Ольга Яндыева о поправках в Жилищный кодекс: "Я, кроме коррупционных вещей, никакой логики не вижу"

- У нас замечательный повод встретиться – вот-вот должны быть подписаны и опубликованы поправки в Жилищный кодекс, которые вводят процедуру лицензирования, реорганизацию ТСЖ, отменяют непосредственное управление. Я обозначила три составляющих, может быть, есть еще какие-то. В каждом этом аспекте хотелось бы детально разобраться. Что поправят эти поправки в нашей с вами коммунальной жизни? Давайте начнем с лицензирования. Когда речь зашла о том, что будет введен такой закон, что все УК должны будут получать лицензии, что директора будут сдавать определенные экзамены с кучей вопросов, 300-400, что за 2 нарушения в течение года-полугода УК может лишиться лицензии, я уже довольно потирала руки. На мою УК можно подать заявление в ИГЖН, я уверена, что инспектора придут, выпишут и зафиксируют это нарушение, причем не 2, а гораздо больше. И честно говоря, я была в эйфорическом состоянии, думая, что мою нерадивую УК можно убрать. Но потом начала думать дальше – хорошо, уберут эту, а что будет дальше? Поэтому хочется понять, к чему приведет лицензирование на самом деле.

- Планировалось реформировать ЖКХ уже давно. Закон о лицензировании – некая финальная точка в разработке реформы, вначале реализации. Все началось 2 года назад с законопроекта СРО, когда УК предполагалось предоставлять право управлять многоквартирными домами только в том случае, если они вступили в СРО. Этот законопроект вызвал большое противодействие со стороны общественности, в том числе УК, поскольку саморегулирование  в строительной сфере существует, но оно не настолько себя оправдало. Поэтому еще и жилищную сферу туда запихивать было бы опасно, поэтому законопроект постепенно умер. Но ему на смену пришел законопроект похожий, когда управление многоквартирными домами будет осуществляться на основе определенного разрешения. В отсутствие этого разрешения УК не может управлять многоквартирным домом. Этим разрешением сейчас будет выступать лицензия, которую будут выдавать государственные органы. Я полагаю, что это будет все-таки жилищная инспекция, потому что это орган контроля жилищной сферы в целом. Следовательно, жилищная инспекция будет лицензии как выдавать, так и аннулировать. Выдача лицензий будет происходить на основании трех требований – сдача квалификационного экзамена директором компании, притом, что в законе явно не следует, что это должен быть директор, но там сказано, что должностные лица управляющей организации. Должностных лиц много может быть, я думаю, что закон будет уточняться в постановлении правительства.

- Руководитель УК – директор? Или акционер, собственник?

- Нет, именно директор. Акционеры вообще не несут ответственности за деятельность…

- Вместе с их уставным капиталом в 10 тысяч.

- Даже УК, разрушив дом до основания, будет отвечать как УК, а ее учредители вообще никак не будут отвечать. Первое – сдача квалификационного экзамена. Второе – соответствие УК законодательству о раскрытии информации. Это постановление правительства №731, которое обязывает все способы управления домами, как ТСЖ и УК, раскрывать информацию в определенных пределах и местах. На сегодняшний день для УК это федеральный сайт и сайт собственный, который они должны создавать. Для ТСЖ же это два сайта – региональный и федеральный. Следовательно, они должны соответствовать требованиям по раскрытию, они будут проверяться инспекцией. Третье требование – соответствие управлению многоквартирными домами со стороны жилищной инспекции в части проверок по обслуживанию дома. Отвечая определенным требованиям, УК получает эту лицензию. В дальнейшем отобрать ее можно будет, если УК будет привлечена к ответственности за нарушения условий обслуживания и управления многоквартирным домом. Однако не просто будет привлечена к ответственности, а привлечена судебными органами. Это должны быть такие нарушения, которые рассматривает непосредственно суд.

- У меня такое ощущение, что здесь какой-то подвох. Если мы прекрасно понимаем масштабы катастрофы ЖКХ, как обслуживаются наши дома, какими компаниями, с какими нарушениями, начиная с того, что просто не оформлены, не было собрания по выбору УК, заканчивая тем, что они просто не обслуживают, не выполняют обязательные работы. Или суды будут завалены и пойдет массовый отзыв лицензий на работу УК…

- Тут возможны два процесса, параллельно происходящих. Когда жители жалуются на УК, стремясь ее устранить с многоквартирного дома. И второй процесс, когда жители не хотят жаловаться, но конкуренты находят подставных жалобщиков, устраивают подобные проверки и привлечение к ответственности. Любой многоквартирный дом, это мое мнение человека в этой сфере, не соответствует требованиям обслуживания многоквартирных домов. Требований крайне много, большущий перечень 290 постановления, 416-го, 170-го, и так далее. В них не один десяток страниц требований к обслуживанию, если мы пытаемся это на 100% проверить в случае жалобы жителя, мы обязательно найдем нарушения, их будет достаточно. Я не к тому, что УК плохие и не хотят обслуживать многоквартирные дома. Нет, они хотят, многие бы с удовольствием это делали, однако у них нет для этого ресурсов, в первую очередь денежных. Тарифов, которые мы платим, недостаточно для осуществления всех требований и видов обслуживания. А утверждать иные тарифы на общих собраниях крайне тяжело и практически невозможно, поскольку потребитель оценивает стоимость услуги не отдельно как единицу – стоимость текущего ремонта в отрыве от всего остального. Потребитель оценивает квитанцию в целом. А когда мы с вами видим квитанцию, мы на 2/3 видим большие цифры по стоимости ресурсов. Имея итоговую цифру в квитанции, мы уже ужасаемся сумме, разговаривать отдельно про каждую позицию просто становится невозможно.

- То есть я подведу итог. 2/3 по оплате услуг составляют тепло, вода, электроэнергия…

- Канализация и ОДН.

- И оставшаяся часть идет на содержание, текущий ремонт и текущее обслуживание дома.

- И этих денег недостаточно. Одно дело, когда многоквартирный дом больших размеров, при большом бюджете еще можно каким-то образом экономить. Когда дом – пятиэтажка 4-подъездная, умножьте 3 тысячи кв.м на 18 рублей, сколько это в месяц будет сбора? Не больше 100 тысяч рублей. На что эти 100 тысяч? Бухгалтер стоит столько-то, паспортист, сама услуга управления, ремонты – этих денег недостаточно. Объяснить собственникам и сподвигнуть их к изменению тарифа просто невозможно.

- Плюс давайте не забывать, что у каждой УК есть акционеры, которые тоже хотят кушать.

- Прибыль, конечно.

- Я просто недавно разговаривала с представителем своей УК из числа наемных работников, который мне просто печально сказал, когда я сказала «давайте хоть уборщиков наймем» - так нет у меня денег, не могу, вы думаете, я тут реально сижу и управляю? Все эти деньги, как сборы от вас, так и на оплату другим подрядчикам, проходят мимо меня. Я просто плачу кому нужно по расценкам.

- Есть такая проблема, с которой сталкивается любая УК, когда деньги от одних статей идут на покрытие долгов по другим статьям. Условно на доме сбор 1000 рублей, из них собственники заплатили 700, 300 рублей недостаточно, не покрывается, и получается из этих 700 рублей все уйдут на ресурсоснабжение в первую очередь, на покрытие тех долгов поставщиков… А получается, на обслуживание дома уже ничего не остается. Хотя по большому счету у нас должен быть раздельный учет по статьям, и если собственники пропорционально заплатили из 1000 рублей 700, то это считается – заплатили за каждую статью понемножку. По каждой статье у УК получается долг перед контрагентами. Отсюда суды, иски, пошлины, пени и прочие проблемы. УК, как бы мы их ни ругали, у них довольно много своих проблем.

- Оля, я знаю вашу позицию по поводу закона о лицензировании. Вы мне говорили, что это ужас, это выдавит маленькие УК.

- Я считаю, что этот закон является законным способом передела рынка, когда рынок будет поделен между крупными игроками, с него будут вытесняться маленькие УК. В законе сказано, что собственник может спасти УК, она получает два штрафа, у нее отбирают лицензию. Собственники на общем собрании могут сказать: «Нет, мы все равно хотим, чтобы управляла она». Тогда лицензия будет возвращена.

- Так можно не только с маленькими, два нарушения могут и большую УК скинуть?

- Там есть порог. Если жалоба поступает от одного многоквартирного дома из 100, привлекли к ответственности, если вторая с него же, привлекли, лицензия отбирается на этот дом. В этой части. Как только этих домов становится больше 15%, лицензия отбирается на все оставшиеся.

- Кроме того, что вы сказали, что это государственный передел рынка, чем он еще опасен для собственников?

- Тем, что УК за лицензирование будут платить пошлины. Мы с вами не знаем ее размер. Пока не утвержден ни размер пошлины, ни порядок сдачи экзамена, ни требования к экзаменуемому. Я полагаю, что пошлины будут значительными. Если УК получает лицензию, она эти деньги юридически должна заплатить из прибыли, но если нет прибыли, это будет платиться из средств собственников. Кроме того, расходы на юристов…

- Мне кажется, в любом случае все будет платиться  из средств собственников (смеется).

- Да, проблемы по получению лицензии, по отстаиванию интересов в судах – это все будет опять дополнительный расход для УК, чтобы остаться на этом рынке, опять из наших с вами карманов.

- Я попросила прокомментировать поправки наше министерство строительства и ЖКХ, на что мне сказали, что пока не будут этого делать, они еще не опубликованы, в них могут внестись изменения, президент может завернуть и так далее. Но нам нужно понимать, что будет в связи с вступлением этих поправок в силу. Мы остановились на то, как выйти… Закон о лицензировании, я так поняла, ничего хорошего нам не несет. Если это коррупционно, грозит откусыванием сумм от технического обслуживания и ремонта на те же госпошлины, у нас не увеличиваются деньги на него, а только уменьшаются – так есть ли выход из этой ситуации? Или закон о лицензировании и без того шатающееся здание коммуналки совсем…

- Этот закон не только не укрепляет фундамент здания ЖКХ, он его еще больше расшатывает. Контроль деятельности УК до сегодняшнего дня довольно серьезный, большой, объемный. Мы с вами знаем все последние  изменения по стандартам раскрытия информации, пожарной безопасности, нарушений технического обслуживания домов. Контроль-то всемерный, а вот основы для этого контроля, для работы в соответствии с законом у нас с вами нет. Поэтому сфера нуждается в реформировании в целом. В первую очередь экономическая ее часть. Мы были бы рады подлежать контролю со всех сторон, если бы нам была предоставлено право реализовать свою возможность обслуживать дом, а потом, когда мы это право реализовали, тогда нас контролируйте. Иначе получается, нам не дали основы, а уже нас контролируют.

- Что вы имеете в виду – нам не дали основы?

- Финансовой. Стоимость ресурсов бесконечно растет, тарифы не пересматриваются, цены на рынке растут. Тариф не увеличивается. У людей нет возможности заработать больше, чтобы заплатить за квитанцию и так далее. проблема вообще в системе, в экономике всей страны, а не только ЖКХ как таковое, как часть экономики. Поэтому мы, урегулируя одно, хотели как лучше, а в целом опять рушим всю систему. А ведь мы еще перейдем к вопросу ТСЖ и непосредственного управления – это вообще полный…

- Я вот думала, что выход из этой ситуации – это опять-таки создание ТСЖ. Но там опять идет разговор о реорганизации.

- Смотря с какой позиции мы смотрим. Если мы смотрим с позиции УК, то выход из ситуации – зажать пояса, структурировать внутреннюю организацию, начать качественно обслуживать за те небольшие деньги, которые получаем. Вот это выход для УК.

- Знаете, как пишут в соцсетях: «Падаю под стол» и так далее? На этих словах я делаю то же самое.

- Общаться с жителями, заручаться их поддержкой и так далее. Вот выход для УК, имиджевые вложения. А для собственников это повышение своей активности в части управления многоквартирными домами, брать ответственность на себя, создавать ТСЖ и уже УК брать в качестве подрядной организации. И здесь всем будет хорошо. УК будет заниматься исключительно тем, ради чего она была нацелена – обслуживанием многоквартирного дома, а жители в ТСЖ будут распределять средства на обслуживание и ресурсы и внутри себя регулировать сборы средств. Вот это выход для собственников и УК. По поводу ТСЖ – в этом законе коснулись изменения в части существования ТСЖ на два и более дома. ТСЖ, которые управляют двумя и более домами, обязаны до 1 января 2016 года реорганизоваться в два или по количеству домов. Либо, если они не хотят создавать ТСЖ в каждом отдельном доме, они обязаны избрать иной способ управления. Если они этого не сделают, за них это сделает администрация, выставив на конкурс.

- А в чем логика, почему запрет на управление двумя домами?

- Не вижу никакой логики. Даже объяснить не могу, в чем здесь запрет. Допустим, это связано крупными городами, как Москва, где серьезно была развита ситуация с созданием фиктивных ТСЖ на 100 и более домов. Таким образом проводился передел рынка от УК №1 к УК №2 через создание ТСЖ по поддельным протоколам. Тут же управление ТСЖ заключало договор с УК №2, и таким образом происходил обычный рейдерский захват.

- Но в Перми же не так остро стоит эта ситуация.

- В Перми такие случаи были.

- Имеется в виду, когда одно ТСЖ – один многоквартирный дом.

- Есть в Перми примеры ТСЖ на 2, 3, 5, 10 домов. Но это единичные случаи. Чтобы собственники понимали, реорганизация требует общего собрания, чтобы на нем решить. Дальше мы решаем – либо в форме выделения, либо разделения. Тут юридические тонкости рассказывать не буду, но это как минимум проведение общего собрания. Если оно не соберется и не наберет голосов, будьте уверены, что через год в вашем доме появится УК. Не потому, что председатель ТСЖ виноват, а потому, что вы не проголосовали.

- Мне кажется, сейчас любой чих должен быть зафиксирован на общем собрании.

- Практически да. Большинство вопросов решается на общем собрании. Я вижу почти ежедневно, как собрания проводятся, но не имеют успеха.

- Большинство собственников чихать хотели на общие собрания.

- Да, они на них не ходят. Даже не обязательно ходить на очное, все переходит в заочную форму, они не принимают участие, а даже если и принимают, воздерживаются. И что значит ваш голос? Да ничего.

- Еще одна поправка касается упразднения непосредственного управления домами. Только мы с вами недавно разговаривали о том, как это здорово – непосредственное управление, как все жители довольны и счастливы. И тут на тебе. Почему? Логику хотелось бы понять.

- Я кроме коррупционных вещей, никакой логики не вижу. Сколько бы я ни пыталась подумать, не могу найти ответ на этот вопрос. Получается, когда мы при непосредственном управлении разделяем зоны ответственности, за ресурсоснабжение жители напрямую платят в ресурсоснабжающую организацию, имеют с ней прямые отношения, это значит, что каждый платит сам за себя и за соседа не отвечает, если сосед не заплатил за воду в водоканал, он будет лично отвечать перед водоканалом, а соседи не будут страдать… Это связано с ресурсоснабжением, разделением ответственности за ресурсы. Остается обслуживание дома, и за это отвечает некая УК. Получается, каждый получает свое, ради чего он создан на этом рынке и осуществляет свою деятельность. Непосредственная форма управления удовлетворяла как жителей, разделяя зоны ответственности и уходя от коллективной ответственности, и ресурсоснабжающие организации. Для них это коллективные платежи, ведь жители гораздо охотнее платят в ресурсоснабжающую организацию за себя лично, чем в УК, понимая, что это котел, в том числе за соседа.

- У меня получается в моем доме непонятная форма управления. У нас есть УК, но за ресурсы мы платим ресурсникам, и квитанции у нас разделены. Значит ли это, что сейчас у нас это все…

- Нет, давайте несколько разделим. Что такое непосредственное управление? Это способ, признанный, потому что был принят решением общего собрания собственников. В нем так и должно звучать – принять способом управления непосредственное управление. Никакого договора управления с УК не заключается, потому что УК не управляет домом, а лишь технически его обслуживает. Когда такой способ реализуется, у вас отдельно появляются квитанции за ресурсы, отдельно за обслуживание дома. Вы имеете каждый напрямую свои отношения с ресурсоснабжающей организацией и УК.

- В чем отличие от ТСЖ? Каждый собственник без создания единого руководящего органа платит.

- Да, отвечает только за себя и больше ни за кого.

- А кто отвечает за привлечение организации… А, просто нанимаешь УК. Но она уже только обслуживает.

- Да, она не связана с вашими долгами за тепло, за воду. Мы с вами говорили, что квитанции на 2/3 – это ресурсы. Если квитанция 5 тысяч, я заплатила 3 тысячи, то УК, не добрав 2 тысячи, должна их ресурсоснабжающей организации. А та ждать не будет, она попросит их с УК – откуда УК их возьмет? С соседа, его части, которую он заплатил за текущее обслуживание. Коллективная ответственность, а при непосредственном управлении этого нет. Ваша же ситуация другая. Я поняла, что у вас УК как способ управления, нет разделения зон ответственности. Просто УК упростила расчеты и поручила ресурсоснабжающей организации с вас эти деньги собрать, не более того. Если вы эти деньги не заплатили, все равно перед ресурсоснабжающей организацией отвечает УК. Не через два расчетных счета, а через один, не надо эти способы путать. Хочу сказать про изменения. Только мы привыкли к непосредственному  управлению, начали его реализовывать в Перми, а многие маленькие города Пермского края всегда жили с этим способом, многие города центральной части России тоже, и доля УК и ТСЖ как управленцев у них была невелика. Вот мы все привыкли, хорошо жили, и нам это дело запретили. Нам закон говорит, что до 1 апреля 2015 года вы должны переизбрать способ управления – либо ТСЖ, либо УК, непосредственное  управление быть не должно, если в вашем доме более 16 квартир. Если меньше, могут использовать. Я считаю, это нарушение прав собственников, это ставится в зависимость от дома, в котором они живут, хотя схема одинаково работает для всех домов, хоть 100 квартир, хоть 1000, хоть 16. Кроме того, среди моих клиентов и знакомых домов много домов, которые за последние годы перешли на непосредственное управление, поняли, насколько это эффективно, как это экономит средства, как увеличивает возможности текущего обслуживания. Мы уже не тратимся на работу с должниками по ресурсам, на это тратятся уже ресурсоснабжающие организации. Пожалуйста, нам этот способ управления просто запрещают, и мы должны что-то придумать до 1 апреля. Либо ТСЖ, либо УК, причем УК с лицензией, а лицензии они должны будут получить до 1 мая.

- Причем те, кто имеет опыт управления. Это тоже получается некий коллапс законотворческий.

- Нет, такого требования нет. Я могу сегодня создать УК, проголосовать на доме, что они выбирают эту УК к управлению, но после этого я должна пойти получить лицензию. Основная заминка будет как раз прохождение экзамена. Пока мы не знаем, какие требования, вопросы будут, какой уровень профессионализма должен быть у этого человека. А ведь обратите внимание, со стороны государства, муниципальных органов власти никоим образом не организован механизм обучения, управления, даже стандартов обучения нет, нет требования к профессии, вообще ничего нет.

- Зато будут экзамены сдавать.

- Откуда человеку взять эти знания, если не из житейского ежедневного опыта?

- Я хочу, чтобы вы подвели итог. Итак, упраздняется непосредственное управление многоквартирным домом для домов больше 16 квартир, но поскольку домов меньше не очень много, в основном хрущевки и так далее, остается две формы управления. Это называется «догадайся с трех раз, какую из двух выбрать». Остается ТСЖ, чтобы УК, какой бы она ни была замечательной, привлекать только как обслуживающую организацию.

- Да, получается выход из всего – это создать ТСЖ, привлекать УК на обслуживание, самоуправляться, повышая свою ответственность и понимание того, что от нас зависит жизнь нашего дома.

- Я подумала – может, и к лучшему, что оставили всего две формы. Когда выбора много, глаза разбегаются (смеется).

- Не соглашусь, каждый способ имеет свои плюсы и минусы. При сопоставлении трех способов у непосредственного управления было гораздо больше плюсов.