«Чем хуже на улице, тем лучше на рынке недвижимости». Как реагирует рынок Перми, Новосибирска и Санкт-Петербурга на события в экономике?

О том, как рынок недвижимости разных городов России реагирует на события в экономике, в программе «Районы-кварталы» говорили с руководителем информационного портала Rezon Realty (Пермь) Юлией Пивоваровой, генеральным директором компании «Жилфонд» (Новосибирск) Александром Астаховым, пиарщиком в сфере недвижимости (Санкт-Петербург) Екатериной Емельяновой. Ведущий – Артём Жаворонков.

- Юля, как будет меняться рынок недвижимости в Перми и Прикамье в ближайшие несколько месяцев?

Юля Пивоварова: Однозначно на твой вопрос нельзя ответить. Непонятно, что будет дальше. Но уже можно констатировать, что застройщики и вообще все предприниматели ведут себя по-другому. Если проехать по городу и внимательно посмотреть на афиши, баннеры, растяжки, то мы видим, что распродажа шуб, пуховиков, 50-70%, распродажи тут и там. Если в конце 2008 года никто не верил, что может быть достаточно плохо, сейчас люди подготовлены. Во всех магазинах акции, покупаешь две вещи, третья тебе со скидкой.

- Избавляются от остатков?

- Стимулируют спрос. Пугаются, что после Нового года у людей не будет денег. Покупала лекарства в аптеке, говорю: «Надо же, как дорого стоит!» Барышни в аптеке мне сказали: «После Нового года будет еще дороже!» Дали мне свою карточку, сделали скидку.

Спесь спадает с многих агентств недвижимости, которые за мелкие сделки не брались, а брались только за крупные, где минимум усилий и максимум дохода. Все понимают, что браться надо за любую сделку.

- Мы ждем повышения цен, которые зависят от курса валюты, а лекарства на 70% привезены из-за границы. Как ведут себя застройщики на рынке недвижимости?

- Активно предлагают какие-то акции. Я еще в прошлых передачах говорила, что ничего страшного нет.

Есть интересный анекдот. Поймали фашисты американца, итальянца и русского, посадили в плен и сказали, что завтра расстрел: «Можете заказать себе что-то в последний раз». Американец: «Пожалуйста, виски и стейк». Итальянец: «Пожалуйста, пасту и вино». Русский: «А мне пните, пожалуйста, под зад. Такое последнее желание». Все удивились: «Русский, ты что? Тебя расстреляют!» Ладно, пнули. Взлетел в воздухе, перевернулся, выхватил автомат, фашистов расстрелял, пленных освободил. Пленные в недоумении: «Русский, ты почему раньше-то так не делал?» Он говорит: «Так меня никто и не пинал».

Я считаю, что на рынке недвижимости получится именно так. Спесь спадает с многих агентств недвижимости, которые за мелкие сделки не брались, а брались только за крупные, где минимум усилий и максимум дохода. Все понимают, что браться надо за любую сделку.

Знакомая барышня рассказывала, как они недавно искали офис. С ними очень вяло разговаривали, потому что им был нужен небольшой офис. Они его в итоге нашли, остались разочарованными тем, как на них реагировали риелторы - как на маленьких людишек. Сказали, что после того, как они переехали 2 недели назад, им начали звонить, говорить, что оставляли заявки… Начали отрабатывать и их заявки в том числе. Начнут работать, это будет прекрасно.

- А это повлияет на стоимость квадратного метра в Перми? Застройщики будут в попытках залезть в кубышки пермяков снижать цены?

- Первые скидки уже начались. Удачно подошел Новый год, и можно все приурочить, с красивым выражением лица.

- Но это не скидки Нового года?

- Есть элемент борьбы за потенциального покупателя. Если заходим в супермаркет, там играет наша пермская радиостанция, я слушала подряд 3-4 рекламы застройщиков. Мне кажется, что они и сами разгоняют спрос, стимулируют ажиотаж. Если вы проедете по Северной дамбе, то некоторое время назад могли увидеть растяжки застройщиков. Я подумала, что какой-то директор мог подумать, что скоро у нас будут трудности: «Буду-ка я самым умным, размещу растяжку». Едет другой: «Уже разместили? Надо побороться!» Рекламным агентствам прекрасно!

- Цепная реакция. Экономисты, аналитики говорят, что накопления россиян ограничены. А квартира – лучшая материализация и капиталовложение.

- Не факт, потому что доходность может быть разная. Но люди, которые начали откладывать деньги, чтобы купить квартиру, находятся в очень страшном возбуждении: «Что делать? Пора, не пора?»

- Можем ли мы их успокоить, сказав: «Друзья, несмотря на кризис, цены на квартиры не будут расти, застройщики заинтересованы в том, чтобы реализовать построенное»? А то ведь сейчас будут брать, как бы цены не взлетели.

- То, что цены не взлетят, уверены все. Нет причин для взлета цен.

- Спрос его рождает.

- А также экономическая уверенность в завтрашнем дне. Чем 2008 год отличается от нынешнего состояния? Там никто не ожидал, что так будет, никто не верил, застройщики не верили, приходили и разговаривали с финансовым директором одной крупной строительной компании, он говорил: «Нет-нет, сейчас это все пройдет, месяц-два, все будет окей!» Никто не знал, что это может затянуться на такой долгий срок. Были проекты, были кредиты, жили на широкую ногу. Люди могли взять кредит на покупку дома за несколько миллионов рублей, банки охотно давали. Сейчас, после первого кризиса, когда стала заканчиваться в 2010 году…

Нам навязывали мнение о том, что будет вторая волна, и люди бегали в ожидании: «Где? Где? Скоро накроет!» Более рационально относились и к тратам, и к накоплениям – что делать, как делать. Люди так рассуждали.

До 2008 года была консолидация с государством, надеялись, что нам помогут, что еще все будет хорошо, обойдется, нас не бросят. А сейчас понятно, что надежда только на себя. Никто ничего не ждет, и все понимают, что надо самим идти работать эффективнее, в этом будет успех.

- Это есть следствие опыта. Есть ли надежда, что мы сможем пережить нынешнюю волну экономических «погодных условий» спокойнее, чем в 2008-м? Я говорю именно о пермском рынке.

- Если раньше, до 2008 года была консолидация с государством, надеялись, что нам помогут, что еще все будет хорошо, обойдется, нас не бросят, то сейчас понятно, что надежда только на себя. Никто ничего не ждет, и все понимают, что надо самим идти работать эффективнее, в этом будет успех.

- Как быть с отдельными площадями? Можно ли ждать их сокращения? Многие площадки в собственности у застройщиков, есть-пить не просят. Но вкладываться поостерегутся. Если ехать в Закамск, очень много скелетов стояло с 2008 года, и только в 2012-2013 годах они начали обрастать, и сейчас стройка ведется чуть ли не круглосуточно. Пытаются, видимо, существующие средства капитализировать в дом, чтобы можно было капитализировать через продажу квартир. Можно ли ждать сокращения вводимого объема?

- Я думаю, крупные компании подготовлены. У них шальных вложений, которые неизвестно как окупятся, нет.

Помните, Михаил Хорьков говорил в прошлой передаче, что появилась тенденция строить больше эконома? В Перми есть проекты в бизнес и комфорт-классе, а основное именно эконом. Опять же Екатеринбург – большее количество кв.м, а у нас особого перегрева нет. ПЗСП недавно сдал дом – за полгода до сдачи дома квартир в продаже нет. «СПК» «Солдатскую слободку» строит, тоже все прекрасно продается.

- Большой процент тех строек, которые ведутся, где все квартиры уже проданы? Я так полагаю, это счастливчики…

- Нельзя сказать, счастливчики или нет. По многим объектам застройщики снижают на 2-3 тысячи рублей. Смотрела прайс «Стройпанелькомплекта», там видно, что одна цена зачеркнута, другая перечеркнута, смотрите и радуйтесь, вы можете сэкономить столько денег. Некоторые цены не меняют. Я не видела, чтобы ПЗСП какие-то акции проводил, у них и так хорошо покупают. Опять же в «Талане» узнавала, количество заявок и входящих звонков настолько велико, что они не успевают все обрабатывать. У кого что.

- Есть те, кто испытывает трудности?

- Мне кажется, что если компания небольшая, а дом на начальном этапе строительства, есть возможность купить квартиру уже на завершающей стадии или стадии отделки, то человек понесет деньги туда. Это снижает риски несдачи дома. Просто на начальных этапах будут осторожнее относиться к объектам, а когда будут заканчиваться стены, каркас построен, мне кажется, все будет нормально.

- Очень многие рассчитывают на продажу старого жилья, прежде чем купить новое. Это ведь может повлиять на рынок новостроек?

- На рынке два дурака, один продает, другой покупает. Недавно у нас знакомые рассказали, что продали в Ванюках квартиру за 1,8 млн. Они продавали ее 8 месяцев, но сказали, что принципиально за такую цену, и нашли своего покупателя. Хотя им предлагали за 1,4-1,5 млн.

- Есть разница, за эти же деньги можно купить поближе к центру.

- Да, но представляете, нашелся человек, которому были нужны именно Ванюки, и он заплатил.

В общем, чем хуже на улице, тем лучше на рынке недвижимости. Люди бегут и спасают накопления, покупая недвижимость. Понятно, что песня длится недолго, рано или поздно она заканчивается. Но все кризисы, экономические потрясения сопровождаются всплесками количества сделок на рынке недвижимости.

- Сейчас мы будем снимать кальку с России, поспрошаем различных аналитиков. Первый – Новосибирск, Александр Астахов, генеральный директор компании «Жилфонд». 54 офиса в Новосибирске, Алтайском крае, Москве. Александр, добрый день! Несколько месяцев серьезные колебания курсов валют, не самая благоприятная макроэкономическая ситуация, в которой оказалась страна. Как чувствует себя рынок недвижимости Новосибирска? И чего ждете от рынка в целом по стране?

Александр Астахов: До августа прошлого года рынок более-менее рос, ближе к августу начал замедляться. Потом началась череда валютных скачков, потом политические кризисы, потом очередная череда валютных скачков… В общем, чем хуже на улице, тем лучше на рынке недвижимости. Люди бегут и спасают накопления, покупая недвижимость. Понятно, что песня длится недолго, рано или поздно она заканчивается. Но все кризисы, экономические потрясения сопровождаются всплесками количества сделок на рынке недвижимости.

- В Новосибирске есть всплеск?

-  Он у нас уже подходит к концу.

- И когда вы ожидаете, что он схлопнется?

- Смотрите, рынок же – не выключатель электрической лампочки. Даже электрические лампочки можно сейчас регулировать, точно также и на рынке недвижимости. То, что заканчивается всплеск, не означает, что полностью прекращаются сделки. Я напомню, что 1999 год сразу после кризиса, когда в 6 раз обвалился курс, сделки продолжали идти.

- Какова сегодня средняя стоимость квадратного метра в Новосибирске?

- 61 тысяча.

Смотрите, человек покупает не кв.м, а решение своих жилищных проблем либо комфорт. Когда человек покупает решение жилищных проблем, то начинает с минимума – это комната. С 2009 года на рынке недвижимости появились студии, которые вытеснили комнаты на периферию. Так что плясать нужно от минимального юнита, жилой недвижимости - это студия. Но опять же, она может стоить 2,4 млн рублей в центре, а может на окраине в малоэтажном малоквартирном доме стоить уже 850 тысяч рублей.

- У вас есть такие цены?!

- Есть, но это достаточно далеко и некомфортно добираться.

- Но у вас же нет таких транспортных напрягов, как в Москве.

- Основные напряги связаны с неожиданным наступлением зимы, а остальное хорошо. Немножко стоим в пробках.

- Мы понимаем, что Москва и Петербург – это еще не вся Россия.

- Это не совсем Россия (смеются).

- Если их исключить, рынок крупных миллионников – как будет развиваться картина в ближайшие несколько месяцев до 1 мая?

- Рынки городов-миллионников на разный лад заходят в одни и те же тренды, на рост либо снижение. Это связано со структурой ВРП в областях. У нас структура ВРП на 50% формируется из различных услуг. Не нефтяной край, у нас поскромнее – наука, образование и производство. Очень многое зависит от рынка строительства и рынка услуг. Мы иногда можем чуть побыстрее заходить на тренд, иногда чуть помедленнее.

- И вы думаете, что географическая специфика будет определять рынки? Назовите хотя бы пару трендов.

- Сейчас осенью начало снижаться количество первичных обращений в отделы продаж застройщиков. Это начинает чувствоваться где-то через 1,5-2 месяца. Почему застройщик может почувствовать, что у него становится меньше клиентов? За квартиру рассчитываются не сразу. Половина, если не больше сделок идет расчетом в несколько этапов. Застройщики идут на это для того, чтобы привлечь потребителей. Поэтому поступают деньги от прошлых сделок. Если руководитель компании смотрит только на объем поступающих финансовых средств, он не сразу замечает, что снизилось количество первичных обращений. От вторичного обращения до сделки может пройти 1-2 месяца. Осенью пошел тренд на снижение, и где-то в ноябре-декабре подхватились различными мероприятиями – ярмарками, выставками. Это, кстати, тоже показатель того, что ситуация не очень, но покупатели есть, которые приходят.

Есть поговорка: «Кому война, кому мать родна». Когда начинается кризис, большое количество людей оживляется и начинает искать недвижимость, которую можно купить дешевле. Это происходит и с автомобилями, и с недвижимостью тоже. Такие покупатели как целенаправленно ищут по рынку, так и приходят на ярмарки, начинают торговаться с застройщиком, получают такие скидки, которые застройщик даже не планировал.

- Торговаться надо?

- Всегда надо. На стабильном рынке стоимость сделок на 5-7% ниже цены и предложения.

- Может быть?

- Да не «может быть», это статистические данные.

- Спасибо большое. Сейчас попробуем позвонить в Санкт-Петербург. Екатерина Емельянова, пиарщик…

Юлия Пивоварова: Насколько я знаю, она самый лучший пиарщик в России из тех, с кем я знакома.

Сейчас девелоперы начинают развивать фишки своих проектов, которые выделят их на фоне конкурентов и не будут стоить слишком больших денег. Какие-то мелкие приятные детали появляются в комплексах, начиная от велопарковок, бесплатного спортинвентаря для жителей, заканчивая машинками для чистки обуви, уличными тренажерами. 

- Екатерина, здравствуйте. Немного времени в эфире. Каковы основные тенденции развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге в условиях неофициально, не называемого «кризиса»? Что вы прогнозируете на ближайшую перспективу и что как пиарщик посоветуете застройщикам?

Екатерина Емельянова: Я хочу сказать в качестве комплимента рынку – на нем нет паники, как в 2008-2009 годах, когда произошел кризис и ударил всех обухом по голове. Сейчас таких сверхприбылей у девелоперов нет, рынок научился планировать и ждать эти кризисы, быть к ним готовым.

В последнее время произошел резкий рост продаж, стремительный взлет валюты привел к тому, что в долларовом эквиваленте цена жилья в Петербурге упала на 20-30%. Естественно, рублевый рынок вырос на 7-10%. Это было очень выгодное время покупки квартир, росли тогда продажи буквально у всех. Никто на этом не строил долгосрочную стратегию продаж.

В ближайшее время на рынке появится серьезный кризис перепроизводства, потому что за несколько тучных лет было начато много проектов, которые сейчас находятся на такой стадии, когда их уже непрезентабельно останавливать. Соответственно, это приводит к тому, что конкуренция за покупателя уже серьезно растет. В ближайшее время она будет расти еще больше. В такой ситуации это всегда провоцирует девелоперов к развитию нестандартного подхода к своим проектам. Речь идет о том, чтобы развивать инфраструктуру.

Понятно, что существует детский садик, школа, парковка, такие вещи, которые требуют много денег, но по большому счету это базовая вещь, которая либо есть в проекте, либо ее нет. А сейчас девелоперы стараются начать развивать фишки своих проектов, которые выделят их на фоне конкурентов и не будут стоить слишком больших денег для них. Сейчас какие-то мелкие приятные детали появляются в комплексах, начиная от велопарковок, бесплатного спортинвентаря для жителей, машинок для чистки обуви, уличных тренажеров. Девелоперы начинают искать свои конкурентные преимущества не только в сфере логической, но и эмоциональной.

- Не у всех хватает на это толку, особенно в регионах. Екатерина, средневзвешенную стоимость кв.м жилья озвучьте, пожалуйста, в Петербурге.

- Если мы говорим об эконом-классе, то это 60 тысяч рублей за кв.м.

- А средняя по рынку? Полагаю, за 100 переваливает?

- Нет, где-то около 80, проектов эконом-класса сейчас очень много. На самом деле это основной сегмент. Более того, эти проекты эконом-класса потихоньку начинают за счет усиливающейся конкуренции развиваться в сторону улучшения. За те же деньги и в том же эконом-сегменте они начинают развиваться в сторону комфорта.

- Правильно ли будет сказать, что когда все застройщики нацелены на кубышки обывателей, выиграет тот, кто предложит более интересное предложение, и дело даже не в цене?

- Нет, цена всегда остается приоритетным фактором. Привлекательную цену (смеется) не перебьет ничто. Но поскольку даже в низком ценовом сегменте конкуренция огромна. Выиграет тот, кто предложит чуть-чуть больше за те же деньги.