 

- Из дохода.

 

- То есть могут быть деньги, взятые в том числе из текущего ремонта и обслуживания.

 

- Большинство многоквартирных домов в городе Перми работает по тем тарифам, которые установлены постановлением администрацией города Перми. Установлен размер платы за содержание и текущий ремонт. Эта плата включает и расходы на управление многоквартирным домом. Это тот доход, который непосредственно имеет управляющая компания от своей деятельности.

 

- Но ведь это же неправильно – брать из средств, которые должны по идее идти на текущее обслуживание.

 

- Это не из средств. Если мы даже откроем Жилищный кодекс, увидим, что плата за содержание и текущий ремонт должна включать в себя расходы, непосредственно связанные с содержанием и текущим ремонтом мест общего пользования в многоквартирном доме, так и расходы на управление этим домом. Это нормальная деятельность, которая оплачивается и находится в составе этой платы.

 

- Наверное, остается только поверить управляющей организации, что она как раз эти штрафы выплачивает из доходов. Проверить, наверное, это вряд ли получится. Хорошо, давайте перейдем к непосредственному управлению. Когда мы разговаривали в наших программах с активистом Анастасией Мальцевой, другими людьми, которые ратуют за большую самостоятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства собственниками, то всегда непосредственное управление шло со знаком «плюс». Граждане напрямую, минуя управляющую организацию, которую они наняли для управления своим имущественным фондом, заключают договоры напрямую с ресурсоснабжающими, еще какими-то организациями, все, что напрямую касается жилищного обслуживания дома. Вы говорили до эфира, что много подводных камней у этого способа управления. Хотелось бы услышать, какие?

 

- Непосредственное управление многоквартирным домом – один из способов управления, который равноправный способ наряду с такими, как управление товариществом собственников жилья или же жилищно-строительным кооперативом либо управляющей организацией. Ранее до внесения определенных изменений в Жилищный кодекс существовало ограничение для данного способа управления. Законодатель исходил из того, что данный способ может быть реализован только в малоквартирных домах. По-моему, с 1 марта 2012 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс. Теперь непосредственное управление – равноправный с другими способами управления многоквартирным домом. Вместе с тем в Жилищном кодексе установлены некоторые ограничения. Если в многоквартирный дом входит менее 12 квартир, то в этом случае возможно заключение договоров собственниками напрямую с подрядными организациями по виду работ. Если в доме более 12 квартир, то заключается договор с одной компанией, управляющей организацией,  и уже организация выполняет все правила по управлению многоквартирным домом, в том числе заключает договоры со специализированными организациями на обслуживание лифтов, вывоз мусора, обслуживание внутридомового газового оборудования. Компания обязательно должна иметь аварийную службу или обеспечить аварийное обслуживание. В этом случае возможно сравнивать способ управляющей организацией и непосредственное управление.

 

- Давайте назовем минусы. Например, непосредственное управление – есть один дом. Он многоквартирный. Как мы знаем, сейчас способы управления выбираются в многоквартирных домах. Чем плох способ непосредственного управления, например, для многоквартирного дома? Например, четыре подъезда, девятиэтажка.

 

- Может быть, я бы не стала говорить, плох или хорош. Я бы призвала всех собственников, когда они выбирают способ управления, к разумному взвешенному решению. Нужно выбирать и представлять для себя все последствия такого решения, а именно выбор способа непосредственное управление. Во-первых, когда выбирается такой способ, необходимо проголосовать  и о размере платы по договору, который заключается с управляющей компанией на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Сегодня, как я сказала, в большинстве своем управляющие компании работают по тарифам, установленным администрацией города Перми. Но этот тариф администрацией установлен для способа управления управляющей организацией. В том числе он учитывает все виды расходов, всю ту деятельность, которую осуществляет управляющая компания на многоквартирном доме, в том числе заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, выполнение обязанностей исполнителя коммунальной услуги, отслеживание качества предоставления коммунальной услуги в жилом помещении, снятие показания общедомовых приборов учета, ведение учета граждан, непосредственно проживающих в жилых помещениях с тем, чтобы правильно начислять плату за коммунальные услуги, составлять акты в случае предоставления некачественной услуги. При непосредственном способе управления управляющая компания эти функции не исполняет. Следовательно, объем функций такой управляющей компании сокращается. И доход должен быть меньше.

 

- Дошли до такой интересной вещи, как тарифы. Я просто хочу сказать одно, прежде вы разложите все по полочкам – непосредственный способ управления или переход от управляющей компании к ТСЖ говорит только то, к чему и власти Пермского края, и люди с активной жизненной позицией… Это означает, что мы становимся активнее, к чему мы все так стремились, и это уже есть хорошо. А вот что касается тарифов, это уже другой вопрос. Если дом уходит в непосредственный способ управления, он убирает от себя управляющую компанию? Или он должен заключать договор и с управляющей компанией, и непосредственные договоры управления заключать с кем-то?

 

- Непосредственный способ управления выбирается общим собранием собственников в многоквартирном доме.

 

- Мне кажется, так всегда. Куда ни плюнь, везде общее собрание собственников.

 

- И здесь точно так же. Более того, собственники должны проголосовать, что они меняют способ управления. Чтобы перейти к новому способу управления, нужно провести все те меры и выполнить все шаги по расторжению договора с управляющей компанией, ликвидировать ТСЖ…

 

- А если мы хотим оставить? Вы же говорите, что если в доме больше 12 квартир, то домом все равно должна управлять управляющая организация. Предположим, в доме больше 12 квартир. Но собственники решили все-таки прибегнуть к непосредственному управлению. Зачем в этом случае расторгать договор с ТСЖ или управляющей компанией?

 

- Потому что в предыдущем способе управления был заключен договор управления многоквартирным домом. Требования к этому договору и его обязательные условия исполнения установлены Жилищным кодексом. Договор управления многоквартирным домом подразумевает предоставление всех коммунальных услуг в многоквартирном доме. Когда меняется способ, меняется и договор, прежнего договора не будет.

 

- Это чистое такое де-юре? Мы должны все расторгнуть, чтобы потом с этой или другой управляющей организацией начать заново, но с чистого листа.

 

- Абсолютно точно. Собственники ведь могут выбрать и другую управляющую организацию, не обязательно заключать договор с той же. В этом случае должна быть передана вся техническая документация на дом новой компании для осуществления работ по содержанию и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

 

- Хорошо, предположим, мы все формальности соблюли. Провели собрание, как положено, выбрали ту или другую управляющую компанию. Заключаем договоры непосредственного управления с ресурсоснабжающими организациями.

 

- Договоры поставки коммунальных услуг заключаем с ресурсоснабжающими организациями на поставку воды, электроснабжение, тепла, горячего водоснабжения. Все коммунальные услуги, которые есть в многоквартирном доме, исходя из степени его благоустройства, со всеми поставщиками коммунальных ресурсов должен быть заключен договор. При этом ответственность ресурсоснабжающей организации заканчивается на стене дома. Никто уже до крана вам услугу не гарантирует.

 

- Мы заключили  с ресурсоснабжающими организациями договоры. Но у нас же продолжает оставаться управляющая компания, которая как раз с внутренней стены дома должна будет гарантировать сохранность коммуникаций, содержание.

 

- Абсолютно точно. В этом случае управляющая компания несет ответственность за содержание внутридомовых инженерных систем. Но не за предоставление услуги как таковой. Это те нюансы, о которых собственникам нужно знать, когда они выбирают способ управления. В случае оказания некачественной коммунальной услуги к кому обратиться? Если у нас управляющая компания или ТСЖ, собственник или пользователь жилого помещения должен обратиться непосредственно в ту управляющую организацию, которая занимается управлением. Управляющая организация такую заявку обязана принять, зафиксировать, отработать. Зафиксировать факт ненадлежащего предоставления коммунальной услуги и выполнить перерасчет, если услуга оказывается некачественно. Либо собственники могут обратиться к нам в государственную инспекцию жилищного надзора, но это уже в случае, если управляющая компания не работает, те обязанности, которая должна выполнить в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг, не предоставила. В случае непосредственного управления собственник может обратиться в управляющую компанию, но у нее уже нет обязанности фиксировать ненадлежащее предоставление коммунальной услуги.

 

- Собственников нужно предупредить, что нужно во всеоружии встречать переход к новой форме управления. Почему? Потому что, как говорит Светлана Токмакова, ответственность ресурсоснабжающих организаций заканчивается буквально стенами дома. Тогда возникает вопрос – зачем нам эти все индивидуальные и общедомовые приборы учета?

 

- Во-первых, это обязанность собственника обеспечить жилое помещение и многоквартирный дом приборами учета. Эта обязанность возложена на них федеральным законом об энергосбережении. Поэтому мы исходим из того, что ведение расчетов за коммунальные услуги по приборам учета – это цивилизованный и наиболее правильный подход. Вместе с тем, когда мы говорим об ответственности ресурсоснабжающих организаций при непосредственном способе управления, правила предоставления коммунальных услуг и Жилищный кодекс  прописывают границу этой ответственности стеной многоквартирного дома. Если многоквартирный дом не оснащен прибором учета, отсутствуют контрольно-измерительные приборы на вводе в дом, услуга, например, по отоплению или горячему водоснабжению оказывается некачественно, вот сегодня темы острые…

 

- Может быть, это потому, что горячее водоснабжение и отопление не так давно перешли на эти рельсы? Посмотрите, тот же «Энергосбыт» - всегда был индивидуальный договор, мы ходили не куда-то, а газовикам, в «Пермэнергосбыт». И всегда у нас и газ, и свет дома есть. Какие сегодня могут быть опасения кроме того, что ресурсоснабжающие организации, я имею в виду тепловиков, может быть, не организовались?

 

- Наверное, должен пройти определенный период. Если будет большое количество домов управляться при непосредственном способе управления, тогда ресурсоснабжающие организации должны будут ответить развитием абонентских служб, заключать договоры, выстраивать отношения с собственниками.

 

- Они не готовы сегодня всем этим заниматься?

 

- Я думаю, должны. «НОВОГОР-Прикамье», который ведет деятельность на территории Березников – у них создана хорошая служба, они работают напрямую со всеми жителями. Но вместе с тем надо учесть, что и проблемы обострились по водоснабжению в Березниках. Не знаю, была ли у вас такая тема, но начисление платы за коммунальную услугу по водоснабжению, по любой услуге – если есть управляющая организация, правила предоставления коммунальных услуг устанавливают предел для начисления на общедомовые нужды. Если поставщиком коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация, это как раз при непосредственном управлении, правила устанавливают иной порядок. Берутся показания общедомового прибора учета, начисление платы на общедомовые нужды идет без каких-либо ограничений. Норматив на общедомовые нужды, который был введен с 1 июня как предел для начисления платы на общедомовые нужды, в случае непосредственного управления не действует. Там другой порядок начисления платы.

 

- У нас на связи слушатель. Добрый день, как вас зовут?

 

Слушатель: Добрый день, меня зовут Петр, я управляющий в ТСЖ. Хотел бы высказать свое мнение. Понятно, что в соответствии с законодательством есть три способа управления. Но ведь представитель жилищной инспекции должен четко пояснить людям, что если вы избираете управляющую компанию, то попадаете в определенную ловушку. Каждый собственник в отдельности с трудом решает проблемы, которые возникают с общим имуществом. Если вы выбираете непосредственный способ управления, то все собственники попадают в ловушку ресурсников, и никто их не защитит. По отдельности никто с «Новогора» или с ТГК, ПСК разговаривать не будет. Единственная схема…

 

- Золотая середина, хотите сказать?

 

- Да, которая защищает, это все-таки ТСЖ! Давайте вспомним и сегодня скажем, что если бы не ТСЖ, не «Пермский стандарт», то никакого решения по ПСК не было бы, и тариф как был дутым, так бы и оставался! Поэтому я думаю, что собственникам всего выгоднее иметь управление ТСЖ.

 

- Спасибо, Петр. Смотрите, что он говорит – когда в непосредственное управление люди попадают, то попадают в ловушку, когда сам по себе никто не будет решать проблему. А вы говорите, управляющая компания остается на доме.

 

- Я вообще бы от таких оценок воздержалась, ловушки или прочее. Это три способа управления, которые предусмотрены Жилищным кодексом. Собственники вправе выбрать любой из трех способов управления. Но свой выбор они должны осуществлять, зная плюсы и минусы каждого способа.

 

- Добрый день, как вас зовут?

 

Слушатель: Здравствуйте, меня зовут Анастасия. У меня, наверное, реплика, в моем доме 7 лет действует непосредственное управление. Никаких трудностей с ресурсоснабжающими организациями у нас нет, это есть трудности у ресурсоснабжающих организаций. А насчет лимита, что нельзя ограничить будет ОДН, не совсем правда. У нас вообще нет ОДН – нет мест общего пользования, которые обслуживают ресурсники. Индивидуальные договоры начинаются только от индивидуальных счетчиков, в том числе на электроэнергию. Никаких других счетчиков в местах общего пользования нас невозможно заставить поставить. Если хотите, можете поэкспериментировать с судом, в непосредственном управлении дело такое, чем больше собственников, тем с большим числом собственников надо выйти в суд. А с предыдущим оратором я не готова согласиться, что лучшая форма – это ТСЖ. Это право выбора человека, кто к чему привык, тому и лучше.

 

- Анастасия Мальцева. Я правильно поняла, Настя?

 

Слушатель: Правильно понимаете! (смеются)

 

- Тогда подождите, не отключайтесь. Это же такая самостоятельность, когда каждый собственник – самостоятельная единица. Но ведь кто-то же должен их объединять? В случае с управляющей компанией понятно, что управляющая компания худо-бедно пытается что-то сделать, хотя бы платежи собирать. В случае с ТСЖ, если председатель не вороватый, все идет хорошо. А в случае с непосредственным управлением как решается вопрос объединения собственников?

 

Слушатель: Я бы сказала несколько патетично. Вообще-то это демократия. Высший орган власти в доме, он же законодательный, он контролирующий – это общее собрание собственников. Большие дома выбирают советы, чтобы они работали между собраниями собственников. У маленьких домов есть домовые комитеты. Никто дом не бросает, зато каждый собственник в доме причастен к своему многоквартирному дому. Это ему не объявили, что мы назначили тебе столько-то рублей на квадратный метр, и свободен! Это он сам принимает решения на собрании, в том числе и по установке общедомовых или индивидуальных приборов учета. Поскольку в непосредственном управлении индивидуальные договоры, то в нашем доме собрание собственников приняло решение, что у нас будут только индивидуальные счетчики.

 

- Анастасия Мальцева, как раз инициатор движения за непосредственное управление, была у нас на связи. Светлана Геннадьевна, буквально пара секунд, чтобы подвести итог.

 

- Я бы хотела еще раз призвать, что при выборе способа управления необходимо учитывать все плюсы и минусы любого способа. При непосредственном способе нужно знать о том, что необходимо заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и управляющей организацией, нужно знать, что плата будет начисляться иным способом, чем она начисляется при ТСЖ или управляющей организации. Также нужно принять во внимание, что раскрывать информацию у нас обязаны товарищества и управляющие организации при способе управления управляющая организация. При непосредственном способе управления уже управляющая организация раскрывать информацию по постановлению №731 не обязана. Получать информацию, каким образом будут собственники обмениваться информацией с управляющей организацией – это должно быть четко прописано в договоре.

Обсуждение
4302
0
В соответствии с требованиями российского законодательства, мы не публикуем комментарии, содержащие ненормативную лексику, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Недопустима публикация комментариев: содержащих оскорбления участников диалога или третьих лиц; разжигающих межнациональную, религиозную или иную рознь; призывающие к совершению противоправных действий; не имеющих отношения к публикации; содержащих информацию рекламного характера.