Верхний баннер
02:10 | | 26 МАЯ 2024

$ 89.7 € 97.1

Сетка вещания

??лее ????ов??ое ве??ние

Список программ
12+

отдел продаж:

206-30-40

20:12, 18 февраля 2015

«Уставная цель в УК – дележка прибыли между учредителями, в ТСЖ – содержание дома, вот и вся разница», - Александр Зотин

Теги: ТСЖ

Темы: Перевод ТСЖ в ТСН, типичные заблуждения при создании ТСЖ

Программа "Коммуналка"

Дата выхода: 11 февраля 2015 года.

Ведущий: Юлия Хлобыст

Гость: Александр Зотин, председатель правления Ассоциации ТСЖ «Пермский стандарт»

- Сегодня увидела в «Российской газете» публикацию, что способ управления домом ТСЖ уже не регистрируется, на его месте возникает форма ТСН (товарищество собственников недвижимости). Газета бьет в набат, говорит, что ужас-ужас, ТСЖ регистрировать нельзя, а какие-то параметры ТСН не прописаны в жилищном законодательстве, что же теперь делать. А есть еще люди, проживающие под непосредственным управлением – уже упразднено. Является ли чем-то страшным смена вывески?

- Нет. Глупым – да, страшным – нет. Не хочу обижать «Российскую газету». С другой стороны, журналист не обязан разбираться досконально в хитросплетениях законодательства. Существовало противоречие, что ТСЖ, а есть еще нежилые помещения, чтобы было видно из названия, что они там тоже могут быть. Они могли быть там и так, но назвали ТСН. Внесли изменения в Гражданский кодекс, а в Жилищный не внесли, там осталось ТСЖ. Последние полгода норма действует и никому жить не мешает.

- Раньше собственники и жилья, и нежилых помещений абсолютно спокойно управляли…

- Они были равны. Может быть, кто-то морально страдал, что не указано, но ради моральных страданий ставить страну на уши не обязательно. Получается, что в Жилищном кодексе нет формы ТСН, ну и ничего страшного. Все законодательство, которое касается ТСЖ, автоматом распространяется и на ТСН.

- Раз эта тема начала так появляться в федеральной повестке, то, возможно, недобросовестные УК скоро смогут поднять это на флаг.

- Да, они могут мутить воду, говорить, что там непонятно, те или эти три буквы… Запомните, что ТСЖ и ТСН разницы не имеют, но в налоговой регистрируют сейчас ТСН. А следующий закон будет регистрировать только форму «Заветы Путина», будем регистрировать. В чем проблема? Хоть горшком назови, главное – суть, а о сути мы сейчас поговорим.

- Раз уж мы заговорили о формах, слушатель на сайт прислал вопрос о том, что непосредственное управление хотят запретить.

 

«Запомните, что ТСЖ и ТСН разницы не имеют, но в налоговой регистрируют сейчас ТСН. А следующий закон будет регистрировать только форму «Заветы Путина», будем регистрировать. В чем проблема? Хоть горшком назови, главное – суть»

 

- 161 статья Жилищного кодекса предусматривает 3 формы управления. Первая – управляющая организация по договору управления (УК в просторечии). Как правило, коммерческая фирма (сейчас есть и муниципальная, которая тоже коммерческая), которая управляет вашим домом за ваши деньги. Вторая – ТСЖ и приравненные к ней формы (ТСН, жилищно-строительные, жилищно-потребительские кооперативы…) Самоуправление с наличием внутри формы юридического лица, на счет которого собираются все деньги. Там чужому дяде собираются, здесь жители сами себе собирают. Третья форма – непосредственное управление без юридического лица, платежи за ресурсы идут напрямую. Платежи за обслуживание общего имущества идут либо казначею, либо в некую подрядную организацию, и это уже больше походит на УК. Непосредственное управление делится на настоящее и фиктивное. Настоящее – жители либо сами создали подрядную организацию, либо избрали казначея. Фиктивное – УК, уклоняясь от ограничений на ОДН (их, прописанных в 304-м постановлении правительства, нет при непосредственном управлении), по желанию или добровольно-принудительно дома переводятся на непосредственное управление и продолжают доиться по части текущего ремонта и обслуживания.

- Сегодня такая форма работает только…

- В домах до 16 квартир с 1 апреля. Сейчас в любых домах. Мне понятно, почему такое произошло. Ресурсоснабжающие организации, «Новогоры», сетевые компании при непосредственном управлении вынуждены собирать денежки с людей сами. А сами они собирать не хотят, потому что это трудно. Они хотят, чтобы за них это делали УК, ТСН, по-видимому, они и пролоббировали норму, что непосредственное управление в крупных домах быть не может. Следовательно, ТСН и УК продолжат собирать за них деньги. Это нарушает права собственников – почему 16 квартир, почему не 18, не 25, не 4? Никакого правового и экономического обоснования мы, как и всегда, в отношении актов, принимаемых Государственной думой, не увидели.

- Сфера ЖКХ проблемная, мы уже не первый год говорим о том, что жителям необходимо самим отстаивать свои права в жилищной сфере. Давайте пробежимся по возражениям. С УК более-менее понятно, многие УК пришли на управление, будем говорить, не совсем законно.

- Чтобы не сказать «совсем незаконно».

- Не было собраний собственников.

- А сколько их ждать, с другой стороны? Я думаю, там все в порядке по документам в большинстве случаев. До 1 мая 2008 года собственники должны были избрать форму управления, а тем, кто не избрал, назначали УК без всяких собраний по конкурсу. Чтобы не проходить конкурс, потом УК либо организовали собрание, либо нарисовали документы и стали полновластными правителями некоторых домов. Я-то считаю, что людям надо выбирать между непосредственным управлением и ТСН. У меня две квартиры, в одном доме ТСЖ, в другом непосредственное управление. В этом отношении я абсолютно равноудален и поддерживаю обе формы. УК не могу рекомендовать категорически. Причина очень простая. Как рассчитывали при жилищной реформе в начале 2000-х годов? Будут появляться плохие и хорошие УК. Плохие будут умирать, потому что потребители их не будут выбирать, хорошие будут процветать, рынок все разрулит. Но не учли, что рынок разруливает только в ситуации, когда субъекты равноценны. А житель, индивидуальный собственник квартиры, вовсе не равноценен УК. Он не может влиять на тарифы и порядок обслуживания внутри дома. 

«Плохие УК будут умирать хорошие процветать, рынок все разрулит. Но не учли, что рынок разруливает только в ситуации, когда субъекты равноценны. А житель, индивидуальный собственник квартиры, вовсе не равноценен УК»

- Собирайте общее собрание собственников.

- По каждому поводу невозможно. Должен быть орган оперативного реагирования внутри дома, и он есть, и перед УК он тоже есть – совет дома. Только в отличие от ТСЖ, совет дома бутафорский, у него нет финансово-распорядительных полномочий. Вы можете шуметь и руководить бесконечно долго, но пока деньги в УК, вам будут вежливо кивать, объяснять, почему вы не правы, вступать с вами в конструктивную дискуссию, но реализации своих решений вы не увидите. Или увидите реализацию очень маленького количества решений с очень большим скрипом.

- Вы не даете презумпцию невиновности УК даже с малым количеством домов. А ведь есть такие, которые достаточно эффективно руководят своими домами.

- А какая разница? Конечно, нет таких компаний. Просто по той причине, что между ними и собственниками действует простой закон. Если я руководитель УК, моя задача – выкачать с дома как можно больше денег в пользу прибыли. Ваша задача наоборот – за меньшие деньги получать лучшие услуги. Но у меня есть центр принятия решений, директор УК, учредитель. У вас нет центра принятия решений. А в том случае, когда он начинает зарождаться, у него нет финансово-распорядительных полномочий, рычагов влияния на меня. Извините, УК будет вешать вам лапшу на уши бесконечно. Три дома у нее или 103, это не имеет значения.

- Бизнес может быть ответственным.

- Что это такое? Я не понимаю.

- Он зарабатывает на одном-трех домах…

- То есть он грабит один дом и перераспределяет на других? Это вы с Робин Гудом перепутали, не так это дело работает. Более того, еще два века назад один бородатый философ вывел очень правильную формулу – нет такого преступления, на которое не пошел бы экономист, чтобы не получить 300% прибыли. Если речь идет о том, будет 100% или 300% - ребята, о чем речь? УК получают свою прибыль, понятно, не путем повышения тарифов, а путем недоремонта дома. Но этот недоремонт – то, что собственникам (куда вы денетесь?) придется вкладывать в дом тем или иным способом.

- Не соглашусь. В рамках одного эфира у нас уже две точки зрения. Наверное, есть и может быть ответственный бизнес, как бы это смешно ни звучало, который при управлении минимальным количеством домов будет заботиться о своем имени.

- А перед кем заботиться? Нет конкретного потребителя.

«В ситуации, когда УК собирает деньги напрямую, перед кем имидж-то свой создавать? Перед абстрактным общим собранием? Его результат проще подделать, чем разговаривать с каждым конкретным жителем»

- Перед людьми, которые ему платят.

- В ТСН бизнес будет заботиться, потому что есть орган оперативного управления, который может с подрядчиком очень быстро, мы же тоже используем услуги подрядных организаций, расторгнуть договор. Подрядчик знает, что за его спиной дышат конкуренты. Вот там он будет заботиться, здесь действительно работает рынок. У нас есть равновеликие субъекты рынка – ТСН-заказчик, УК-поставщик услуги. В ситуации, когда УК собирает деньги напрямую, перед кем имидж-то свой создавать? Перед абстрактным общим собранием? Его результат проще подделать, чем разговаривать с каждым конкретным жителем, так делается сплошь и рядом.

- И все-таки считаю, что есть УК, которые более-менее честны и порядочны. Не буду называть, были у нас в эфире.

- (смеется) Понятно, были, но сплыли.

- Почему, люди непубличные, я знаю такие УК.

- Юля, согласитесь, если они были в вашем эфире, это еще не знак качества.

- Так же, как для некоторых и ТСЖ.

- Конечно, но я говорю об объективных законах. В случае с ТСЖ нет задачи аккумулировать прибыль. Есть задача, даже если образуется прибыль и переплата, использовать ее на уставные цели. Уставная цель в УК – дележка прибыли между учредителями, уставная цель в ТСЖ – содержание дома, вот и вся разница. Это экономический закон. Можно сколько угодно найти прекрасных и не прекрасных людей в УК и ТСЖ, но экономический закон работает в эту сторону, и его не перебороть. Но давайте смотрим, сколько всего у нас ТСН в Перми? Оказывается, что их примерно 1200 домов из 6300. Где-то 20%. А почему остальные-то не в ТСН до сих пор? Вот этот вопрос и хотелось бы поднять.

- Давайте о рисках, которые видят люди.

- Есть несколько наиболее распространенных заблуждений. Я постоянно участвую в общих собраниях и заранее знаю, что мне скажут, как опытный врач знает симптомы гриппа. Мне скажут – нужно, чтобы нашему дому вначале сделали капитальный ремонт, а потом уже надо что-то организовывать. Значит, вопросы капремонта вообще никак не связаны с формой управления. Как вы понимаете, система будет принудительной.

- Да, начнем получать квитанции с марта.

- Думаю, не начнете.

- У вас есть достоверные сведения?

- Предположения, основанные на достоверных фактах. У нас просто так правительство работает. Но это не значит, что мы совсем будем избавлены от поборов. Это совершенно не зависит от формы управления, система едина для всех. Можно просить деньги у государства по программам софинансирования, и УК, и ТСЖ могут делать это на равных. Как показали последние годы, ТСЖ делают это лучше. Можно требовать деньги от государства в судебном порядке – Циолковского, 9, который потребовал и сумел эти деньги, а там вообще третья форма управления. А есть ряд ТСЖ, которые тоже стребовали эти деньги по суду. От формы управления никак не зависит.

- Я бы сказала, зависит со знаком минус. В случае с УК инициативы всегда меньше, все надеются на нее.

«Уставная цель в УК – дележка прибыли между учредителями, в ТСЖ – содержание дома, вот и вся разница. Это экономический закон»

- Это понятно. Но в суд обращается физическое лицо, оно может жить в ТСЖ, может жить при УК. Второе возражение в том, что УК найдет деньги, если что-то серьезное случится в доме, а откуда ТСЖ возьмет, кроме своего бюджета, ничего нет? Хочу разочаровать этих людей. УК – это ООО, даже учредители не отвечают ни за что. Предполагали, что она притащит чужие деньги в мешке и начнет на них ремонтировать ваш дом? Это просто верх наивности, это из той же оперы, что добывание творога из вареников. Не так устроен мир.

- Нет, о чем говорят собственники? Если у УК много домов, она собирает деньги со всех домов, и если в вашем доме что-то вдруг случится, она возьмет деньги с моего.

- А если случится во всех домах, то просто закроется и уйдет.

- Мы же надеемся, что во всех домах сразу не случится коллапса.

- Подумайте, если моя прибыль зависит от того, сколько я денег вывел, зачем мне выводить деньги с одного на другое и на третье? Я выведу их себе и закрою УК, что постоянно происходит на практике. У нас одна за другой УК – где у нас «Пермский мастер комфорта», НП «Жилкомсервис», «ММС-Сервис», УК «Единый город»? Куда они все делись? И имея подобную фактологию, потребители наивно надеются, что эти юрлица восстанут из мертвых и начнут им что-то ремонтировать. Проще верить во второе пришествие. Еще одно опасение – как только ТСЖ, сразу все тарифы возрастают. Но давайте проследим, что это за тарифы. Тарифы на капремонт законодательно утверждены государством и не зависят от этого. Тарифы на коммунальные услуги, тепло, воду прочие вещи тоже никак не зависят. Зависят только тарифы на текущий ремонт и обслуживание, примерно 1/3 в квитанции. Так ведь эти тарифы утверждаются на общем собрании собственников.

- Муниципальные нормативы можно брать за основу.

- Так они при УК такие же. Это теоретические предпосылки. Практические в том, что ни в одном из ТСЖ, ни «Пермского стандарта», ни известных мне не было повышения стоимости обслуживания вследствие того, что из УК дом перешел в ТСЖ. Хотя ситуации многие были, и довольно часто, многие ТСЖ, ЖСК гордятся тем, что держат тариф ниже муниципального. Гордятся и гордятся, их дело. Сами такое решение приняли. Если решение не принято, тогда работает муниципальный тариф, он для УК такой же. Вот три основных возражения. Еще есть важное возражение, что, ребята, этим некому заниматься. Но здесь мы разбиваем проблему на две части. Не буду разбирать, как организовано в разных ТСЖ, приведу в пример свое, таких сотни по Перми. У нас в ТСЖ работников 0, их нет. Все услуги выведены в аутсорсинг. Есть подрядчик по техническому обслуживанию, по юридическому обслуживанию, вывоз мусора отдельно, обслуживание общедомового газового оборудования отдельными договорами. Таким образом, на нас работают компании. Председатель – не работник, он получает вознаграждение по решению общего собрания членов ТСЖ, если получает. Я получаю, но я не работник, я скорее председатель маленького совета директоров – это наше правление, которое управляет подрядчиками. В этой ситуации достаточно быть грамотным потребителем. Вам не нужно лично винтить гайки, паять провода, представлять себе, каким образом перекрывать кровлю. Это все делается подрядной организацией, и в незначительных случаях мы пользуемся экспертизой, когда не понимаем, обманывают нас подрядчики или нет. Мы берем экспертизу со стороны и действуем вполне успешно. Можно заниматься этим лично – если вы специалист, почему бы и нет? Может быть, что-то на этом даже сэкономите. В большинстве домов, как верно указывают жители, такого человека нет – а и не надо. Нужен просто соответствующий коллектив потребителей, у которых есть мощный рычаг управления – это деньги. Если деньги находятся в их руках, то подрядчики все лапушки, ласковые, обходительные, не хамят.

«Нужен просто соответствующий коллектив потребителей, у которых есть мощный рычаг управления – это деньги. Если деньги находятся в их руках, то подрядчики все лапушки, ласковые, обходительные, не хамят»

 

- Это ведь не самое главное в подрядной организации.

- Самое главное, что они боятся потерять контракт.

- Качественно выполненная услуга.

- Это второе. Вначале, конечно, витрина, вам не хамят, а затем и сама работа. Конечно, были подрядчики, с которыми ТСЖ расставались. Но они расставались с ними быстро, безболезненно, без надрыва. За месяц предупредили, что договор расторгают, и расторгли.

- Потому что деньги шли после выполненных работ.

- Конечно. А попробуйте убрать с дома УК, потому что вам что-то не понравилось, пусть даже большинству жителей. Да нет, пока не закончился договор управления, как сидели на 6 квадратных аршинах, так и будем сидеть.

- Сейчас процесс лицензирования решит эту проблему?

- Он просто носит комедийный характер. Дополнительный препон ко входу в бизнес, вот и все. Какое отношение экзамен по вопросам, ответы на которые распространяются, как и положено, в интернете (вот мне предлагали купить вопросы с ответами, хотя мне не надо проходить), имеет к финансовой устойчивости УК? Да, я ответил на вопросы, потом взял компанию подмышку, вывел деньги и закрыл. И что?

- Где гарантия, что так же не получится с ТСЖ? Появилась информация о том, что председатель ТСЖ…

- 6 тысяч рублей. Хищение в особо мелких размерах. История с этими ТСЖ мне достаточно известна. Административные органы часто говорят: «Ну, давай выбирай – штраф 40 тысяч на юрлицо или на тебя 6 тысяч». «Конечно, на меня 6», - говорит председатель. После этого он считает, что юрлицо должно ему это возместить, правильно?  Сглаживая угол, не выносят это на решение общего собрания, а это, кстати сказать, уголовное дело. О как получается! По логике получается, что ты свой штраф заплатил из неких денег, которые тебе не принадлежат. Это просто техническая неграмотность председателя, особого злого умысла не было. Бывали случаи более серьезные. Но во всех ситуациях ТСН – это лишь некий инструмент. Само по себе обладание им вам не поможет. Вы его можете только применить. Беда в том, что без этого инструмента вы просто с голыми руками остаетесь перед УК, задача которой точно забрать ваши деньги и ничего не сделать в ответ. Бояться ситуации с вороватым председателем – так не выбирайте себе такого, зачем он вам нужен? А ситуация, когда вас обворовывают каждый день, причем компания, которая никакой ответственности нести не будет в вашем доме – это просто смешно.

- Вы недавно ездили в Ижевск и Челябинск. Что там шибко интересного происходит в сфере ЖКХ, такие же там процессы, как у нас? С какой целью вы туда ездили – «Ассоциации ТСЖ, объединяйтесь»?

- В Ижевск меня пригласили с целью помочь организовать Ассоциацию ТСЖ, с чем мы и справились. Она объединяет пока немного, 20 домов, в Перми у нас больше 70. В Челябинск я ездил преподавать основы народного контроля в системе ЖКХ, контроль деятельности УК и ТСЖ. Но не смог отказать и в маленьком удовольствии встретиться с местными председателями, нам удалось собрать человек 20. Сразу скажу, уровень жилищного самоуправления очень разный, и в этом отношении Пермь – безусловный флагман, 1200 ТСЖ, 20% ТСЖ от жилфонда. Для сравнения, в Перми около 100 ТСЖ, а город меньше где-то на 40%. Челябинск больше, чем Пермь, кажется 1,1 млн, и там всего 200 ТСЖ. Пермь на порядок отличается. Все модели развития там догоняющие, есть некоторые особенности. Несмотря на догоняющие модели, в Ижевске значительно более понимающее краевое руководство. В определении формы накопления средств капремонта число домов, которые открыли спецсчета, достигло 40% в Удмуртии. У нас едва ли 10%. С другой стороны, в Челябинске есть преимущество, не удалось увести и украсть коммунальные сети, гигакалория стоит 900 рублей, в отличие от тарифов ПСК, где с июля обещают 1600 с копейками. Почувствуйте разницу, что называется. С одной стороны, есть неравномерность развития в жилищном самоуправлении. С другой, островки надежности в руках муниципалитета дают ее, но в отношении коммунального, а не жилищного хозяйства.

- Позитивное отношение местной власти никак не влияет на рост активного жилищного самоуправления.

- Не влияет. Может быть, наоборот, мы закалились в борьбе, потому что пермские власти просто безобразно относятся к сфере ЖКХ, сети выпали, по тарифам возбуждается уголовное дело на главу РСТ… Но это имеет обратную сторону, жители сами начинают объединяться. Я должен объяснить, почему ТСЖ образовывают более крупную структуру. Справиться с ситуацией внутри дома каждое ТСЖ, наверное, может самостоятельно. Но у нас есть более глобальные задачи, которые мы можем делать только сообща. Мы организуем образования типа Ассоциации. Первая задача «Пермского стандарта» - это повышать уровень управленцев, которые есть внутри ТСН, выявлять факты ненадлежащего отношения к своим обязанностям. Мы обучаем, предупреждаем о трудностях в законодательстве. Существует целых 5 программ обучения управленцев при «Пермском стандарте». Задачи краевого уровня – влиять на законодательство, и мы этого добились. Ни Ижевск, ни Челябинск не смогли добиться нормы в 6 месяцев по передаче денег на спецсчет из общего котла. Далее – тарифный контроль, это уже высший пилотаж. Здесь коррупционные связи ведут на самый верх, монополии жонглируют миллиардами рублей, но нам удалось как сломать с помощью УФАС, но по нашему заявлению систему перепродажи тепла между ТГК и ПСК. Нам удалось отменить тарифы. 24 февраля в 14-15 я приглашаю пермяков на Екатерининскую, 177, в Арбитражный суд Пермского края, посмотреть, как мы будем отменять тарифы 2009-2011 годов для той же ПСК. Напомню, что паспорт при посещении суда обязателен.


Обсуждение
28379
0
В соответствии с требованиями российского законодательства, мы не публикуем комментарии, содержащие ненормативную лексику, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Недопустима публикация комментариев: содержащих оскорбления участников диалога или третьих лиц; разжигающих межнациональную, религиозную или иную рознь; призывающие к совершению противоправных действий; не имеющих отношения к публикации; содержащих информацию рекламного характера.