Ведущий: Олег Лысенко
Гость: Ирина Адаева, маркетолог-аналитик в сфере недвижимости, кандидат философских наук
- Есть социологические теории, посвященные городу, а другое дело, когда ты имеешь опыт ежедневного анализа рынка, цен, динамики недвижимости. Но, по моему мнению, за всеми этими показателями стоят какие-то серьезные социальные изменения.
- Так оно и есть. На рынке недвижимости я работаю 10 лет. Аналитики работают с цифрами, данными и понимают, какие процессы происходят.
- При этом, ответственность намного выше и более проверяемый результат. Ты даешь заказчику прогнозы, которые должны оправдаться.
- Да, тут надо быть осторожным.
- Темя нашей сегодняшней беседы - социальное пространство города через призму недвижимости. В социологических теориях принято считать, что город разделен на разные социальные сегменты. У нас есть элитное пространство, есть сегменты, в которых обитает средний класс и непрестижные сегменты. В Перми такая тенденция просматривается?
- Да. Аналитикам было интересно увидеть, насколько выделились зоны и проследить взаимосвязь между ценой и местоположением. Было выделено 10 зон престижности районов. Эти зоны подвижные. Я знаю одну версию такого зонирования и она претерпела уже три пересмотра за 5 лет. Некоторые районы ушли из первой в третью зону и т.д.
- В основе зонирования лежит средняя стоимость эквивалентного жилья?
- Да. На основе факторного анализа выделяются ценовые кластеры. В одну зону престижности попадают районы, застроенными разными типами жилья.
- Что в Перми является центром?
- Это пересечение Компроса и Ленина с близлежащими кварталами. Это первая зона престижности.
- Вторая?
- Вторая - это приближенные к деловому центру. Это Островский, Свердлова.
- А цирк, Дружба?
- Это третья зона престижности, как и Садовый, Городские зоны. Четвертая зона - Крохалева, Краснова, Ераничи, Балатово.
- А последнее место?
- Это отдаленные районы. Например, Турбино, Часть Гайвы Орджоникидзевского района, Заозерье.
- Концентрическая теория зонирования городов?
- В первой версии это четко прослеживалось. В третьей версии уже не так. Появляется жилье повышенной комфортности, создается инфраструктура. Привлекательность микрорайона повышается.
- Какие районы искажают равномерную социальную ткань города?
- Появляются торгово-развлекательные центры, в которые ходит множество горожан - Столица, Колибри, Кит. Это мини-центры притяжения в микрорайонах. Вокруг них формируется престижный сегмент жилья. Когда-то говорили о сегрегации и возникновении районов вроде гетто. Рабочий поселок, например. Но сейчас мы видим, что микрорайон не превратился в гетто. Там появились новые дома с жильем класса "комфорт" наряду с "экономом".
- В Рабочем поселке есть феномен - люди образовали местное сообщество и приводят в порядок старые дома и территорию вокруг них. Меняется образ, имидж - это влияет на уровень престижности или это обусловлено только новостройками?
- Я думаю, это больше второе, когда территорию обустраивают профессионалы.
- Гетто у нас, все-таки, появились?
- Нет, не появились. В спальных районах появляется комфортное жилье. В пример можно привести Крохалевку. 18-22
- Появление гетто сопровождается появлением зон элиты. Такие у нас появились?
- Если учитывать все параметры элитного жилья, то такого в Перми нет. Можно говорить об отдельном элитном пространстве в зоне бизнес-класса.
- У пермской элиты нет своего места в городе?
- Я знаю один элитный микрорайон - это Петропавловский. Там таун-хаусы. Там всего несколько домов, в которых живет часть нашей элиты.
- В одном американском городке мне показывали район "old money". Там живут те, кто точно состоялся, у кого все хорошо. У нас что-то подобное такому поселку есть? Или только эти несколько домов?
- Только эти несколько домов, а вокруг деревянные дома.
- А почему у нас не складываются такие районы?
- Возможно, это особенности психологии нашей элиты. Они строят себе дома где угодно, их продажа не афишируется.
- На Швецова есть дом, который местные называют "обкомовский". Раньше там действительно жили обкомовские работники. Дом совершенно не выделяется. С виду - обычная пятиэтажка, но когда попадаешь внутрь, видишь, что там совсем другая планировка. Такая мимикрия продолжается? Никакого демонстративного поведения?
- Похоже, да. Минимум архитектурных излишеств. Если посмотреть на облик других, соседних городом, там более богатый архитектурный облик.
- Давай перейдем к среднему классу. Можно проследить, какое количество людей вовлечено в социальную карьеру? Кто покупает новое жилье?
- Это топ-менеджеры, те люди, у которых денег побольше среднего.
- Социальная карьера связана с перемещением в другие районы?
- Жители домов класса "бизнес" и "комфорт" имеют более разнообразную географию, чем люди, покупающие жилье эконом-класса. Люди готовы поменять район проживания для того, чтобы жить в более качественном жилье. Приобретая жилье класса "эконом", люди стараются купить его в своем районе, т.к. предложения много.
- Если человек работает в отдаленном районе и у него нет личного транспорта, понятно, что он будет искать жилье поближе. Бывает такое, чтобы человек, в поисках улучшений жилищных условий, переезжает из центра на окраины.
- Бывает, но редко. Но, я хочу сказать, что окраины развиваются и люди, живущие на окраинах в жилье советского периода, с удовольствием меняют свое жилье на новое. Сейчас жилье класса "эконом" и "комфорт" сейчас сдается с полной отделкой для того, чтобы повысить его конкурентоспособность. Более дорогое жилье сдается без отделки, чтобы покупатели могли сделать его таким, как им хочется. Они готовы вкладывать дополнительные средства.
- Когда люди переезжают в новые дома, они меняют не только количество метров, но и свое социальное окружение. Социальные очаги среднего класса возникают. Насколько важно для покупателей наличие желаемой социальной среды?
- В первую очередь, обращают внимание на цену, планировку, место. Очень важно наличие школ, детских садов, привычных магазинов. Парковки, шлагбаумы, охраняемые территории - это потом.
- Есть в Перми перспективы создания пояса пригородов, как это происходит в больших городах в Европе, Америке.
- Сейчас не те покупатели, что были лет 10 назад. Тогда люди покупали землю с мечтами о доме и не задумывались о наличии коммуникаций, транспортной доступности, объектов социальной инфраструктуры. Сейчас это очень важно для покупателей. Все понимают, что все это стоит больших денег дополнительно.
- В Перми есть подвижки в этом направлении?
- Есть несколько крупных застройщиков, которые обеспечивают все необходимое и предлагают готовое для комфортного проживания жилье. Но у нас дома довольно дорогие.
- Есть города, которые остаются агломерацией микрорайонов, рабочих поселков, без разделения социального пространства. Тебе Пермь представляется как город со сложившейся социальной структурой или агломерацией поселков?
- Все-таки, Пермь видится единым городским пространством.