«Система лицензирования УК имеет коррупционную составляющую от начала до конца», - Ольга Яндыева

Лицензирование управляющих компаний, очередной суд по тепловым тарифам и отмену налога на землю многоквартирных домов обсудили с Ольгой Яндыевой, юристом, директором Центра комплексного обслуживания ТСЖ. Ведущий – Юлия Хлобыст.

Лицензирование УК

- Жилищное законодательство меняется быстро, не успеваем отслеживать. УК должны быть лицензированы до 1 мая, но у меня не было понимания, какие будут «экзамены», как это должно происходить. Сегодня Ольга пришла и сказала – все, есть понимание. Как это будет выглядеть, какие вопросы будут задавать, за что мы лишимся каких-то УК?

- С 1 апреля до 1 мая должны пройти лицензионные экзамены?

- Они могут пройти и раньше. Все зависит от того, насколько быстро сформируют комиссию, которая будет принимать экзамен. Просто окончательный срок приема заявок ограничен 1 апреля. До 1 апреля заявки еще будут приниматься, после 1 апреля не будут.

- Уже известны сроки формирования комиссии?

- Она должна быть сформирована уже где-то сейчас. По идее, она должна была быть сформирована уже к выходу постановления. Сейчас как раз должны формироваться комиссии, в том числе они включают в себя представителей ИГЖН, общественности. Это некая комиссия, которая будет принимать этот экзамен. Однако это будет не устно, не так, как мы привыкли в школе или университете.

- Это будет ЕГЭ.

- Что-то типа тестирования, которое предусматривает 100 вопросов, на них отведены 120 минут. Следовательно, на 1 вопрос чуть более минуты. Кроме того, прежде, чем ответить на следующий вопрос, нужно ответить на предыдущий. Предусматриваются ответы на вопросы, как в ГАИ, через программу.

В этом плане сложно, я считаю, будет сдать экзамен. Когда мы видим бумажный тест, мы можем отобрать и быстренько ответить на самые легкие, а самые сложные оставить напоследок, чтобы подумать. Школьники, когда сдают ЕГЭ, могут ведь начать отвечать с любого момента, где им удобно, где они чувствуют себя сильнее. Здесь так не получится.

- Школьники все-таки могут готовиться к ЕГЭ, а могут ли руководители УК уже видеть эти вопросы?

- Давайте разберемся сначала с тем, кто будет сдавать экзамен. Везде говорится, что это будут руководители УК, а ведь в законодательстве нигде не сказано, что это за должностное лицо. Указано, что оно должно сдать экзамен, получить квалификационный аттестат.

- То есть может сдать любой юрист УК?

- Самое интересное, что все ждали ответа на этот вопрос в постановлении правительства и в постановлении с вопросами и порядком сдачи экзамена, изданном министерством ЖКХ. Кто все-таки будет получать аттестат? И нигде вопрос так и не был освещен. Везде написано – должностное лицо УК. Что это за должностное лицо, непонятно.

- Получается, если у УК нет квалифицированного специалиста, она может взять в штат такого человека, человек сдает экзамен, лицензию выдают УК, а дальше этот человек может быть на балансе УК?

- Самое интересное, что именно этот человек и будет отвечать за все нарушения со стороны УК. Если мы открываем КоАП, то все статьи содержат нарушения как для юридического лица, так и для должностного лица. Непосредственно на него будут накладываться штрафы, поскольку он обладает аттестатом от имени УК, отвечает за деятельность всей УК. В связи с этим не так давно в Госдуму был внесен законопроект об установлении личной, персональной ответственности должностных лиц УК за нарушения параметров отопления в квартире.

- А насколько серьезной предполагается эта ответственность?

- Она уже везде прописана в КоАП, десятки тысяч рублей за разные нарушения в зависимости от того, что мы нарушаем, будь то техническое обслуживание…

- То есть у нас теперь принципиально поменяется схема. Если раньше квартира плохо отапливалась, я пишу заявление в УК, они никак не реагируют, я пишу заявление в ИГЖН, они приходят, устанавливают этот факт, выписывают предписание УК, УК из моих же собственных денег выплачивает штраф.

- Как было раньше, так и останется сейчас. Формально, юридически УК должна платить штрафы из собственных средств. Но мы же с вами прекрасно понимаем, что никогда не отследим, где тратятся собственные средства в виде прибыли, а где тратятся деньги собственников на текущее обслуживание. Мы с вами знаем, что отчет – односторонний документ, и проверить его исходные данные мы с вами тоже не можем. В этом-то смысл не меняется.

- Но ведь вы говорите, личная ответственность…

- Должностного лица. Да, если должностное лицо получает штраф, то оплатить оно его должно из собственного кармана. Получило 10 тысяч рублей, значит, из своей зарплаты должно заплатить эти 10 тысяч. На практике этого не получается.

- Получается, что просто оплачивают больше. А я только хотела обрадоваться.

- Так ведь в отношении ТСЖ то же самое. Если председатель получает штраф, все же понимают – это не потому, что он себя плохо вел, а потому, что штраф на должностное лицо ниже, чем на юридическое. И если ИГЖН накладывает штраф на должностное лицо, то все счастливы, радуются этому. Понятное дело, что это платится из кармана организации все равно.

Так вот, по поводу должностного лица, которое подлежит аттестации – до сих пор непонятно, что это за должностное лицо, во-первых. Во-вторых, неясно, сколько должностных лиц должны иметь аттестат в УК. Сказано о должностных лицах и не сказано, что это должен быть директор.

Справедливо замечание экспертов о том, что ведь есть УК в крупных городах, когда УК и градообразующее предприятие в одном лице. Например, непосредственно шла речь о Норильске, градообразующее предприятие – это УК и ресурсоснабжающая организация, за исключением единиц, создавших ТСЖ. Так вот, если руководитель этого градообразующего предприятия имеет выход на мировой рынок и занимается не только управлением домами, а кучей других видов деятельности, вдруг не пройдет аттестацию в связи с тем, что должен знать много всего?

- Тогда власти города должны подумать о некой муниципальной УК.

- Муниципалитет очень рад, что этим не занимается, а основные средства для этого есть у градообразующего предприятия. Вы же понимаете, что часто УК свои средства вкладывают, потому что есть должники.

Ответ на вопрос, кто должен получать квалификационный аттестат, так и не получен нами.

А по поводу того, как экзамен будет проходить. Надо ответить на 100 вопросов за 120 минут, притом, что невозможно переключиться на следующий вопрос без ответа на этот, а для положительной оценки нужно ответить н 85 вопросов…

- Это же не творческие вопросы, подождите. Они будут до этого известны.

- Они уже известны.

- То есть человек, который идет от имени УК, просто должен подготовиться, вызубрить, наконец.

- Обращаю внимание на то, что вопросы в основном носят юридический характер. Если мы посмотрим на эти вопросы, то поймем, что нужно знать не только Жилищный кодекс, но и все действующие постановления, особо известные в этой сфере - №354, №491, 170-е постановление Госстроя и так далее.

- А насколько это оправдано для того, чтобы УК получила лицензию? Только юридическая сторона.

- Наверное, оправдано, поскольку и техническая сторона обслуживания здания имеет юридическое закрепление. Все нормативы по техническому обслуживанию тоже закреплены в НПА. Не зная акт, вы не знаете порядок обслуживания здания. Хотя понятно, что жизнь и бытовая логика диктуют упрощенные схемы, и не всегда обслуживание в нормативах хорошо для дома. Иногда обслуживание по собственному разумению лучше, чем соблюдение нормативов. Но вопросы носят юридический характер и требуют знания всех этих НПА.

- И завершая разговор о лицензировании. Вы сказали, что будет сформирована некая комиссия, куда будут входить представители инспекции ИГЖН, общественности… Кто еще? Может быть, кто-то от департамента ЖКХ. Комиссия будет решать, кому выдать лицензию, кому не выдавать. Но если какой-то орган имеет право выдавать лицензии, он должен иметь и полномочия их отобрать.

- Их имеет жилищная инспекция. Лицензия будет аннулироваться в отношении тех УК, по которым будет получено два и более штрафа со стороны жилищной инспекции по нарушению качества обслуживания и предоставления коммунальных услуг.

- Я ничего не имею против специалистов ИГЖН. Но то, что они будут находиться в комиссии по выдаче лицензий, сами же имеют право отбирать лицензии – здесь нет никакой коррупционной составляющей? Сейчас мы любим ее искать везде.

- На мой взгляд, вся эта система имеет коррупционную составляющую от начала до конца. Особенно учитывая механизм отбора лицензий за 2 нарушения. В любом случае рынок укрупнится, на этом рынке останутся большие УК либо те УК, за которые собственники будут голосовать несмотря на то, что лицензия аннулирована. У нас есть в законе реабилитирующие основания: когда жилинспекция аннулирует лицензию, а собственники, несмотря на это, голосуют за УК, лицензия будет восстанавливаться.

- Почему только большие УК? Вы считаете, у них больше ресурсов и возможностей нанять человека в штат, который будет отвечать не только на экзаменационные вопросы, но и своей личной ответственностью за какие-то прегрешения?

- Больше ресурсов и больше устойчивости. Если в управлении УК 100 домов, и в отношении одного дома вынесено 2 и более штрафа, лицензия сохраняет свою деятельность на все остальные дома. И она будет сохраняться, пока этих домов не станет больше 15%. А если УК управляет двумя домами, то 15% за раз набрать очень легко.

- Буквально неделю назад в этой студии была директор УК «Виктория-сервис» Вера Сединина. Её компания управляет единственным жилым домом. Вера Александровна утверждала, что эффективная УК - это та УК, которая управляет максимум 2-3 домами. Невозможно управлять эффективно, когда ты не видишь людей, не знаешь системы инженерные, всю придомовую инфраструктуру.

- Я не соглашусь с этим мнением. Любой бизнес стремится к укрупнению, а следовательно, к увеличению оборотов и прибыли. Неважно, в какой сфере мы формируем бизнес, а УК – это все-таки бизнес. Эффективно можно управлять и крупным бизнесом. Не на правах рекламы, но компания «ЛУКОЙЛ» имеет мировые выходы, сотни офисов и при этом успешно управляется. Чем этот бизнес отличается от других? Его точно также можно построить.

- Все-таки я здесь больше соглашусь с Верой Седининой, потому что мы все прекрасно знаем, что у крупных компаний велика бюрократическая составляющая. Насчет нефтяных компаний не знаю, мы в повседневной жизни  не общаемся, но есть компании, с которыми мы общаемся в повседневной жизни. Я по себе наблюдаю - тут сбой, там сбой.

- Не нужно сравнивать плохие УК с крупными. Возможно, в Перми нет такого бизнеса, который бы эффективно управлял сотней домов, но я считаю, что любую структуру, в том числе большую, можно построить. Я не вижу необходимости создавать УК для одного многоквартирного дома и заниматься только им, тогда в чем смысл его бизнеса? Проще создать ТСЖ, самим управлять и никому не платить за управление.

Суд по тепловым тарифам

- 18 ноября кассационная инстанция отменила решение Арбитражного суда Пермского края о прекращении производства по делу о тарифах Пермской сетевой компании за 2009-2011 годы, и теперь законность тарифа будет снова рассмотрена в Арбитражном суде.

- Это долгоиграющая песня. Она играет уже очень много лет, напомню, с 2012 года, 6 марта, когда КСП опубликовала отчет о деятельности ресурсоснабжающих организаций в части регулирования их тарифов. На тот момент еще была РЭК. Отчет они начали делать в 2010 году, а в 2012 году только закончили и опубликовали.

В 2012 году мы оспаривали тарифы 2012 года, признали их незаконными. 2013 год оспаривали, суд признал их законными, хотя мы с этим не согласны. Параллельно мы отправляли заявления об оспаривании тарифов 2009, 2010 и 2011 годов. Именно отчет КСП содержал информацию о завышении тарифов на этот период аж на 800 миллионов рублей суммарно.

Уже на третий круг пошли. Арбитражный суд отказал нам в рассмотрении дела, дошли до Высшего арбитражного суда, он сказал - надо рассматривать, спустил в первую инстанцию. Во второй круг в первой инстанции нам снова отказали, сказали, что мы якобы не заинтересованы оспаривать эти тарифы. И вот кассационная инстанция опять отменяет и отправляет на первую инстанцию.

- У меня вопрос совершеннейшего дилетанта. Сколько еще раз можно будет отправлять вниз?

- Формально, юридически это можно делать до бесконечности. Но понятное дело, что уже не позволят ни моральная, ни этическая, ни профессиональная сторона арбитражным судам провести это через четвертый, пятый круг. Третий заход уже будет последним, и в третьей инстанции должны будут решить, вынести вердикт по этому вопросу – законные или незаконные тарифы.

Признать тарифы законными и оставить их в силе у суда уже не получится, я думаю, потому что по тем доводам, по которым суд отказал нам в первой инстанции, уже отказать не получится. Следовательно, надо разбираться глубже, а когда разбираемся, то видим, что в регулировании тарифов одни сплошные дыры.

Кроме этого, мы видим, что региональная служба по тарифам официально заявила, что уничтожила тарифные дела. А если они уничтожили, следовательно, они не смогут доказать свою правоту. Кроме как материалами тарифных дел невозможно доказать законность установления этих тарифов. Заранее уже они расписались в своих незаконных действиях. Это мое мнение без всякого давления на суд.

- Сейчас ждем мотивировочное решение. Оно может быть оспорено?

- Нет, они могут оспорить в Верховный суд, но первая инстанция все равно будет рассматривать.

- Оно неоспоримо?

- Оспоримо, но я полагаю, что Верховный суд не будет менять решение, и первая инстанция все равно будет рассматривать это дело. Но это мое мнение.

- То есть получается, где-то 23 ноября будет назначен процесс.

- Я думаю, уже на следующий год, судя по загруженности судов.

Отмена налога

- С 1 января отменяется налог на землю многоквартирных домов. Если я собственник квартиры в жилом доме, дом стоит на определенной территории, то я являюсь собственником не только своего метража квартиры, но и части общего имущества, к которым относится земельный участок.

- Когда я читаю лекции в образовательном центре и дохожу до общего имущества, то рассказываю, как важно и необходимо оформлять права на земельный участок, чтобы его вообще не потерять. Потому что до оформления земельного участка он – собственность муниципалитета, и муниципалитет может им распоряжаться, в том числе уменьшать его размер, отдавать под застройку.

Часто я встречаю большой негатив, противодействие со стороны слушателей: «А зачем? Мы же будем платить большой налог!» Мы будем ходить по чужому земельному участку, только бы не платить налог... Этот вопрос существовал всегда, и, слава богу, что налог отменили. Теперь для жителей не будет препятствий к оформлению участков в голове, что мы экономим на платежах, потому что платежи за квартиру и так довольно велики. Я рада, что этот налог был отменен. В законодательстве сказано, что те участки, которые были поставлены на учет и сформированы до 1 января 2015 года, они обязаны заплатить налог до 1 января за тот период, когда они были в собственности.

- Если к вам не приходили квитанции по уплате налога…

- А вот тут следующий момент. Обязанность уплатить налог имеется, но если квитанции о расчете налога со стороны налоговой не приходили к вам, следовательно, ваша обязанность также не возникла.

Представим, что земельный участок был оформлен в собственность после 1 января 2008 года. Значит, с 2008 по 2015 годы за 7 лет у нас обязанность уплатить налог. Но если до 1 января 2015 года к вам ни разу не приходила квитанция об оплате земельного налога, следовательно, вы ничего никому не должны.

- За предыдущий период налоговая ничего начислить не может.

- Почта, может, виновата, разносчики…

- Все равно не может.

- Это касается только налога на землю?

- Это касается любых налогов.

- То есть если ко мне не пришла квитанция по транспортному налогу или по налогу на имущество?

- Налог должен быть исчислен и предъявлен, и на сегодняшний день, насколько мне известно, он предъявляется в бумажном виде.

- Я как законопослушный гражданин начинаю к октябрю-ноябрю нервничать, захожу на сайт налоговой и там, где все налоги…

- Он уже исчислен и предъявлен.

- Да, он уже есть. По крайней мере, я там вижу свои, в прошлом году я так делала. Я могу распечатать квитанцию и заплатить.

- Хотя, по идее, вам должны ее предъявить.

- Сейчас налоговая служба нам будет показывать большой кулак.

- По поводу налога на землю. Если до 1 января к вам не приходят квитанции из налоговой с начисленными налогами на землю, значит, вы никому ничего не должны. При этом вы понимаете, это не значит, что земельный участок оформлен в собственность. Он может быть при этом не оформлен.

- Конечно, речь идет только об оформленных участках. Он поставлен на учет, у него есть номер, есть границы. Очень много, почти все земельные участки в территориях Перми имеют номер, потому что муниципалитет бесплатно присваивал номера. Но не все участки имеют границы, и границы являются только условными. Вам необходимо делать границы постоянными, а для этого нужно межевать участок под ваш многоквартирный дом. И очень многие участки не размежеваны, хотя имеют номера и условные границы. Многие находятся в заблуждении, что раз есть условные границы с номером, то есть участок, а на самом деле формально его нет. Здесь надо взять выписку по участку на Дзержинского, 35, и если к выписке будет приложен лист Б с границами, значит, участок оформлен. Если листа Б не будет, там будет пометка, что лист Б не может быть представлен в связи с тем, что границы не сформированы в соответствии с земельным законодательством. Значит, вашего земельного участка нет.

- И в любой момент землю рядом с вашим многоквартирным домом можно оставить другим – застройщикам или бизнесменам.

- Так и происходит, к сожалению. Хотя есть нормативная площадь земельного участка под многоквартирный дом, санитарные нормы и так далее, но все на них глубоко плевали, и у нас происходит точечная безобразная застройка города Перми.