Председатель краевой общественной организации «Союз архитекторов» Виктор Воженников и застройщик Андрей Ляшков о целесообразности создания нового генплана Перми

В Перми продолжается обсуждение проекта нового генерального плана. Свое экспертное мнение о новом генплане высказали застройщик Андрей Ляшков и председатель краевой общественной организации «Союз архитекторов» Виктор Воженников.

_{Фото: Виктор Воженников}           

_{Фото: Андрей Ляшков}

Артем Жаворонков, ведущий (АЖ):

Программа "Районы, кварталы" на "Эхе Перми". Меня зовут Артем Жаворонков. Наш эксперт Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты". Поговорим про план город, генеральный план Перми, по поводу изменений в который уже высказались эксперты. Мне хотелось бы, чтобы и ты как-то прокомментировал вообще историю с генеральным планом, его соответствию реальности что ли, ну и те нововведения, которые предполагаются.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Да, Артем, с удовольствием отвечу на твои вопросы. Добрый день, уважаемые радиослушатели.

Артем Жаворонков, ведущий (АЖ):

Ну вот собственно я его уже задал этот вопрос. Что, вообще роль генерального плана по-твоему для того, чтобы Пермь развивалась в нужном направлении с точки зрения стройки, пространства, его организации.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Вообще вот сама идея генерального плана, она, ну скажем так, это движение, то есть это план развития города на несколько десятилетий вперед. То есть вот такая была идея. У нас был, кстати, мастер-план, который подразумевал там развитие нашего города по даже какой-то может голландской методике, когда была малоэтажная застройка, концепция малоэтажной застройки. Хотя у нас мастер-план, он не как бы, то есть у нас нет такого документа, как мастер-план, у нас есть генеральный план города, но как бы такой вектор развития города там на определенное время, то, что сейчас мы имеем. Да, у нас на сегодняшний день, у нас есть генеральный план, который по сути должен, ну, задавать там определенные градостроительные, там не знаю, правила на определенный период. Но как он соблюдается, это уже другой вопрос. У нас есть второй документ - правила землепользования и застройки, и зачастую генеральный план у нас идет в противоречие. Постоянно вносим изменения в правила землепользования, вносим изменения в генеральный план, когда выгодно администрации. То есть ссылаясь на правила землепользования, когда выгодно генеральный план. По сути, это документ вроде как строгого исполнения, но как бы его не четко придерживаются. Вот это на сегодняшний день. Для чего сейчас вносятся изменения в генеральный план? Почему даже не вносятся, а создается новый. Как бы основной посыл, что у нас все-таки город не растет, то есть город-миллионник и у нас сформировалась, ну может быть, такая...он сформирован даже больше застройщиками на концепцию развития территорий, которые раньше не были вовлечены в застройку. То есть это, можно сказать, Ива, такой яркий пример и, то есть, ну там есть еще там разные примеры, там, например, район завода смазок и СОЖ, который вот на Яблочкова там, ну много территорий, которые вовлекаются в жилищную застройку и никогда не предназначались для этого. Соответственно, ну, Красные Казармы в том числе, то есть тоже такой яркий пример. Я как бы анализировал то, что сейчас нам предлагают и все-таки понял, что он идет, то есть основная идея не вовлекать новые земельные участки, которые никогда не были для жилищного строительства предназначены, в оборот, потому что, ну, когда застраиваем большие территории, то есть новые территории, мы туда заводим новые коммуникации, заново их создаем, строим школы, там садики. И мы туда перенаправляем скажем так, ну, определенную такую внутригородскую миграцию. То есть люди со старого жилья едут в абсолютно новый микрорайон и там создаем определенный спрос на социальную инфраструктуру. Ну и соответственно там, где эта раньше инфраструктура была создана, она становится может менее востребованной. То есть у нас где-то в одном месте прямо потребность, вот Красные Казармы школу построили, а ее уже не хватает. То есть и я так понимаю, там еще дальше будут достраивать Красные Казармы, там средняя этажность застройки, компания "Мегаполис" там будет продолжать строительство. То есть и соответственно вопрос - почему как бы вот такую ситуацию допустили. Где-нибудь там в квартале, например, соседнем там существует школа, которая там может она не будет так востребована. Вот то есть такого не допускать. Возможно, вот одна из идей генерального плана. Вторая идея генерального плана - это определенные, ну скажем так, нехорошее слово "манипуляции", определенная там может быть игра с плотностью застройки. То есть мы, она будет где-то больше, в районе там прохождения трамвайных путей, там плотная там, ну то, что там может быть развитой транспортной инфраструктуры. И то есть вот может быть с этой идеей как раз, скажем так, ну те люди, которые принимают участие в обсуждении генерального плана, они с этой идеей не согласились. И вот один из...ну как бы одно из возражений заключается в том, что все-таки есть еще идея комплексного развития территорий. Сей генеральный план, он...идея генерального плана нового, которая была предложена, она входит в противоречие то есть с идеей комплексного развития территории. Ну вот такое основное...основные такие возражения, что очень мало участков для застройки.

АЖ:

Ну коллеги из "Нового компаньона" тоже опросили экспертов и как раз большинство из них высказалось в пользу того, что территорий для развития, вот именно новый территорий, а не реновация уже какого-то существующего объекта, крайне немного. Хотя у нас курс-то на комплексное освоение, а где взять территорию под комплексное освоение, если не искать новые площадки и активно не заниматься реновацией.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Ну вот основное возражение как раз, что мало земельных участков будет под застройку. И второй момент, что у нас город при расселении ветхого аварийного жилья мало участков то есть предлагает для застройки, то есть для освоения территорий. То есть он расселяет, расселяет не активно, то есть новые участки формируются плохо и, ну действительно для миллионного города там город очень мало участков предлагает.

АЖ:

Это как-то может повлиять, вот вопрос уже, как к строителю тебе, это может как-то повлиять на динамику введения жилья, на спрос, на предложение, это к провалу может быть какому-то приведет в какой-то краткосрочной или долгосрочной перспективе.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Ну застройщики все время умудряются находить новые площадки, причем то есть идет явная реновация только уже не руками администрации, руками застройщиков. Ну, например, такой яркий пример - это угол Газеты Звезда и Советской, Газеты Звезда, 5, бывшая регистрационная палата. Вот компания "Мегаполис" сейчас там будет застраивать этот участок каким-то элитным жильем. Вот, ну понятно, то есть это бывшее административное здание, то есть его снесли, сейчас будет новый жилой комплекс. Застройщики по такому пути идут. То есть либо самостоятельно расселяют какое-то ветхое жилье, та же самая компания "Мегаполис" вот Пермская, район Разгуляя, то есть типичный пример для центра.

АЖ:

А это выгодно, это выгодно вообще застройщику сегодня в нынешних условиях? Расселять самостоятельно, может быть действительно помочь администрации, у них на все рук не хватает, плюс там все время работа на земле с людьми и возникает масса сложностей там с судами и всем прочим.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Да нет, я думаю компании в суды не уходят, договариваются с собственниками, собственники с удовольствием продают участки. Никто там никакой помощи от администрации в этом плане не ждет. Хотелось бы, чтобы администрация более активно, ну, занималась расселением ветхого аварийного жилья и вовлекала эти участки в какой-то новый оборот.

АЖ:

В этой связи несколько раз уже в публичном пространстве появлялось выражение, не знаю насколько оно соответствует реальности, так называемая замещающая реновация. Люди, живущие в центре, пусть и в аварийном жилье, покидать его не хотят. И застройщики предлагают вариант, когда возводя новый дом на освободившемся участке, просто часть квартир выделяют тем, кто еще живет в соседнем аварийном доме, а затем уже застраивают этот участок. Сталкивался ли ты с этим? Какова у этого перспектива? Экономически это обосновано?

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Ну, насколько мне известно, у компании "Сатурн-Р" на Садовом была аналогичная ситуация, когда дома ветхие аварийные были снесены и для них как раз были построены там дома во дворе. То есть, а первая линия, на которой непосредственно находились эти дома, там тоже были застроены 25-этажными домами. Ну практика у нас есть такая в городе, то есть она не новая. Единственное, каких-то новых примеров я по городу не слышал. А так вот у нас в городе была такая практика реализована, когда конкретно для жителей там бараков был построен дом в этом же месте там в 100 метрах и были переселены. Ну, наверное, такая практика имеет место быть, она у нас реализована.

АЖ:

Но это выгодно? Это оправдано? Или все-таки застройщику проще порой подождать пока это ветхое аварийное жилье будет выведено из эксплуатации администрацией, а потом уже входит в торги за этот участок.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

На самом деле все считается. Каждый участок, где бы он не находился, он имеет свою стоимость. То есть люди если там живут, да, то есть все равно все, так или иначе, оценивается. То есть, есть количество соток, есть плотность застройки, да, когда есть этажность, застройщик считает свою финансовую модель, исходя уже из этих вводных и уже из этого происходит, стоит ли ему ввязываться там в расселение, либо какую-то сделку, либо нет. Ну это практически по каждому участку такая ситуация.

АЖ:

Не могу ни спросить про пятиэтажки. Мы, конечно, не достигли того уровня, до которого дошла Москва, чтобы уже их включать в проекты реновации. Но все-таки генеральный план, о котором мы говорим, и с которого мы начали, предусматривает перспективу 10-15 лет, он в таком горизонте, значит, формируется. А дойдет ли до них очередь? И по-твоему, насколько опять же это оправдано, где, в каких территориях это может быть.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Ну с точки зрения экономики застройщика вот в настоящих реалиях, это абсолютно не выгодно. Администрация должна самостоятельно расселять и эти участки предлагать в рынок. Потому что никакой экономики в расселении пятиэтажных домов точно нет. Застройщики с неохотой про двухэтажные дома входят в расселение, хотя знаю такие сделки есть, то есть мы сами принимали участие в одном из таких расселений в прошлом году. Двухэтажный дом, малоквартирный, участок достаточно большой под ним, мы там вышли на сделку, выкупили этот участок.

АЖ:

Пятиэтажки, то есть максимум это их капитальный ремонт, не знаю, фасадная отделка. Ведь есть примеры, когда пятиэтажки превращали в очень симпатичные современные дома.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Я думаю, учитывая, что за нашими пятиэтажками так долго плохо следили, что на мой взгляд никакой перспективы там по капитальному ремонту особо нет. Надо сносить и строить что-то новое.

АЖ:

Ну а если говорить, например, о центре Перми. У нас ведь прямо фасадная часть города тоже насыщена пятиэтажками, может быть, только с ними что-то сделать?

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Ну, надо смотреть эти пятиэтажные дома. Если это панельные дома какого-нибудь хрущевского типа, в центре вот они есть по улице Революции, Механошина. То есть я думаю такие дома не жалко. А если там дома есть кирпичные, так называемые там сталинского периода, то есть они очень красивые фасады, конечно, такие дома надо максимально восстанавливать при возможности и их использовать дальше.

АЖ:

Тогда переходя и ты упоминал это уже в концепции, предусматривающей развитие на территории, подвергающейся комплексному освоению, социальной инфраструктуры. Много раз говорили, что, ну, вопрос-то простой. Вы выделяете участок и сразу определяете там пятно, которое будет занято школой, детским садом, больницей, не знаю, пожарной частью, чем угодно. В чем тут загвоздка, почему до сих пор это не реализовано, насколько мне известно и все-таки там вот эта комбинация, вот эта перетасовка на пространстве, где, кому, что строить, за какой счет, за чей счет, она все равно остается предметом порой очень жарких дискуссий.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Вот хороший пример, комплексное развитие территории Ива. Там вся социальная структура создается за счет застройщика и входит в стоимость квадратного метра, застройщик продает. И самая правильная схема, другой никто придумать не может. И дальше эта инфраструктура передается городу. И город возможно там субсидирует, там есть программа по развитию, когда застройщик больше 400 тысяч квадратных метров строит, каким-то образом что-то субсидируется. Но на мой взгляд это пример хороший, то есть можно его там тиражировать. Но это опять же не в концепции нового генерального плана, потому что новый генеральный план не подразумевает такую глобальную застройку новых территорий.

АЖ:

Почему за счет застройщика. Я слышал противоположные мнения, что застройщик не должен платить за социнфраструктуру. Это удел администрации различного уровня.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Вот как раз была у нас профессионалов конфликтная ситуация, когда не захотели бесплатно передавать школу администрации, хотя это было одно из условий освоения территории. Есть застройщик входит там в новую, да, в новую площадку, в новую территорию, когда там не было никакой инфраструктуры, в любом случае нужно создавать, застройщик должен сам для себя решать, выгодно ему это, не выгодно. То есть ему если большой участок за какие-то небольшие деньги достался и он там его готов осваивать, значит, он должен для себя принять решение, что он строит там, например, там садик. Понятно школа это может быть дорогой объект, может быть как раз по школе здесь коллаборация с администрацией, ну по крайней мере садики строят.

АЖ:

А вопрос такой очень пограничный. Все-таки эксперты отметили, как позитивную сторону, гибкость генплана. Я знаю, что в Екатеринбурге, например, чуть ли не институт генплана существует и там каждый конкретный пример рассматривается, ну, в деталях, буквально, приземленный, приземленный на конкретную территорию. Но здесь опять же, если мы смотрим на гибкость, не маскируем ли мы под словом "гибкий", ну, некоторое, скажем, своенравие некоторых застройщиков, которые пользуясь вот этой возможностью, будут продавливать свои экономические интересы в ущерб, ну я не знаю, облику территории какой-то.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

На самом деле вот сейчас ситуация аналогичная. Вот у нас есть генеральный план, когда он нужен, его достают. То есть если нужно человеку там отказать. Если там желание есть договариваться, всегда договаривались, всегда осваивали территории, которые там может шло в противоречие с генеральным планом. Поэтому на самом деле большая роль придается комиссии, которая принимает решения. Ну пошли по московскому пути, когда комиссия принимает там определенные решения, там застраивать эту новую территорию, не застраивать, то есть, что предложить застройщику, там, ну, на самом деле вот, что сейчас вот происходит, тоже будет реализовано там просто уже в виде какого-то официального документа через генеральный план.

АЖ:

Ну и обещают нам, что вот эта гибкость генерального плана повлияет на административные барьеры и их количество вот этих вот сложностей, которые приходится преодолевать в контакте с застройщиком и значит администрациям различного уровня, существенно упростится преодоление этих сложностей.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Ну посмотрим.

АЖ:

Похоже на правду?

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Я думаю, не очень. Ну мое мнение, никогда вот, по крайней мере, сколько я занимаюсь, никогда каких-то, может быть, облегчений там в сторону застройщиков не было. Все идут какие-то ужесточения. Немножко вот сейчас с приходом нового губернатора градостроительная политика меняется в сторону застройщика. Так все-таки были ужесточения. То есть было понижение этажности, введение коэффициента плотности застройки и, так или иначе, весь центр остался там малоэтажным. Но в центре города фактически то, что участков мало, да, еще и строить на них много нельзя. И остается только окраина, которая не очень интересна для застройщиков.

АЖ:

Андрей Ляшков, наш постоянный эксперт, застройщик, руководитель компании "Город мечты" был на прямой связи со студией "Эха Перми" в рамках программы "Районы, кварталы". Андрей, большое спасибо.

Андрей Ляшков, застройщик, руководитель строительной компании "Город мечты":

Артем, спасибо.

АЖ:

Напоминаю уважаемым слушателям, что в эфире программа "Районы, кварталы". Меня зовут Артем Жаворонков. И мы обсуждаем генеральный план, изменения в который будут на публичных слушаниях вплоть до 11 августа обсуждаться во всех районах города. Эксперты для наших коллег - изданию "Новый компаньон" - высказали свое мнение, свои предложения, замечания. Одним из этих экспертов был наш теперешний собеседник, председатель правления Пермской краевой общественной организации "Союз архитекторов" Виктор Воженников. Виктор Анатольевич, здравствуйте.

Виктор Воженников, председатель правления Пермской краевой общественной организации "Союз архитекторов":

Здравствуйте, Артем.

АЖ:

Ну если так коротко и тезисно, чего касались ваши замечания к обновленному генеральному плану?

Виктор Воженников, председатель правления Пермской краевой общественной организации "Союз архитекторов":

Ну на самом деле, наверное, замечаний могло бы быть больше, мы выбрали основные и к ним, пожалуй, можно отнести несколько, которые могут быть достаточно серьезными. Первое, ну на мой взгляд, очень значительное замечание, это то, что в генеральный план не вошла территория Камской долины. Она уже лет 30 застраивается, активно застраивается, но тем не менее нет, не показано перспективное развитие возможное этой территории, хотя на ней могло бы разместиться, ну, я так подозреваю, несколько миллионов квадратных метров жилья и других социальных и коммерческих объектов. Это первое. Ну надо сказать, что проектируемый третий мост через Каму, он дает дополнительный стимул для развития этой территории. Понятно, что там имеются серьезные инженерные, требуются инженерные вложения под инженерные объекты, но тем не менее территория уже осваивается и мероприятия эти предусматриваются. Так что я считаю, что они должны были бы быть отмечены в этой работе. Ну второй серьезный, на мой взгляд, такой вот момент - это по какой-то причине, позиционировавшейся, как внесение изменений в генеральный план, проект стал называться научно-исследовательской работой. Понимаете, отличие научно-исследовательской работы от проекта генерального плана заключается в том, что научно-исследовательская работа допускает некоторые расхождения с нормативной документацией, то есть мы можем либо не доработать по каким-то параметрам, либо, наоборот, уйти за пределы нормативов градостроительной документации, поскольку это в конце концов научная работа, экспериментальная работа и вот этот момент очень тревожит нас. Ну и нужно сказать, что работать не по проекту, а по научно-исследовательской документации будет достаточно сложно. Я думаю, что вряд ли это будет конечным результатом, так или иначе, мы должны получить проектную документацию, как это было обусловлено заданием на проектирование.

АЖ:

Виктор Анатольевич, а почему сложно? Неужели компетенции проектировщиков конкретных застройщиков потенциальных той или иной территории не достаточны для того, чтобы проанализировать, вычленить главное. Или там могут быть разночтения, расхождения?

Виктор Воженников, председатель правления Пермской краевой общественной организации "Союз архитекторов":

Ну я уже сказал, что это могут быть расхождения с требованиями градкодекса, других нормативных документов. Вот это может стать препятствием для перспективной работы.

АЖ:

А если на берегу привести все в соответствие.

Виктор Воженников, председатель правления Пермской краевой общественной организации "Союз архитекторов":

Если они будут соответствовать, то зачем называть ее научной работой? Тогда и называйте ее так, как было обусловлено в задании на проектирование - внесение изменений в генеральный план. Причем в научно-исследовательской работе уже название трактуется, как Пермского городского округа. И это, конечно, нюансы для специалистов, но они существенные, вот.

АЖ:

Это 2 пункта, еще что?

Виктор Воженников, председатель правления Пермской краевой общественной организации "Союз архитекторов":

Еще можно сказать, что дан перечень перспективных объектов, которые нужно буквально будет построить за 3 года. А этот перечень включает в себя достаточно много объектов. Это и третий мост, и Театр оперы и балета, и галерея, и многие другие объекты, что вызывает очень большие сомнения в реальности этих планов. Вы понимаете, мы в очередной раз получим не сделанный, не выкупленный, не построенный объекты, это в конце концов дискредитирует не только власть, но и скажем сложно будет для позиционирования города, как успешного, экономически успешного города - субъекта федерации.

АЖ:

Почему у вас такие опасения? Почему вы думаете, что все-таки эта работа не будет доведена до конца? Только ли по предыдущему опыту?

Виктор Воженников, председатель правления Пермской краевой общественной организации "Союз архитекторов":

Ну, во-первых, да, предыдущий опыт показывает, что мы никогда никуда ничего не успеваем. Второе - это уже за пределами срока юбилея города и я подозреваю, что финансирование будет сложнее гораздо поступать. Ну и в четвертых, ну допустим, давайте посмотрим мост, третий мост. Его еще нет в проекте, а мы уже через 3 года хотим его построить. Ну вы на памяти можете мне сказать, чтобы за такой короткий промежуток был сделан проект, прошел экспертизу и был построен. Это сложнейший объект. Так что я думаю, что это несколько скороспелые заявления. Ну и третий момент, не показаны территории перспективного развития, которые необходимо нам отстроить. Ну, напомню, что мы должны, как минимум, строить по миллиону двести квадратных метров жилья ежегодно, а мест для строительства под эти квадратные метры, к сожалению, в генеральном плане не обозначены. Я считаю, что мы должны были в этом документе, ну понимаете сейчас, однозначно будет решение этих вопросов при сохранении компактности города, как это декларирует документ, возможно только при сносе аварийного жилья. Значит, нужно было показать поэтапный график, поэтапную схему вхождения в это аварийное жилье и реновацию этих больших участков, новых участков после снесения этого аварийного жилья. И людям будет понятно, где, когда, на какой территории будет строиться новое жилье или будут снесены их уже достаточно слабые, не годные для дальнейшего проживания объекты.

АЖ:

Ну а что-то позитивное все-таки из тех предложений, которые были для экспертов озвучены, можно обозначить. А то у нас как-то все замечания.

Виктор Воженников, председатель правления Пермской краевой общественной организации "Союз архитекторов":

Да.

АЖ:

А хотелось бы оптимизма.

Виктор Воженников, председатель правления Пермской краевой общественной организации "Союз архитекторов":

Ну, во-первых, этот документ, он крайне важен и нужен для нас сейчас. Я надеюсь, что все-таки мы его в ближайшее время, так или иначе, с какими-то правками примем. Во-вторых, и будем по нему работать. Во-вторых, нужно сказать,что документ этот, отменяя конкретные зоны (ТСН и тому подобные), немножко освобождает нас от очень жесткого регулирования, возможно это будет плюсом в этом генеральном плане. Ну и те изменения по плотности застройки. по высотности застройки, по-моему, они носят скорее положительный характер и я думаю, что они помогут нам сохранить все-таки каким-то образом наш город в размерах, которые мы сейчас имеем и не выходить, не строить в полях, как это было активно выполнено ранее. Ну еще следует отметить, что дан достаточно большой анализ зон лесов, парков и тому подобное и есть прописанные, декларированные вещи о сохранении безусловном и их, скажем, обустройстве этих территорий, что тоже важно, поскольку благоустроенные зеленые зоны станут очень хорошим подспорьем в решении вопросов благоустройства городских пространств.

АЖ:

Спасибо большое. Я напомню слушателям, что с нами на прямой связи был Виктор Воженников, председатель правления Пермской краевой общественной организации "Союз архитекторов". И обсуждали мы публичные слушания, ну, вернее проект генплана и замечания экспертов к нему, нового генплана, который будет до 11 августа в режиме публичных слушаний представлен во всех районах краевой столицы. Виктор Анатольевич, я благодарю вас и до связи. До свидания.

Виктор Воженников, председатель правления Пермской краевой общественной организации "Союз архитекторов":

Спасибо, до свидания, Артем.