"На Бахаревке вряд ли удастся продавать квартиры по 30 тысяч за метр, там достаточно сложная инфраструктура" - Виктор Суетин

Генеральный директор ОАО «Стройпанелькомплект» и председатель ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин – частый гость нашей студии и постоянный эксперт.

В канун дня рожденья компании поговорили о многом: о возводимых и возведённых объектах «СПК», о прозрачности земельного рынка, о ценовом факторе при покупке жилья, о социальной ответственности бизнеса... Конечно, также не смогли пройти мимо планов строительства на Бахаревке.

Что такое эконом-класс?

- На портале нормативных актов размещен проект приказа Госстроя, в котором разработаны условия отнесения помещений к жилью эконом-класса.

Статус «эконом» будут присваивать индивидуальным жилым домам площадью до 150 кв.м и квартирам в многоэтажках блочной застройки. Площадь жилой комнаты в индивидуальном коттедже должна составлять не более 14 кв.м, спальни – 10 кв.м, кухни – 8 кв.м.

Что касается квартир: площадь спальни для двух человек должна быть не более 10 кв.м, для одного – максимум 8 кв.м. Кухня может быть заменена пятиметровой кухней-нишей. Высота потолков стандартная – 2,7 м. Вы строите эконом-жилье?

- Да, как раз мы участвуем в этом сегменте.

- За счет сокращения площади можно снизить стоимость квадрата?

- Естественно. Но вы прочитали абзац, где речь идёт про индивидуальные жилые дома и таун-хаусы. А в многоэтажных домах, где мы как раз и работаем, своя таблица для одно-, двух- и трехкомнатных квартир.

Допустим, однокомнатная квартира дается от 28 до 45 кв.м по этой таблице. Мы как раз работаем в этом сегменте, наши квартиры сегодня от 30 до 36 кв.м. Мы абсолютно посерединке. Маленькие квартирки мы не строим или строим крайне редко, большие тоже. 90% - это этот сегмент, 30-36 кв.м.

Также по двух-, трех-, четырехкомнатным, мы всегда в середине таблички. Они не совсем маленькие, но и не большие. Мы как раз вписываемся в ту таблицу и те параметры, которые сегодня определил Минрегион.

Земля как источник коррупции

- Следующая история. Премьер-министр России Дмитрий Медведев поручил Росреестру до 1 февраля 2014 года отметить на публичной кадастровой карте страны все свободные земельные участки. Участков «по приемлемым расценкам» под жилищное строительство в РФ не хватает. Надо повысить прозрачность земельного рынка и эффективность управления земельными ресурсами, заявил премьер. По его словам, порядок образования и предоставления земельных участков должен быть понятным.

- На самом деле, решение очень мудрое. Действительно, как только мы опубликуем все земли, будет возможность посмотреть каждому человеку, кому какая земля принадлежит, чья земля, на каких основаниях. Мы огромную коррупционную составляющую просто выбьем в России, потому что земля – основной источник для коррупции. Когда мы будем знать, где земля, кому принадлежит, на каких основаниях, все будет ясно и понятно. Можно будет понимать, какие земли будут введены, какие можно будет ввести в оборот и так далее. Так что, это абсолютно  правильное решение. 

Знаете, я только что вернулся из Грузии, и был шокирован тем, как министерство юстиции в Тбилиси работает по принципу пяти окон. Если вам нужен паспорт, вы пишете заявление, там же фотографируетесь, платите копейки, и больше вам делать ничего не надо, ни бегать по ЖЭКам, ни собирать справки. Вам назначат время и часы, когда вы придете и получите паспорт. А права там получить еще легче. Если у меня есть российские права, пишу заявление, прошу выдать, и мне в течение нескольких часов выдают грузинские, настолько все просто. Везде видеокамеры, и возможность какой-то волокиты, или, упаси господь, взятки просто отсутствует. Кому-то дать или взять абсолютно невозможно. Это настолько прозрачно, интересно и цивилизованно, грузины от этого в восторге.

"Как только каждый человек сможет посмотреть, кому какая земля принадлежит и начьих основаниях, мы огромную коррупционную составляющую просто выбьем в России, потому что земля – основной источник для коррупции". 

- А это правда, что у них правительственные здания и учреждения вынесены с прежних мест и размещены там, где просто дешевле располагаться таким учреждениям? А центральные земли просто отданы коммерсантам, которые в состоянии за них платить в бюджет высокие деньги?

- Честно говоря, не выяснял. Но резиденции премьера и президента действительно вынесены в сторону. Я не видел, чтобы это как-то сняло напряжение, не видел, что они освободили здание, отдали коммерсантам. Похоже, бывшее здание парламента на площади Свободы они отдали, а вот остальные здания…

Но сейчас у них парламентская республика, все начало немножко меняться. И сами грузины говорят: «Мы сами не знаем, в какую сторону».

Ценовой фактор остаётся решающим

- Самым значимым фактором для россиян при покупке квартиры остается цена. Цены считают главным критерием при покупке вторичного жилья 35% покупателей. 29% опрошенных говорят про район, в котором расположена квартира. Наличие развитой инфраструктуры важно всего для 3%. Наличие качественной отделки и рекреационной зоны поблизости – 2%.

Причем если район совершенно не устраивает, то и цена уходит на второе место, потому что район все-таки принципиален. И, конечно, на третьем месте – где детский сад, школа, магазин, аптека? Если все совпадает, тогда уже не так важно, что там внутри с отделкой и так далее.

Прокомментируйте: правда ли цена является главным фактором?

- Конечно, недорогие квартиры распродаются достаточно быстро. У нас есть два объекта,  в сёлах Лобаново и Гамово, там достаточно низкие цены. Удаленность от довольно большая, но квартиры там распродаются динамично.

- Улетают, как горячие пирожки? Самое выгодное предложение?

- Да, цена, имеет значение. Хотя не скажу, что плохо уходят квартиры в Олимпийском, на Вышке-2. Цена там выше, но спрос достаточно хороший.

Бахаревка: мечты и реальность

- Давайте к губернатору Пермского края. Он отчитался о строительстве жилья в регионе. Я бы хотел обратиться к следующей фразе Виктора Басаргина: «Наша цель – максимально снизить цены за счет массированного предложения», и речь шла, конечно же, о Бахаревке. Оттуда же львиная доля квартир в этих домах – однокомнатные или студии дешевле миллиона рублей. Массированно обрушить рынок квартирами за миллион...

- Для того чтобы обрушить рынок квартирами за миллион, необходимо их построить, хотя бы 20-25%. Учитывая, что миллион квадратных метров мы сегодня строим, необходимо 150-200 тысяч выбросить на рынок. Не думаю, что в ближайшие год-два это получится. Хотя подобные предложения сегодня существуют, небольшие квартиры, с кухнями-нишами в отдаленных районах. Конечно, это не центр города.

Я думаю, что на Бахаревке вряд ли удастся продавать квартиры по 30 тысяч за кв.м, поскольку достаточно сложная инфраструктура - и дорожная, и все, что связано с подведением энергоресурсов.

- Меня волнует момент скорее антропологический, социологический, не имеющий отношения к строительству. Когда мы говорим о квартирах за миллион, то имеем в виду большое количество людей, готовых купить квартиру за миллион. Я спокойно молодые семьи могу отнести к этой категории, тем паче, что появятся соответствующие ипотечные программы с более мягкими условиями и более высокой процентной ставкой. Я во все это верю. Но также я верю в желание властей быть первоочередными заказчиками этих квартир, потому что так гораздо проще обеспечить всех, кого ты обязан обеспечить. Совмещая эти два желания, мне почему-то кажется, что мы говорим сейчас не об эконом-районе, а о создании потенциального гетто, вы уж меня простите.

- Роман, мне сложно с этим согласиться. В свое время, когда я строил Левшино, подобные выражения про «гетто» звучали даже из уст тогдашнего мэра. Я был крайне возмущен этим. Во-первых, удивлен, что мэр произносит подобные фразы, потому что все жители Перми – его потенциальные избиратели. Сказать подобную вещь – это огромная политическая ошибка. Но вам можно!

"Для того чтобы обрушить рынок квартирами за миллион, необходимо их построить, хотя бы 20-25%. Миллион квадратных метров мы сегодня строим, необходимо 150-200 тысяч выбросить на рынок. Не думаю, что в ближайшие год-два это получится" 

 

- Тем более что я усомнился.

- Да. Я не думаю, что это будет гетто.

Давайте подумаем, что такое миллион рублей? это тоже немалые деньги. Может купить себе молодой человек, потенциально перспективный, который точно знает, что у него в ближайшее время будет хороший доход, он будет получать хорошую зарплату, стремиться улучшать свои возможности, условия, работу, получать больше, содержать семью...

- В этой категории я вообще не сомневаюсь. Но у нас есть огромное количество депрессивных территорий, в том числе недалеко от Перми, которые не хочет расселить только ленивый. И вот туда взять и заселить всех – это ведь двушаговое решение проблемы! Взять и расселить всех в квартиры за миллион. Всех, кому обещали – вот я о чем говорю.

- На самом деле, конечно, это возможно. Если человек живет в центре на улице Ленина, то вряд ли он поедет на Бахаревку. Если я собственник и живу в квартире на Ленина, то я хочу квартиру на Ленина в три раза большей площади. Позиция собственников такова. Это основная проблема в расселении и освоении застроенных территорий.

Город грязный. Надо прибирать!

- Знаю, что 20 сентября вы вместе со студентами строительного фкультета пермского Политеха убирали реку Мулянка, где у вас ЖК «Медовый». Это первое начинание, единственное в своем роде, или традиция?

- Город нужно содержать в чистоте. Город очень грязный, надо прибирать. Последний крик души был, когда я уехал на три дня сплавляться по Вишере. Это за триведять земель, как мне казалось, но когда мы искали стоянку и выходили на берега Вишеры, я был просто в шоке. Все берега Вишеры были завалены пластиком, мусором, непонятно чем! И я получил негативный заряд больше, чем позитивный, от всей красоты нашей Вишеры, заряд от свинства наших людей, от того, как мы не бережем собственную природу.

- Вернулись и пошли прибираться?

- Да, приехал сюда и сказал – немедленно начинаем и будем методично показывать, что в этом городе есть не свиньи, а люди, готовые прибирать за теми, кто мусорит. Сделали первый шаг. Мне бы хотелось, чтобы мы этот вопрос подняли глобально на уровне региона в целом, потому что люди, в том числе молодежь, готовы прибирать реки. Мне говорят: «Не суйся на Чусовую, в грязи утонешь!» Дайте баржи, дайте возможность, скажите, куда выгружать мусор, и мы потихоньку будем собирать и делать. Может быть, тогда наш город станет красивее и мы будем чаще улыбаться?

Объекты "Стройпанелькомплекта"

ЖК Медовый

- На этой неделе вы прославились некоторыми новостями, достаточно интересными. Я бы начал с отдельного входа на первых этажах. В городе раньше я с этим не сталкивался. Вы спокойно заявляете, что в своем новом жилищном комплексе будете делать квартиры с отдельным входом. Причем, насколько я понимаю, речь идет не о двухэтажных домах, не о трехэтажных, а о нормальном, солидном ЖК.

- Речь идет как раз о комплексе «Медовый», который находится в Пермском районе в деревне Кондратово, рядом с Парковым. Мы запроектировали и начали строить уже первую очередь в первом квартале, сейчас там уже три этажа построено. Пока мы ведем с вами интервью, думаю, построят четвертый. Динамично развивается микрорайончик, первый дом, первые квартиры будут сданы в 2014 году, в 4 квартале. У меня планы сдать весь первый квартал, чтобы не докучать своим строительством первым жителям. Удастся – сдам, не удастся – какие-то еще работы, допустим, отделочные в 4 очереди останутся.

Там запроектированы достаточно интересные квартиры на первых этажах с отдельными выходами. У них остается свой вход - как обычно, центральный, с подъезда, поскольку там предусмотрены условия для лиц с ограниченной подвижностью пандусы, подъемники. Но также у каждой квартиры на этаже будет свой выход.

- 97-У, - так называется тип домов, которыми, например, весь Садовый застроен. Для меня было шоком, когда однажды, проходя по Садовому, я увидел на первом этаже балкон. Причем это была как раз одна из тех квартир, которую не переделали в магазин или офис. Вместо того, чтобы быть застекленным, как это часто бывает, балкон был закрыт мощной железной решеткой. С торца балкона решетка сделана в виде двери. С конца балкона на землю спускается железная лесенка, зимой от нее к асфальту протоптана тропинка. То есть люди, вместо того, чтобы обходить весь дом, периодически пользуются этим частным входом-выходом. Визуально это выглядит смешно. Причем я понимаю, что потребность-то есть у многих. Но сделать это цивилизованно в голову никому не приходило.

- Да, когда мы объявили об этом, я удивился, но достаточно много желающих приобрести подобные квартиры появилось сразу. Почему мы это решили сделать? Квартиры выходят на магистральные дороги, все равно пространство будет осваивать малый бизнес, будет некая инфраструктура. Маленькие магазинчики, аптеки и так далее.

Желающие продать квартиру под магазинчик – пожалуйста, продавайте, там все будет предусмотрено, это несложная переделка. А относительно тех, кто желает там жить - тоже здорово. Я разговаривал с одним из потенциальных покупателей, он говорит: «Нет-нет, я никуда продавать не буду, я хочу жить ТАК. Мне лень строить свой дом, хочу двухкомнатную квартиру со своим выходом, меня это устраивает». Я удивился, но желающих купить квартиры на первом этаже оказалось много, хотя они меньше всего пользуются спросом.

- Если посмотреть рынок «вторички», то увидим, что первый этаж сбрасывает со стоимости квартиры процентов 15, такая специфическая и вполне понятная история, все-таки первый этаж не всем удобен. А у вас?

- Все наоборот.

- Но не возникает ситуации, при которой только очень большие «гурманы» будут покупать эти квартиры, а в основном их выкупит бизнес?

- Нет, разница 15%.

- Ещё один вопрос по ЖК «Медовый». Строите стахановскими темпами - это хорошо. Транспортная инфраструктура - тоже стахановскими темпами? Какие у вас договоренности с городом?

- Хочу еще раз напомнить – построив наш ЖК «Медовый», даже все наши 270 тысяч кв. м, мы не создадим никакого коллапса. Сегодня от Паркового до ЖК «Медовый» доехать ровно 8 минут. Проехать очень просто. Когда мы построим наш микрорайон, до него доехать будет также просто - или по улице Строителей, или по шоссе Космонавтов.

Мы обязательно отремонтируем улицу Водопроводная совместно с администрацией, а вот внутридворовые – это наши проезды, мы их сразу построим, они будут новые. Поэтому добираться легко и просто.

"Было бы здорово, если бы мы сегодня работали на опережение, а не пожинали потом плоды в виде огромных пробок. Поэтому я и призывал администрацию – давайте думать чуть-чуть вперед, хотя бы лет на 5. Сегодня проблем в этом микрорайоне нет. Но если здесь построят еще один-два комплекса, проблемы будут " 

 

Другое дело, что мне бы хотелось все-таки на будущее создать транспортную инфраструктуру, хорошие дороги, чтобы не объезжать по улице Строителей, шоссе Космонавтов, когда есть возможность построить мост через Мулянку на Парковый. Это сокращает те же самые 8-10 минут, что значительно для бизнеса. Сегодня такая возможность есть, надо это сделать. Сегодня проблем нет, и на ближайшие 5 лет я их не предвижу. Но если построят еще один-два комплекса на 270 или 300 тысяч кв.м, вот тогда будут проблемы.

Было бы здорово, если бы мы сегодня работали на опережение, а не пожинали потом плоды в виде огромных пробок. Поэтому я и призывал администрацию краевую, районную – давайте думать чуть-чуть вперед, хотя бы лет на 5. Если мы сегодня начнем проектировать, через 5 лет, когда будет вовлечено около 900 га в населенные пункты, дорога как раз будет кстати.

- Момент по транспортной доступности я понял. Как у вас в новом ЖК обстоят дела с парковками, пространством для автомобилей? Я представляю себе этот кусок земли, могу точно сказать, что каждый второй, а, может быть, каждый первый, покупающий у вас квартиру – это автомобилист.

- Да, мы исходили из того, что в каждой семье должен быть автомобиль. Прямо через дорогу находится земельный участок, мы планируем там сделать двухуровневую парковку. Может быть, трехуровневую. Со сдачей жилого комплекса, скорее всего, начнем строительство этой парковки. Но даже когда мы сдадим первую очередь, возможность ставить машины по периметру вдоль дороги будет огромная. Не надо будет заезжать во дворы, ставить на детские площадки. В следующих кварталах мы точно также предусматриваем стоянки вокруг дома, вдоль дороги, парковочки, двухуровневые стоянки или одноуровневые подземные стоянки во дворе.

Пятиэтажка на Кавказской

- Вы 19 сентября ввели в эксплуатацию четырехподъездную пятиэтажку по Кавказской, 24а в Орджоникидзевском районе. Там 80 семей заселились. Никогда в жизни не наблюдал своими глазами, как это происходит? Заселяются все семьи разом, за несколько дней он заполняется как муравейник. Кто эти люди? Как они выглядят? Похожи ли они друг на друга?

- Я готов вас пригласить в следующий раз на вручение ключей. Вообще, это своеобразный праздник. Мы вручаем ключи торжественно, иногда бывают первые лица региона, губернатор – он, например, был в Гамово. 80% жителей дома пришли на заселение, вручение квартир. Это ярко происходит.

Как правило, это молодые семьи, редко - люди пожилого возраста. Но они все выглядят одинаково счастливо, у всех улыбки на лице. Это надо видеть, потому что получение квартиры и ключей от неё, наверное, сродни только рождению ребенка. Это такая покупка, которая приносит счастье и удовольствие людям, вручать ключи – это тоже счастье и удовольствие.

В этот раз, когда мы вселяли людей на Кавказской, люди приходили довольные, счастливые. А самое главное, через час-два уже подъезжали машины с мебелью, они не выгружали мастерки и ведра, чтобы делать ремонт в квартире, а выгружали уже свои вещи, шли туда и начинали жить совершенно свободно. У нас все квартиры сдаются с отделкой.

- Отделка, позволяющая заехать и жить. Я помню эти объявления: «Квартира из-под строителей, требует ремонта», конец девяностых - начало двухтысячных. Готовность квартиры объяснялась так: «Ну, вот, как бы, ремонт строительный...» И все всё понимали.

- У нас отделка сделана вся полностью, заходи и живи. Обычно всегда уже есть горячая вода, отопление и прочее. Всегда есть собственная котельная. Первые неделю-две отопления и горячей воды еще не было, это процедурные вопросы, договоры надо заключить, побегать 5-6 дней... Но котельная абсолютно рабочая. Она сдана в эксплуатацию. А своя котельная – это значит, экономия по энергоресурсам.

- А во-вторых, некоторая независимость от общих плановых отключений горячей воды, тепла и так далее. Вторая очередь у вас там же, на Кавказской, в этом году?

- Она уже практически готова, на 95%. Сейчас вновь идет та же самая процедура -сдача объекта в эксплуатацию, мы вышли на финал, получаем акт технической готовности и запускаем дом в эксплуатацию дом. Это произойдет, может быть, в течение октября.

ЖК Олимпийский

- Несколько раз проезжая мимо строящегося Олимпийского, несколько раз отмечал, что, несмотря на «отодвинутость» микрорайончика от, казалось бы, основных коммуникаций, он очень «подъездной». Возможность подъехать через одну, через другую сторону, задействовать кусок Соликамского тракта, который не перекрыт еще путями...

- Но не надо забывать, что по Генеральному плану там еще идет замечательная внутриквартальная дорога в четыре полосы. Так что доступность-то будет вобще шикарная. Только нужно вовремя сориентироваться, на будущее чуть-чуть сработать с городской администрацией, понять, что микрорайон развивается динамично. Через 5 лет уже будет проблематично добираться, если дорогу не построить.

- Определенно. Потому что как только вы заселите первую очередь, уже возникнет небольшая проблема с выездом к пруду, потому как именно этим выездом будет пользоваться большинство жителей Олимпийского Если там не решить транспортную проблему, то этот выезд точно будет стоять в большой пробке.

- Роман, мы с тобой этот вопрос уже обсуждали, причем по пунктикам и подробно. Есть дороги – есть экономика. Нет дороги – стоит все, в том числе экономика.

Детский сад в Гамово

- Давайте вернемся к районам, где у вас самые доступные по стоимости квартиры. Я смотрю, кроме Гамово, есть еще и детский сад. Вы его строите в рамках договоренностей с администрацией или это ваша личная инициатива?

- Детский сад по личной инициативе вряд ли кто-то будет из застройщиков, но, тем не менее…

- Просто по живому режете! Я был уверен, что есть социальная ответственность бизнеса.

- Я сейчас объясню свою ответственность. Давно мы договорились с главой района, что имея подобные участки, строит детский сад в рамках каких-то соглашений. И мы начали детский сад, выполняем свои обещания. В этом году, думаю, мы его построим. Мы достаточно долго «разбегались», но быстро его построили, была применена новая современная технология по использованию кирпичной стеновой панели. Строительство самого здания заняло буквально две недели. Сейчас идут отделочные работы, мы приводим здание в нормативное состояние. Думаю, к Новому году его можно будет уже заселять.

Что касается социальной ответственности. Построив микрорайон «Новый город» в Левшино, я три раза снимал с торгов участок, который был зарезервирован под детский сад. Как бы мне, бизнесмену, не купить в центре района площадку и снова там построить 16-этажки? Но нет, я отстоял, чтобы там была земля. Теперь есть возможность там построить детский сад. Поэтому я считаю, социальная ответственность меня как бизнесмена точно присутствует.

- Обращение к властям: а) дайте добро, б) пообещайте выкупить. Так идет процесс.

- Я сегодня строю детский сад за собственные деньги, а далее администрация у меня уже будет его выкупать по согласованной цене.